杭州泵站工程咨询香港房地产市场在经历了一段时期的调整与筑底后，正以超乎市场预期的活力，步入一个明确的复苏周期。近期，市场呈现出一手住宅火爆售罄、价格稳步攀升、内地买家占比显著提升等多重积极信号，引发了业界与投资者的广泛关注。这股复苏势头并非偶然，而是由“撤辣”政策效应释放、经济基本面转强、人才引进计划深化及市场需求结构性变化等多重动力共同驱动，预示着市场可能正迈向一个更具韧性且内涵不同的新阶段。

　　▲现象聚焦：一手市场量价齐升，库存迅速去化

　　2026年初夏，香港楼市的热度首先体现在一手住宅市场的强劲表现上。五月首个周末，市场迎来了四个新盘集中开售的小高潮。其中，位于红磡的“首岸”与荃湾的“形瑨”等三个项目，均在发售当日迅速售罄，创造了近期周末新房交易的新纪录，市场购买力之旺盛可见一斑。金纬工程咨询

　　以九龙红磡的“首岸”项目为例，它已成为本轮楼市回暖的标志性案例。该项目在4月25日进行首轮发售，推出218个单位，竟收到了约7600份认购申请，超额认购倍数超过33倍，市场反应极为热烈。截至五月中旬，该项目通过多轮销售，整体去化率已超过98%，几乎清盘。这种火爆场景并非孤例，它是一手市场整体升温的缩影。

　　根据美联物业研究中心的权威数据，截至5月18日，本年度香港一手私人住宅成交量已累计达到10127宗。这一数字不仅较去年同期的7765宗大幅上升30.4%，也超越了2019年同期（疫情前）的9913宗水平，成为自2013年实施一手住宅物业销售条例以来，成交量最快突破万宗的一年。机构预测，前五个月的最终成交量有望进一步攀升至约10600宗。美联集团住宅部行政总裁马泰阳明确指出：“香港楼市已明显进入复苏周期，楼价自2025年的低位起，已连续回升超过11个月，累计涨幅约15%，呈现出初步的‘V型反转’态势。”工程咨询付款收税

　　市场的定价权也随着热度回升而悄然变化。以“首岸”项目为例，其首轮发售时，最小面积单位的起步价约为638万港元，低层单位普遍低于700万港元。而进入第二轮销售，中间楼层的同类单位售价已较首轮上调约20万港元，且每次加推均有不同程度的价格提升，显示出开发商信心增强，逐步从“去库存”策略转向“稳价格、提价格”策略。

　　炽热的销售直接带动了库存的快速消化。美联物业数据显示，截至4月底，香港市场的一手住宅货尾量（已批准预售但未售出的单位）回落至约17,472套，为近三年来的次低水平，较2025年1月的高位23,121套大幅减少了5,649套，跌幅超过24%。中原地产的研究进一步指出，若以去年超过2万宗的一手房成交速度估算，当前库存理论上可在一年内消化完毕，去库存速度显著加快，市场供需关系得到有效改善。

　　▲核心驱动力一：内地买家强势回归，占比创历史新高

　　本轮市场回暖中，一个尤为突出的特征是内地买家的活跃度显著提升，并已成为支撑市场的重要力量。自2024年香港特区政府全面撤销住宅物业需求管理措施（俗称“撤辣”）后，市场障碍消除，为内地购买力进入创造了条件。工程咨询项目部

　　美联物业研究中心根据土地注册处资料，通过分析买家姓名拼音进行估算，发现2026年前四个月，内地买家（以个人名义）在香港一、二手住宅市场的注册量合计达到5,800宗，创下有记录以来的同期历史新高。其占整体个人买家注册量的比例约为23.1%，较去年全年上升约0.5个百分点，占比已重返2024年“全面撤辣”后的历史高位区间。

　　内地买家活跃度提升的背后，是多重因素共同作用的结果。首先，汇率优势提供了直接动力。过去一年，人民币汇率相对强势，这增强了内地买家以港币计价的资产购买力，不仅加快了他们的决策速度，也实质性地降低了购房成本。其次，香港特区政府积极推行的一系列人才引进计划，如“高端人才通行证计划”等，成效逐步显现。大量专才、优才及留学生持续涌入香港，不仅带来了强劲的居住刚需，也推动了租赁市场活跃，租金维持在高位。对于许多新来港人才而言，高昂的租金使得“租转买”成为一项经济上更具吸引力的选择。

　　通过“高才通”计划来港定居的顾女士的经历颇具代表性。她表示：“身边很多朋友和我情况类似，选择买房的主要原因就是香港租金水平太高。每月支付两万多港元的租金，长期来看不如直接供楼。”这种“以供代租”的财务逻辑，正在新移民群体中形成普遍共识。此外，中介反馈也显示，今年以来内地买家的决策周期明显缩短，从看房到成交的平均时间约一个月，显示出其入市意愿坚决且信心充足。联启工程咨询

　　▲核心驱动力二：经济基本面修复与需求结构演变

　　楼市的长远健康发展离不开坚实的经济基础。香港经济在2026年开局的良好表现，为楼市复苏提供了宏大的背景支撑。根据香港特区政府统计处数据，2026年第一季度本地生产总值（GDP）同比增长5.9%，增幅远超市场预期，并创下近五年来的最佳季度表现。出口贸易、本地消费以及旅游业复苏这“三驾马车”同步发力，为整体经济注入强劲动力，也改善了市民的收入预期和市场信心，为住宅市场奠定了最根本的支撑。

　　与此同时，市场需求结构也在发生积极演变。早期的市场复苏主要由刚性首置需求和投资需求驱动，而近期，改善型需求（或称“换楼需求”）开始显著释放。数据显示，截至5月18日，本年度三房及以上较大户型单位的一手房成交量，较去年同期大幅增长超过60%。这明确反映出，在市场气氛转好、对未来预期改善的背景下，不少家庭开始考虑“卖一买一”，升级居住环境，这部分购买力通常更为雄厚，对市场成交量和价格的支撑也更为稳固。

　　▲未来展望：多重因素支撑，全年楼价涨幅预期乐观

　　对于后市走向，市场机构普遍持审慎乐观态度。国际评级机构标普全球在其报告中预测，香港住宅房价在今年余下时间有望再上升3%至5%，带动全年整体涨幅达到8%至10%。报告认为，未来两年香港住宅市场将进入一个温和复苏的阶段，过往严重的供求失衡情况可能有所缓解，但未来三至四年私人住宅的新增供应仍然充足，这将在一定程度上平抑价格过快上涨。亦程工程咨询

　　美联的马泰阳则给出了更为积极的预测。他认为，下半年市场将继续受到多重因素支撑：一是刚性及改善需求持续释放，一手房热度正向二手房市场传导，整体交投活跃度有望保持高位；二是住宅库存持续下降，开发商资金压力减轻，定价策略更为主动；三是租金高企不断推动“租转买”需求，加上人才流入带来的中长期置业需求，构成了持续的需求来源。

　　此外，一个值得关注的现象是短期转售获利个案增加，进一步稳固了市场信心。数据显示，4月份涉及持货一年或以下的短线转售交易中，有近93%录得账面盈利，比例为“撤辣”后新高。短线投资者普遍能够获利离场，这不仅直接反映了楼价的稳步回升，也在市场情绪层面产生了积极的“财富效应”，吸引更多资金关注楼市，形成一定的正向循环。

　　不过，市场理性之声同样存在。马泰阳也提醒，目前楼价较2021年的历史高位仍有约18%的差距，全面收复前期跌幅仍需时间和更多有利条件的配合。总体来看，若外围经济环境未出现显著恶化，预计本轮楼价升势仍可延续。综合多家市场观点，2026年全年香港住宅楼价有望录得约10%至15%的涨幅，市场将在复苏与结构性变化中，探寻新的平衡点与发展方向。路桥工程咨询公司