建筑工程审计的时间▲注意审查合同招投标要求、承包方主体资格

　　【1】对于国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须要通过招投标。

　　【2】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》：

　　把五种合同依法认定为无效：

　　（1）承包人未取得建设施工企业资质或者超越资质等级的。

　　（2）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的。

　　（3）建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的。

　　（4）承包人非法转包建设工程的。

　　（5）承包人违法分包建设工程的。

　　故而，对于承包主体的资质审查能够避免合同最终效力问题。在实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底的阶段，然而仍然需要从具体合同特点角度予以分析。工程预算审计报告

　　▲注意工程承包范围的审查

　　整体比较简洁；注明和招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。

　　主要包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括了智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等。

　　▲注意标明开工日期的成立标志

　　项目开工日期的明确对工期的认定，有着重要的意义。

　　一般标明：开工日期以发包方和监理方、或者监理出具的开工通知日期为准。

　　实际开工日期和约定日期不一致：实际开工日期为准（开工令等证实）;

　　施工许可证日期与实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。

　　▲注意审查组成合同文件的顺序

　　首先需要标注：在前者优先；其次，对于有补充协议的，需要注明和合同正文效力一致。

　　▲注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置

　　对于有可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，哪个约定需要经过发包人或者承包人认可后生效。

　　〔1〕明确工程师授权范围；〔2〕对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。工程项目竣工决算审计

　　▲注意审查对安全文明施工的约定

　　通常约定是由承包方承担，不过为了保护承包方利益时，可约定一个兜底条款，例如：由于发包方原因导致的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。

　　▲注意审查对于工期顺延的约定

　　〔1〕工期顺延的原因，除了规定不可抗力外，对于由于工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素导致的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据。

　　〔2〕工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。能够增加“视为”条款。（视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。）

　　▲注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序

　　〔1〕程序：“根据国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并且在隐蔽或中间验收前，以书面形式通知监理工程师与发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经过发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。

　　〔2〕通用条款内有具体约定，还能够在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

　　▲注意审查合同价款的确定方式

　　通常有以下三种方式。

　　〔1〕采用固定价格合同。

　　注意约定合同价款中包括的风险范围，比如：“钢材价格的市场变化（8%）”。注意风险费用的计算方法，比如：合同约定工程总价款包括全部工程量内容，承包人不管哪种原因没有列入单价或者总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已经包括在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分与材料价差调整部分，不再对报价书、标底价以及中标价进行重新核对。工程造价审计的程序

　　〔2〕采用可调价格合同。

　　合同价款调整方法：招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或者签证调整单项元以内不予计取，元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量根据专项条款所规定的相应下浮率下浮。

　　〔3〕采用成本加酬金合同。这种方式采用不多。

　　▲注意审查工程进度款支付方式

　　〔1〕方式：节点形象进度，根据比例；工程量，按比例。

　　〔2〕根据节点付款的约定，承发包双方会按照合同特点加以约定。律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套，前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续与科学等。

　　▲注意审查关于工程变更的约定

　　没有经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更；承包方原则不作变更；但实务上需要进行变更。

　　确认流程：因为工程变更使得工程量或者工作内容增减的，变更发生后日内，承包人必须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后，才可以作为调整合同价款的有效签证，在工程结算时支付。

　　承包人逾期不报，视作不涉及工程造价增加。

　　设计变更必须提供由发包人发出的或者发包人委托设计单位经过发包人审批后发出的工程变更通知书，否则的话不视为设计变更。

　　施工期间变更调整单项，元以内不予计取，元以上单项的变更于竣工决算时调整。工程什么时候审计

　　▲注意审查关于竣工验收和结算的约定

　　此阶段的程序设置：

　　〔1〕验收过程（四主体加质检站）；

　　〔2〕工程交付；

　　〔3〕资料交付（视作条款、移交资料明细）；

　　〔4〕竣工结算（时间、视作条款）。

　　重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加：结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视作认可结算资料。

　　▲在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点

　　〔1〕对于履约保证金（或保函）的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间以及利息约定。

　　〔2〕对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。工程审计的法律责任

　　〔3〕对于逾期支付工程款的罚则：发包人未能按时支付工程款的，自逾期之日起根据中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。

　　〔4〕对于优先受偿权的约定。

　　〔5〕对于工程及资料交付的约定：发包人和承包人工程结算发生的任何异议，应当采用仲裁或者诉讼解决，然而不管是否发生或者争议责任如何，都不可以成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认是属于发包人过错的，发包人承担相应的责任（留置权）。

　　〔6〕对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。

　　〔7〕对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。

　　〔8〕对于安全文明施工过程中的责任承担与处罚方式的约定。

　　〔9〕关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权马上解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，理应承担工程总标价10%的违约金。导致发包人损失的，承包人还应当承担因为解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。不过本协议约定发包人分包的除外。

　　〔10〕对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理与费用承担。工程造价审计员

　　▲关于合同生效时间、地点效力的约定审查

　　签字盖章时、履约保证金交纳时（附生效条件）等；合同签订地、项目所在地。

　　▲关于争议解决途径、地点的约定审查

　　诉讼与仲裁的选择；通常是工程所在地。

　　▲其他注意点

　　〔1〕质量约定：合格、市优、省优、国优。

　　〔2〕材料：甲供、乙供；与约定品牌不符合的认定和罚则。

　　〔3〕保险：工程一切险；甲乙双方的人身险。

　　〔4〕农民工工资支付的承诺。

　　〔5〕有关于公章的使用。

　　〔6〕项目部公章：设定权限；

　　〔7〕款项支付：转账、一个账户。工程项目事中审计