宿迁浩瀚工程咨询一线城市在盘活房地产存量资产、畅通“卖旧买新”链条上的探索，迈出了标志性的一步。近日，广州一家区属国有企业率先推出了一套具体方案，为当地有意置换房产的居民提供了全新的选择路径。2025年5月13日，广州南沙开发建设集团有限公司正式发布了《住房“以旧换新”实施方案》，宣布将在全市范围内收购符合条件的存量住宅，收购方为其旗下的专业住房租赁平台。此举旨在直接助力市民出售旧房、购买新房，首批试点收购的总额度高达30亿元人民币。与此配套，换房者可以选购该集团位于南沙区的共计8个新建商品住宅项目。

　　除了覆盖范围广、资金额度高之外，该方案在服务细节上亦展现了相当的诚意：承诺免除旧房出售过程中的价格评估费用，并且，为彻底解决换房者的居住衔接难题，特别允许业主在旧房出售后，可继续免租金居住直至其所购的新房交付之后再延续6个月。这一人性化安排，直击改善型购房者“卖旧后无房可住”或“需同时承担租房与新供贷款”的核心痛点。余临工程咨询

　　南沙区住房和城乡建设局相关人士在次日向媒体确认，该区自今年3月起便开始探索“以旧换新”模式，前期实践取得了良好反馈，此次公布详细的实施方案，是为了将相关流程与细则进一步标准化、明朗化，以便更大范围地推广。有市场分析机构测算，参照2025年1至4月南沙区约220万元的新房成交套均总价，30亿元的收购预算预计可惠及上千户有置换需求的家庭。业内普遍预期，随着首家区属国企的试点落地，未来可能有更多的市属或区属国有企业跟进参与，从而更广泛地激活广州市场的改善性需求，加速新房与二手房市场的联动去化进程。

　　▲收购主体与方案核心：面向全市的“旧房回收”与“新房选择”

　　此次“以旧换新”活动的实施主体——广州南沙开发建设集团有限公司，是南沙区重要的区属国有企业，由广州南沙开发区管委会与广东省财政厅共同出资设立，业务涵盖城市开发、产业投资、商业文旅及城市服务等多个领域。具体执行旧房收购业务的，是其全资子公司“广州南沙开建住房租赁发展投资有限公司”。睿星工程咨询

　　值得关注的是，这家公司于2025年1月底刚刚由原“广州南慧湾房地产开发有限公司”更名而来，主营业务类别也从“房地产业”变更为“商务服务业”。这一变更预示着其业务重心向住房租赁、资产运营等方向进行战略调整，此次参与“以旧换新”收购存量住房，很可能与其未来作为持有和运营保障性租赁住房、人才住房等政策性住房的平台定位密切相关。

　　实际上，在完成公司更名流程后，南沙开建集团便于3月份释放了即将推出“以旧换新”活动的信号，初步涉及旗下6个住宅项目，并提及将提供包含免费评估、过桥资金支持、免中介费及过渡期免租居住等一揽子服务。据当地业内人士透露，在活动酝酿初期，咨询和有意向参与的主要是南沙区本地的业主。工程咨询龙头公司

　　本次正式公布的方案，则明确打破了区域限制。方案指出，只要旧房位于广州市行政范围内，且楼龄原则上不超过30年（超过30年的房屋，产权人需向收购方申请进行房屋可靠性检查），均有资格参与。关于旧房的收购价格，方案规定将由独立的第三方专业评估机构进行评估确定，最终的收购价将不高于评估价，同时也不得高于业主计划购买的新房总价款。这一定价机制旨在保障交易的公平性，并确保换房行为不会额外增加业主的财务负担。整个收购计划将分批次推进，首批试点的资金总额度为30亿元。

　　对于换房者而言，可选购的新建商品住房范围也从此前透露的6个扩大至8个，均为南沙开建集团自主开发且在售的楼盘项目，分布于南沙区的不同板块，为购房者提供了多元化的选择。

　　在交易成本与过渡安排上，方案展现了十足的吸引力。不仅旧房的价格评估费用由收房方承担，而且方案创新性地设立了“免租金续住期”。即业主在旧房被收购后，无需立即搬离，可以继续免费居住在该旧房中，直至其购买的新房完成交付手续后满6个月为止。这一条款极大缓解了换房家庭在买卖交接期面临的居住不确定性和经济压力，有潜在换房者直言，这一设计“真正解决了后顾之忧”，是促使他们认真考虑参与的核心因素之一。河南真中工程咨询

　　▲政策背景与市场动因：去库存压力下的创新应对

　　南沙开建集团此举，并非孤立的企业行为，而是对广州市层面近期政策导向的积极响应与具体落地。就在“五一”假期前夕，广州市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中明确提出要支持居民家庭“卖旧买新”，以打通一二手房置换的链条。相关政策工具包括提供总金额2亿元的“卖旧买新”专项购房补贴（对出售自有住房并购买新房的业主给予最高3万元补贴），以及明确“鼓励国有企业通过市场化运作方式收购存量二手住宅，用于作为保障性住房、人才公寓或其他政策性房源，以此支持二手房业主置换新房，更好地满足居民改善性住房需求”。

　　因此，南沙开建集团成为广州首个推出具体“以旧换新”实施方案的国有企业。普睿广佛区域首席分析师肖文晓对此评价道，作为区属国企的先行者，该方案有两大亮点尤为突出：首先是资金规模可观，30亿元的预算额度显示了足够的诚意和运作能力；其次是收购范围覆盖全市，打破了地域限制，能够汇集更广泛的潜在需求。

　　但他也指出，方案的效果仍存在一些变量。例如，目前可换购的新房房源仅限于开发企业自身的8个项目，选择面相对较窄；此外，旧房的第三方评估价与业主的心理售价、乃至市场实际成交价之间可能存在差距，这将成为买卖双方能否达成协议的关键。因此，该模式最终能吸引多少家庭参与，以及实际执行效率如何，仍有待市场检验。久誉工程咨询

　　推动此类政策创新的背后，是南沙区房地产市场面临的现实库存压力。根据普睿广佛区域的监测数据，2025年1至4月，南沙区新房共成交约1940套，成交量与去年同期相比基本持平，市场表现较为平稳。然而，区域的库存去化压力依然显著。截至4月底，南沙区未售的一手住宅面积高达177万平方米，如果按照过去12个月的平均销售速度计算，完全消化这些库存需要29.1个月，这一去化周期明显长于广州市整体25.2个月的平均水平。

　　为了激发市场活力，南沙区在2025年3月已宣布将原定的“青年人才购房补贴”政策延续至2027年，继续为符合条件的人才提供3万元的购房补贴。此次由区属国企牵头推出的“以旧换新”活动，是当地政府与国企协同，从另一个维度盘活存量、带动增量的重要尝试。其逻辑在于，通过国企收购，快速帮助改善型需求家庭处理掉手中的二手房，降低其置换门槛和资金周转难度，从而释放出指向新房市场的购买力，同时收购获得的存量住房也可以转化为租赁住房资源，实现一举多得的政策目标。

　　▲模式展望与成效观察：能否成为激活市场的有效引擎？

　　以市场化方式收购旧房以促进“以旧换新”，并非广州南沙的首创。近一年来，全国已有多座城市进行了类似探索，并取得了一定的阶段性成效。根据中指研究院的市场观察，这类政策在提升市场活跃度、促进新房销售方面发挥了积极作用。广川工程咨询

　　例如，浙江省宁波市在2025年2月启动了第三轮住房“以旧换新”活动。截至4月19日，线上意向报名人数达到8378人，其中通过资格审核的有7316人，涉及参与置换的旧房总计1588套。同样在浙江省，乐清市的城投集团也于2月推出“以旧换新”，预登记报名人数迅速达到260人，超过了预先准备的200套房源数量。这些案例表明，在合适的政策设计和企业让利支持下，“以旧换新”确实能够精准触达并激发一部分潜在的改善性住房需求。

　　广州南沙的此次尝试，在资金额度、覆盖范围和过渡期安排上进行了更具吸引力的设计。其成功与否，短期内可以观察几个关键指标：30亿元额度的使用进度、最终成功匹配的换房案例数量、以及是否对南沙区相关新房项目的去化产生明显的带动作用。长期来看，这种模式的可复制性和可持续性更值得关注。它依赖于国企的资金实力、资产运营能力以及对收购旧房的后续处置规划。如果能够形成“收购-置换-运营”的良性循环，不仅能为市场注入新的流动性，也为发展保障性租赁住房等政策性住房开辟了新的房源筹集渠道。

　　总体而言，广州南沙开建集团推出的全市范围住房“以旧换新”方案，是一次在政策鼓励下，由地方国企主导的、力度空前的市场创新。它试图通过打通一二手房交易的堵点，在帮助居民实现居住条件改善的同时，助力区域新房市场去库存，并探索存量住房转化为租赁住房的可行路径。其效果虽有待市场检验，但无疑为当前房地产市场的调整与转型提供了一个重要的观察样本和实践方向。北京工程税务咨询