工程资料与审计的关系当中国的城市化进程从“大拆大建”的增量扩张时代，全面转向“精雕细琢”的存量提质时代，城市更新这盘关乎未来发展的“大棋”究竟该如何落子？在2026年的全国两会上，一位来自苏州基层的全国人大代表，携带着一本承载着三十年城市发展记忆的“纪念邮册”，为这一时代命题贡献了来自实践前沿的深刻思考。

　　她是张谨，中衡设计集团董事长兼总工程师，一位亲身参与并见证了苏州工业园区从一片水乡洼地崛起为国际化现代新城的规划建设“老兵”。然而，在这次接受专访时，这位资深建筑师并未过多谈论高楼大厦的宏伟蓝图，而是将关切的目光投向了城市肌理中那些更复杂、更艰难的角落——那些因“经济账算不平”而久拖不决的“硬骨头”地块，并旗帜鲜明地提出了“让城市学会休养生息”的破局新思路。

　　“高质量的城市更新必须肩负双重使命：它既是驱动城市持续发展的核心引擎，更是回应万千百姓民生关切的直接体现。”张谨开宗明义。她指出，更新工作不能只停留在提升城市风貌、延续历史文脉的层面，更必须直面并解决老百姓最迫切、最真实的居住与环境需求，这才是以人为本的新型城镇化的应有之义。永州工程竣工结算审计招标

　　▲一本邮册与一个缩影：从“造城辉煌”到“修城挑战”的思考转向

　　采访从一份特别的礼物开始——一本为中衡设计成立三十周年特别制作的纪念邮册。邮册之内，苏州古典园林、婉转昆曲、描绘盛世繁华的《姑苏繁华图》等承载千年文脉的邮票，与金鸡湖畔的现代天际线、蓬勃发展的产业基地实景照片并置。传统与当代，在方寸之间完成了一场跨越时空的无声对话。

　　“这不仅仅是我们企业成长的见证，更是苏州工业园区三十年沧桑巨变的一个缩影。”张谨感慨道。从参与规划一片阡陌农田，到目睹一座国际化新城拔地而起，她与团队亲历了中国城市化进程中最为波澜壮阔的“造城”篇章。然而，站在2026年的历史节点回望，她的思考已从“如何建设一座新城”悄然转向“如何更新一座老城”。“我们当下的挑战，已从‘在白纸上作画’的创造，转变为‘在旧画卷上绣花’的修缮与提升，后者往往更为复杂和棘手。”她补充道。

　　当前，国家顶层设计已为城市发展指明了新方向。党的二十届四中全会部署深入推进以人为本的新型城镇化，大力实施城市更新行动；中央经济工作会议明确“控增量、去存量、优供给”的基调；政府工作报告也持续强调要高质量推进城市更新。然而，对于身处一线的实践者而言，宏伟的理想常常在坚硬的现实面前遭遇困境，而核心的堵点，往往就在于“经济账难以平衡”。工程设备审计思路怎么写

　　张谨将当下的城市更新工作形象地比喻为一场“啃硬骨头”的攻坚战。“那些区位优越、拆迁成本低、开发利润高的‘肥肉’地块，在过去的快速发展中早已被消耗殆尽。如今留存下来的，大多是历史遗留问题复杂、产权关系混乱、拆迁安置成本高企、短期财务回报率低的项目，这些都是‘难啃的硬骨头’。”她特别指出，散布于各大城市核心区域的城中村与老旧棚户区，正是这类“硬骨头”的典型代表。

　　▲小河浜案例：窥见系统性困局的微观样本

　　2024年，张谨与相关调研团队深入苏州一个名为“小河浜”的典型城中村。那里的房屋多建于上世纪八十年代，建筑标准低下，基础设施严重老化，消防安全、环境卫生隐患突出，与周边现代化的城市景观格格不入。“居民的居住品质和生命安全都面临挑战，那样的生活环境已经完全无法适配现代城市生活的基本需求。”实地调研的场景令她印象深刻。

　　值得庆幸的是，这次调研推动了积极的改变。在苏州市委、市政府的高度重视与强力协调下，小河浜片区于2025年得以成功完成动迁改造。但这个过程犹如一面透镜，让张谨清晰地窥见了背后更深层、更系统的难题：传统的、依赖“土地财政”的“大投入、大产出”开发模式，在当下正面临前所未有的多重挑战。土地市场景气度波动、存量更新项目推进受阻、项目资金难以实现良性循环、僵化的土地用途管制缺乏弹性……这些因素相互叠加，使得旧有模式难以适应城镇化存量时代精细化管理与可持续发展的新要求。江苏大型工程纠纷审计公司

　　“放眼全国，许多核心城市的中心区域仍存在大量类似小河浜的城中村，它们之所以改造停滞，核心症结就在于经济账无法平衡，单纯依靠市场力量难以启动，完全依赖财政投入又力不从心。”张谨分析道。她认为，继续沿用过去那种高杠杆、快周转、追求短期巨大经济收益的开发逻辑，在当前的宏观经济环境、财税体制及房地产行业向高质量发展转型的背景下，已经难以走通，亟需探索新的模式与路径。

　　▲提出“休养生息”：以时间换空间，以弹性换活力

　　破局之道何在？张谨从苏州工业园区长达三十年的规划、建设、运营全周期经验中，提炼出了一把可能解锁当前困局的“钥匙”。在今年全国两会上，她正式提交了一份名为《涵养城市生机，构建土地开发新模式》的建议，其核心思想令人耳目一新：城市如同一个有机的生命体，需要被赋予“休养生息”的周期与空间。

　　“城市不是一个可以无限压榨产能的机器，它更像一个复杂的生态系统，需要有‘喘息’之机，需要有为未来发展预留的‘弹性空间’或‘留白’。”张谨用一个生动的实例阐释这一理念：如今已成为苏州繁华商业地标的苏州中心区域，在最终整体开发前，该地块曾因开发条件不成熟而“留白”多年。当时，为满足周边早期入驻居民的基本生活需求，政府允许建设了一批临时性的钢结构商业街。随着区域人口日益集聚，商业氛围逐渐成熟，时机终于完备。此时拆除临时建筑，启动的整体开发项目一举成功，实现了城市形象与经济效益的完美统一。这个“先临时利用、后终极开发”的过程，正是“休养生息”理念的成功实践。雨花工程预算审计

　　基于这样的历史经验与现实思考，张谨系统性地提出了四点具体政策建议，其核心逻辑在于“以时间换取发展空间，以盘活存量创造新的价值增量”：

　　第一，创新安置与融资渠道，破解启动难题。针对城中村、棚户区等自身历史文化价值不高、亟需拆除重建的地块，建议积极利用国家发行的超长期特别国债等政策性金融工具，支持推行“房票安置”模式。此举可一举多得：既能有效解决动迁居民安置房源不足的现实困难，又能拓宽城市更新项目的资金来源，还能同步定向消化市场上的商品房存量，起到稳定房地产市场、盘活全产业链的综合性效应。

　　第二，完善土地临时利用机制，涵养区域活力。对于短期内不具备整体开发条件，或需要“养熟”的地块，应鼓励通过完善政策，支持其进行规范化的临时利用。例如，可建设为临时停车场、社区公园、运动场地、便民市集或低成本的文化创意空间。这不仅能以较低成本快速补足区域的公共服务设施短板，改善当前环境，更能持续吸引人流，集聚商气，为地块未来的价值提升积蓄能量，真正实现“涵养城市生机”。

　　第三，重构土地价值评估与修复体系，等待价值绽放。必须改变过去那种要求土地“即时变现”、“马上获利”的短期思维。应建立更科学的土地价值评估模型，承认并允许部分地块经历必要的“价值孵化期”。通过完善的临时利用和持续的环境投入，等待市场信心恢复、区域配套成熟、产业人口集聚，从而自然激活存量土地的内在潜能，实现其价值的理性回归与提升。这本质上是以“时间”换取未来的“价值空间”。工程审计主管岗位优选要素

　　第四，试点“白地”或“弹性用地”规划管理模式，吸引优质资本。可借鉴新加坡等国际先进城市的经验，在城市核心区位的重要更新片区，试点规划“白地”或用途复合的“弹性地块”。这类用地在出让时，不预先规定过于僵硬的用途和开发强度，而是赋予其在一定范围内的混合使用和强度调整的灵活性。这种不确定性本身包含着更高的价值，能够显著增强对拥有强大策划、运营能力的优质社会资本（如大型综合开发企业、产业运营商）的吸引力，从而推动高品质、有特色的片区整体更新，而非零散的地块开发。

　　“这套组合策略，旨在兼顾短期民生保障与长期经济发展，力求在保护公共利益与激发市场活力之间找到平衡点，为系统性破解城市更新难题、推动房地产行业及城市发展模式的高质量转型，提供一条务实、可持续的路径。”张谨总结道。

　　▲聚焦税制堵点：呼吁改革土地增值税以释放社会资本活力

　　除了宏观的土地开发模式创新，张谨的关注点还深入到一个专业性极强、却深刻影响市场主体积极性的关键领域——土地增值税制度。

　　“当前，许多有实力、有经验的社会资本对于参与城市更新抱有浓厚兴趣，但一些制度性、政策性的约束尚未完全打开，影响了他们的参与深度与广度。”张谨坦言。包干工程结算审计的内容

　　在去年的全国人大会议上，她已提交了关于修订《土地增值税暂行条例》的建议。其调研发现，在城市更新，尤其是涉及历史建筑、旧厂区改造的项目中，会产生大量的修缮、加固、改造性支出。然而，在现行的土地增值税清算规则下，这些为了保护城市风貌、提升建筑质量而投入的真实成本，往往难以获得足额、合理的抵扣，导致项目税负偏高，甚至出现“投入越多，缴税越多”的扭曲现象，严重挫伤了市场主体参与保护性更新的积极性。

　　“我的建议核心，就是要破解这些修缮改建类建筑在入市时面临的税费计算无据可依的政策堵点，从而实质性地提升社会力量，特别是专业机构参与城市更新的动力与预期。”张谨解释道。

　　令她感到鼓舞的是，该项专业建议得到了国家主管部门的高度重视。国家税务总局在书面回复中明确表示，相关建议对完善土地增值税政策乃至未来立法工作具有重要的参考价值。更实质性的进展是，自2026年1月1日起，国家税务总局发布并实施了《关于土地增值税若干征管口径的公告》，对预征管理、收入确认、扣除项目等长期存在的争议问题进行了全国统一的规范。其中，特别明确了在特定条件下，为取得土地而发生但属于“红线外”的必要支出，在提供合法凭证并符合相关性原则时，可计入土地成本予以扣除。这项规定被广泛视为对市场合理关切的积极回应，为解决更新项目中的成本认定难题开辟了通道。

　　“土地增值税制的完善，是打通城市更新‘最后一公里’金融链条的关键环节之一。我期待这项立法完善工作能在国家‘十五五’规划期间取得更实质性的突破，为构建房地产业发展新模式提供坚实的制度保障。”展望未来，张谨充满期待。绥化工程决算审计