水利工程预算定额9月22日海口市自然资源和规划局正式对外公布《海口市城市更新专项规划（2025~2035年）》（以下称“海口城更规划”）。这份被业内视为海口城市更新纲领性文件的规划，给出了一句分量很重的判断：未来10年，海口将以中心城区约215.76平方公里建成区为主战场，对71.09平方公里存量空间实施系统更新，推动城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”。

　　这不是一次普通的空间修补。2022年以来，海口已实施19个城中村、成片开发及危旧小区自主改造项目，惠及5.3万人。在自贸港封关运作全面落地的背景下，这场被称为海口“史上最大规模”的城市更新，既是补齐民生短板的民生工程，也被市场视为观察海南地产与城市投资逻辑切换的重要窗口。

　　了解到此轮更新的底层逻辑，源自一份并不轻松的“体检报告”。

　　根据《2024年海口市城市体检报告》，海口在“住房-小区（社区）-街区-城区”四个大维度、14个小维度和61项指标中，暴露出多层次的发展短板。这些数据像一次全身体检的异常指标单，把老城区“表面平静、内部承压”的状态摆到了桌面上。

　　在住房维度，老旧城区的安全耐久性与功能设施滞后最为突出。以白龙北片区为例，30.2%的住宅存在结构安全隐患，81.3%的楼栋存在消防设施缺失、楼道占用等问题，70.5%的住宅需要进行适老化改造，而数字化、节能化改造需求覆盖近九成楼栋。换句话说，不是个别楼栋“老了”，而是成片住区在安全底线上出现了系统性欠账；老人上下楼、消防通道被占、楼道堆物、外立面渗水，这些日常抱怨背后，都是可量化、可核查的指标红灯。工程预算审批先还是施工先

　　在小区和社区层面，公共服务缺口同样显著。重点片区调查显示，约85.7%的社区养老服务设施未达标，71.4%的社区缺乏合规的婴幼儿照护服务；停车泊位缺口约5130个，新能源充电桩缺口2586个，44.6%的小区缺乏专业化物业管理。“一老一小”的配套欠账，成为民生领域最紧迫的痛点。对一个家庭来说，社区里有没有托老所、有没有合规托育点、下班回不回得去车、充电桩够不够用，往往比“城市面貌”更决定居住体验；而这些短板叠在一起，也会让老城逐渐丧失对年轻家庭和人才的吸引力。

　　把视野拉大到整个城区，系统性短板更加明显：严重易涝积水点数量上升至12处，应急供水保障率仅为12.5%，远低于安全宜居标准；消防站服务半径覆盖率不足55%。海口城更规划还列举了一个很直观的数据：机动车保有量快速增长叠加路网供给不足，高峰期机动车平均速度已下降至26.56公里/小时。城市不是没有路，而是存量路网、管网、消防、排水系统的承载力，已经跟不上人口和车辆的增长曲线。

　　海口城更规划将海口面临的核心矛盾，归纳为六大系统性问题——

　　城市结构功能亟待优化：城市功能过度集中于中心组团，“东西两翼、一江两岸”的格局尚未真正形成；产业空间效能与商业活力双重不足：商业空间供应过剩与业态同质并存；生态价值转化能力欠缺，“绿水青山”未能有效变成“金山银山”。另外，海口在民生保障、特色风貌、安全基础设施支撑亦各有欠账。给水排水工程预算

　　更关键的背景是，海南自贸港全岛封关运作全面落地后，人口结构将由季节性“候鸟型”向高素质“国际化、年轻化”社群演变，产业动能将由“地产依赖”向“实体赋能”跃迁。城市空间供给与品质提升，必须跟上这场“人、产、城”关系的系统性重构。对于海口而言，城市更新已不是“要不要做”的选择题，而是“按什么标准、以什么

　　国贸商圈——海口最早期的城市更新项目，昔日城中村如今焕新颜。陈标志/摄

　　梳理这份3.2万余字的海口城更规划了解到，规划划定了清晰的城市更新“作业面”。

　　规划研究范围覆盖海口市中心城区509.10平方公里，包含中心组团、长流组团、江东片区三大功能组团；规划范围则锁定中心城区内约215.76平方公里的建成区，其中城镇开发边界内建成区194.5平方公里——这是本轮城市更新的主战场。

　　经城市体检与第三次国土调查数据摸底，海口识别出的更新资源底盘规模为71.09平方公里。结构如下：

　　城中村是最大的一块，达30.66平方公里；

　　旧工业（仓储）区8.6平方公里；

　　旧商业区8.41平方公里；

　　老旧小区7.65平方公里；

　　历史文化街区、旧城区与旧镇区5.78平方公里；

　　此外，还有生态空间7.56平方公里和市政管网、交通路网等基础支撑空间2.42平方公里。石家庄工程预算师

　　这个结构本身就很说明问题：更新不是只“改房子”，而是把居住、产业、商业、历史街区、生态空间、市政交通放在同一张底盘里统筹。基础支撑空间虽然只有2.42平方公里，却是最底层的一项——管网老化、断头路、排涝短板不补，上面哪怕改出再漂亮的社区，也经不起一场暴雨和一次晚高峰。

　　那么，海口城市更新究竟怎么干？规划文本写得很清楚——

　　全市统筹划定为42个更新片区：城市中心组团31个、长流组团5个、江东新区6个，平均规模约3平方公里，并围绕商圈提级、产业振兴、创新集聚、居住提质、滨水重塑、历史保护、交通枢纽七大主导方向实施差异化引导。

　　在实施方式上，“少拆多改、有机更新”的导向十分明确：

　　拆除新建类10.88平方公里，占比约15.32%；

　　整治提升类28.10平方公里，占比约39.53%；

　　拆整结合类32.10平方公里，占比约45.16%。

　　后两类合计约85%，意味着大拆大建并非主旋律。这也回应了市场对“是不是又要大规模拆迁”的担忧：海口这轮更新的关键词不是“拆”，而是“分类”——能保的保，能改的改，必须拆的才拆。梅州弱电工程预算定额

　　不同片区的打法差异很大。骑楼、府城两类历史文化片区以整治提升为主，重心是从“保护修复”走向“活力复兴”；丁村片区则依托海口东站TOD综合服务枢纽，以拆除新建重塑空间秩序；白龙北、博雅、迈瀛、滨江新城等老旧住区，更多走危旧整治、完整社区和公服补配套的路径。一片一策，是这份规划最终的落脚点。

　　时序上，规划期内实施总规模约64.18平方公里：

　　“十五五”期间（2025~2030年）重点推进约27.8平方公里，涵盖历史文化保护、商业复兴、产业转型及两翼组团城中村改造；

　　“十六五”期间推进约36.38平方公里；

　　另预留约6.91平方公里作为远期弹性储备。

　　项目库也已排到“十五五”：海口将实施旧工业、城中村、老旧小区等各类更新改造项目233个。其中旧工业区改造13个、旧商业改造8个、城中村类35个、老旧小区类62个，以及332个小区基础整治、生态空间修复21个、基础设施完善77个等。

　　到2030年计划实施23个城中村改造、完成332个老旧小区改造；到2035年城中村改造增至31个、老旧小区改造覆盖1663个。从已落地项目看，丁村、横沟村等一批重点片区正从“脏乱差”向“宜居社区”转变，托育中心、幼儿园、社区医院、颐养中心、文化交流中心等配套同步补齐，首批安置房陆续进入交付节奏。线上做工程预算平台有哪些

　　如此大规模的城市更新，资金从哪里来？这是市场最关心的问题。

　　规划明确坚持“政府引导、市场运作、多元参与、收支平衡”。具体渠道包括：积极争取中央预算内城市更新补助与专项债券，探索专项借款、银团贷款等模式，推动符合条件的项目发行基础设施REITs及资产证券化产品，并鼓励设立城市更新专项基金；同时通过容积率奖励、税收减免等方式吸引社会资本。

　　省级政策也给了底层支撑。海南省明确支持符合条件的城市更新项目申报发行新增地方政府专项债券，鼓励将专项债券用作项目资本金；支持更多民营企业等社会资本参与项目谋划、建设和运营；可通过政企合作、特许经营、企业承包、自主更新等方式进入；在同一城市更新项目内，涉及多宗土地的拆除重建类项目可以“一幅多宗”方式挂牌出让，同步配建基础设施和公共服务设施。

　　从海口已有实践看，资金组合已经开始跑通。横沟村城市更新项目运用“一幅多宗”模式，节约税款约8000万元；土地价款可分期缴纳、补建公服给容积率奖励、“肥瘦搭配、跨项目统筹”等机制，正在降低企业参与门槛。2025年海口入选中央财政支持实施城市更新示范城市，获得10亿元专项资金支持，安全韧性、民生宜居、文化活力三类样板示范项目同步推进。工程预算需要哪方面的证书

　　在政策体系方面，海口正构建“1+2+X”三级架构，推行“用地清单制”和审批流程“四合一”改革，力求项目“拿地即开工”。这对房企和代建方都很关键：城市更新项目周期长、资金占用重，审批如果还按传统线性流程走，很容易卡在前期；把清单、策划、实施方案、审批许可往前并轨，才能匹配“十五五”密集开工的节奏。

　　站在自贸港核心城市视野，这场城市更新远不止于物理空间的改造。

　　据海口市资规局相关负责人介绍，资本市场对海口已有反馈：近5年，海口新增市场主体占全省80%、人才落户占全省90%；今年7月，长秀、五源河优质地块成功出让，溢价率分别达39.42%和17.15%。

　　这两个溢价率值得细看。五源河地块本身条件好，但更关键的是市场愿意为“更新后的片区预期”买单；长秀地块近四成溢价，则说明房企对海口主城周边优质更新组团的信心在回补。更新不是单纯花钱，更新完的片区会反哺土地价值、商业活力和产业落地能力。

　　从更深一层看，海口这轮城更计划，实际上是在重置城市投资逻辑：

　　过去是“拿地—盖楼—卖房—回款”的增量逻辑；

　　现在是“体检找短板—片区定功能—留改拆分类—公服和管网先行—运营反哺现金流”的存量逻辑。土方工程预算报价表

　　这对开发商的要求也变了：不是谁敢举牌谁就能赢，而是谁能把城中村改造、老旧小区配套、产业园区盘活、商圈业态引进、安置房交付和持有运营串起来，谁才有持续拿项目的能力。单纯靠高周转住宅变现的模式，在这套更新体系里会越来越吃力；具备代建、运营、产业导入、公服配建能力的企业，反而会更适配。

　　随着“十五五”阶段一批滨海商务、科创集聚、城市更新类优质片区持续释放，海口正试图用一场“十年之约”证明：城市更新的投入，终将转化为自贸港核心区最持久的发展动能。

　　对市民而言，十年之后看到的不是简单的“老小区刷了漆”，而是白龙北这类老住区消防通道通了、适老化设施补了；是社区里托老所和托育点不再缺位；是雨天积水点减少、充电桩够用、高峰期车速不再继续往下掉；是骑楼和府城保留住记忆，又重新有人流和消费进来。

　　对行业而言，71平方公里不是一道简单的土建订单，而是一张长达十年的城市运营试卷。能不能把“少拆多改”落到细节里，能不能把资金平衡做扎实，能不能让更新后的空间真正被使用和运营，才是海口这场“史上最大规模”城更计划最终是否被验证的标准。

　　从增量扩张到存量提质，海口这一步，不是转折的宣言，而是未来十年每天都要兑现的施工表。中山网络弱电工程预算