工程审计实施周期性素有“建筑之乡”美誉的江苏省南通市，其土地市场在今年一季度呈现出令人瞩目的热度。根据中指研究院发布的数据，2026年第一季度，南通市以114亿元的住宅用地出让金收入，高居全国城市第三位，仅次于广州和上海，甚至超越了北京、杭州等传统热点城市。另据克而瑞（CRIC）的统计，在包含各类用地的总成交金额排名中，南通市位列全国第四，成为非一线城市中最亮眼的“卖地大户”。这一数据将南通推向了舆论焦点，人们不禁要问，在全国土地市场整体仍处于调整期的背景下，南通的这股热潮从何而来？其楼市的真实面貌又是怎样？

　　深入分析南通本季度的土地交易，一个显著的特征浮出水面：市场的活跃度高度依赖于本地力量。根据新知南通研究院的统计，2026年一季度全市累计推出的30宗涉宅地块中，有29宗以底价成交，1宗终止出让。而在成功出让的29宗地块里，地方国有企业摘牌了27宗，民营企业仅摘牌2宗。这种“地方国资主导、底价成交为主”的模式，构成了当前南通土地市场的核心图景。这种高度依赖本地国资的“内循环”模式能持续多久，其背后又隐藏着哪些风险与逻辑，已成为业界关注的焦点。济南信永中和工程审计

　　▲国资主导：市场托底的“主力军”与“内循环”的形成

　　南通土地市场的国资主导格局并非偶然，而是近期一系列交易共同作用的结果。一个典型的案例是，4月9日，南通市通州区金沙湾新区一宗约93亩的商住用地成功出让，最终由区属国资平台——南通神辉置业有限公司以8.5亿元的总价竞得。这单交易延续了今年以来南通土地市场由国资主导的拿地格局。

　　从中指研究院发布的2026年一季度重点城市房地产企业拿地榜单来看，南通市场的成交主力确为本地国企。其中，如东县宜居环境建设有限公司以14.23亿元的权益拿地金额位居当地榜首，同时其24.8万平方米的累计拿地面积，在全国房企中排名第30位。公开信息显示，该公司是如东县属国有独资平台，主营业务涵盖土地整理、房地产开发、城市更新及宜居环境建设，堪称如东县域土地市场的核心托底方与城市建设的主力军。

　　市级国有平台同样深度参与其中，并扮演了关键角色。3月11日，南通轨道置业有限公司以9.669亿元独立竞得崇川区开发区一宗商住地块，楼面价约9968元/平方米，成为当季的单价“地王”。该公司是南通“好房子”建管联盟的重要成员，定位于践行国企担当、打造高品质住宅，此前已开发多个口碑项目。齐齐哈尔工程审计收费情况

　　在这一系列交易下，南通土地市场已然形成了一种“政府供地、国资托底、底价成交”的鲜明内循环模式。市级平台（如南通轨道置业、南通欣达地产、南通城建等）、区级平台（如南通叠润、南通瑞宏、南通鸿远、通州神辉置业等）以及县级平台（如启东城投、如东宜居、如皋城建等）协同发力，共同维持了土地市场的表面回暖与稳定。相比之下，民营企业则表现得极为谨慎。一季度仅有启东嘉宸置业有限公司以4.62亿元竞得启东一宗地块，主要依靠本土深耕优势；以及南通天业置业有限公司以2645万元拿下如皋一宗乡镇小型宅地，属于低总价、低风险的试探性行为。

　　“当前南通土地市场高度依赖地方国资托底，地块多以底价成交，市场竞争性明显不足。”一位全国性房企的江苏区域负责人如是评价。事实上，这种模式在南通并非今年一季度才出现。据相关机构不完全统计，在2025年，南通全年挂牌的137宗涉宅地块中，成功出让134宗，其中132宗由本地国资参与拿下，占比高达99%。全国性品牌房企仅有招商蛇口、中海等极少数企业，偶尔以联合体的形式零星参与。齐齐哈尔工程审计收费标准

　　▲风险逐渐显化：土地沉淀与债务循环的双重挑战

　　国资持续且大规模的托底拿地，在稳定市场预期的同时，也带来了一个不容忽视的问题：存量土地的积压与资金的沉淀。公开数据显示，截至2026年3月末，南通市已出让但尚未开工入市的涉宅地块累计达72宗，总建筑面积约734万平方米。土地“晒太阳”的问题日益突出，这不仅占用了大量资金，也影响了潜在的商品房供应节奏。

　　为了缓解这一压力，地方政府已开始动用专项债来回购存量闲置土地。截至2026年2月末，南通已公示拟回购的闲置土地达12宗，涉及回购金额约49.37亿元。这些地块的权利人均为地方国企，且自出让之日起闲置时间普遍超过2年，其中更有3宗闲置超过4年。

　　对于这一现象，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，地方国企承担着稳定市场、区域综合开发等多重公共职能，其土地闲置多为规划调整、市场变化等导致的“被动闲置”。专项债回购的本质，是帮助国企从资产沉淀中“解套”，虽然这会增加地方隐性债务，但能释放国企的流动性，使其能够继续履行公共职能。工程预算结算审计意义

　　那么，面对已然高企的库存压力，南通为何仍在积极供地？上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这背后是“政策性托底”与“战略储备”双重逻辑共同作用的结果。一方面，地方国企需要执行“稳地价、稳预期、稳市场”的部署，在民营企业投资收缩时，以底价出手托市，防止土地市场出现断崖式下滑。另一方面，这也被视为一种反周期的战略储备行为，即利用市场低潮期，以零溢价或低溢价储备核心区域的优质地块，为未来市场复苏时的开发建设积蓄力量。

　　然而，严跃进也明确指出，南通土地市场潜藏的风险正在显性化，已初步形成“资金沉淀—债务攀升”的循环压力。最大的不确定性在于未来市场复苏的方向与节奏。如果新房销售去化周期持续处于高位，那么新增的土地供应将面临更大的消化压力。因此，他建议，当务之急是加快盘活已出让但未开发的地块，通过推动项目开工入市或创新盘活方式，来缓解日益沉重的资金沉淀压力。工程审计先做施工吗

　　▲“金三”楼市回暖：政策驱动下的短暂春天与长效压力

　　与土地市场的“内循环”托底相呼应，南通的新房和二手房市场在2026年3月呈现出显著的回暖势头，迎来了传统的“金三”行情。新房方面，根据南通市住建局的统计数据，3月全市商品住房销售1999套，销售面积26.3万平方米，同比增长27.8%。二手房市场表现更为强劲，通房e办网数据显示，3月南通市区二手房备案2167套，环比上涨93%，创下近一年来的新高；实际成交2443套，环比暴涨111.9%；市场热度指标看房人数也环比增长了96.6%。

　　市场的活跃度直接反映在价格预期上。贝壳找房等平台的数据显示，3月下旬，南通市区多个小区的二手房挂牌价出现上调。例如，港闸区有房源在挂牌当天即涨价18万元；通州区一套房源，业主在4天内将总价上调了5万元。这些调价行为虽然不代表最终成交价，但显著反映了业主信心的短期修复。

　　本轮市场回暖，政策“组合拳”的托底作用是关键驱动力。2026年1月，南通升级版人才房票新政落地，大专及以上人才可享受8万元至150万元不等的购房补贴。截至3月底，该政策已直接带动住房消费突破12亿元。3月31日，公积金新政进一步扩大提取范围，同时叠加低首付、低利率等信贷优惠政策，共同推动了市场情绪的回升。南通招商公园道项目的营销负责人证实：“自人才房票政策推出以来，项目3月的客户来访量增长了269%，已使用房票51张，直接带动销售额增长超过2亿元。”哈尔滨工程审计报告价格

　　然而，回暖的“春意”之下，南通楼市面临的库存压力依然严峻，这是市场能否持续复苏的“压舱石”。截至2026年3月末，南通市区已获预售但尚未备案的新房库存量约为2.07万套，以当前的销售速度计算，去化周期接近54个月（即4.5年）。这一数据清晰地表明，市场积累了庞大的潜在供应量，需求的短暂释放难以在短期内化解整体的高库存难题。因此，当前的楼市回暖更偏向于政策刺激下的阶段性反弹，要实现全面、稳固的复苏，仍需经历较长时间的市场自我调节与库存消化。

　　综上所述，南通一季度土地收入的“高歌猛进”，实质上是地方国资强力托底下的结构性现象，与楼市“金三”的政策驱动型回暖共同构成了一幅复杂的图景。短期看，这种模式稳住了市场基本盘，避免了失速风险；但中长期看，土地与新房的双高库存，以及国资平台累积的资金与债务压力，仍是悬在南通房地产市场上方的“达摩克利斯之剑”。如何在不加剧债务风险的前提下，有效盘活存量土地、激发民营企业投资信心、并引导住房消费健康持续，将是南通楼市能否真正走向良性循环的关键。企业工程项目建设审计