近日，广州城市更新进程迈出标志性一步。在11月28日举办的广州城市更新发展大会暨项目推介会上，全市一次性推出102个城市更新项目，总投资规模预计高达约8077亿元。这批项目涵盖老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造、旧厂活化、历史文化保护以及基础设施升级等多种类型，向社会资本与实力企业敞开合作大门，旨在破解当前城市更新面临的资金与实施难题，推动城市高质量发展进入新阶段。

　　引人关注的是，此次推介的城中村改造项目达43个，投资总额约6479亿元，占据总投资的八成，无疑是本轮城市更新的重中之重。记者从现场获悉，部分项目因原合作开发主体——多为民营房企——出现流动性风险而进展停滞，此次公开推介的核心目的之一，便是为这些项目寻找具备雄厚实力、能有效解决融资问题的新合作伙伴，推动项目尽快重启、加快建设。

　　市场的另一重关注点在于，如此大规模的城中村改造所释放的潜在住房供应，将对广州楼市产生何种影响。根据克而瑞统计数据，截至今年10月底，广州一手住宅库存面积约1436万平方米，去化周期已接近22.7个月，市场去化压力客观存在。为统筹解决安置需求与市场库存问题，广州正积极探索“房票安置”政策，试图将村民的安置补偿权益定向引导至存量商品房市场。实践证明，这一路径已初显成效：仅今年前10个月，黄埔区通过房票认购的商品房就达3723套，同期该区网签成交商品住宅5746套，房票已成为一股重要的购买力量。

　　▲102个项目公开“招亲”，规模与类型引领全国风潮

　　自今年10月以来，举办城市更新项目推介会已成为多个超大特大城市的共同选择，旨在搭建政企对接平台，吸引社会资本，加速项目落地。

　　10月20日，上海率先行动，集中推介了10个区域、共计59个城中村改造项目，涉及占地面积近3万亩，前期改造投资规模约2100亿元，预计可拉动建安投资约1600亿元。紧随其后，10月28日，重庆在2025中国（重庆）城市更新论坛上发布了涵盖220余个项目、总投资超2600亿元的“机会清单”，并现场签约31个相关项目，总投资375亿元，涉及工业遗存焕新、商业活力重塑等多个领域。

　　相较之下，广州此番推出的“项目包”无论在总体规模、投资额度还是类型的多样性上，都更为引人注目。除了核心的城中村改造，本次推介还细致划分了其他类别：

　　*在提升居住品质方面：海珠、荔湾、天河等区推出了7个老旧小区宜居改造项目，总投资约11亿元，聚焦于基础设施完善、环境整治与服务功能提升。

　　*在危旧房改善方面：重点推介了得胜岗、应元路等8个危旧住房原拆原建、自主更新项目，投资约18亿元，以自主更新模式改善居民住房条件。

　　*在传承城市文脉方面：推出了7个历史文化街区保护活化项目，总投资23亿元，力求在更新中保护好城市的历史记忆与文化肌理。

　　*在盘活存量空间方面：重点推介了17个老旧街区改造项目（投资662亿元）、20个旧厂房改造项目（投资884亿元），旨在实现城市功能的优化与产业空间的升级。

　　当然，真正的“巨无霸”仍是城中村改造项目。例如，荔湾区大坦沙岛更新改造项目作为广州市首个整岛统一规划、连片更新的重点项目，改造范围约239公顷，规划总建筑面积约637万平方米，涉及三条城中村，改造后可提供14个可出让地块，其规模与复杂性堪称典范。天河区柯木塱城中村改造项目同样体量惊人，规划建筑总量约470.67万平方米，投资总额估算达452.84亿元。

　　这些大体量项目的推进，急需强劲的资金实力与开发运营能力。以黄埔区笔村改造项目为例，其融资区尚有约56万平方米住宅、12万平方米商业未开工，预计仍需投资约70亿元，复建区也需投入约23.6亿元。项目相关方明确表示，合作方式开放，欢迎央企、国企等优质主体介入，可共同打造销售品牌，拓宽收益渠道。这清晰地反映出当前城市更新领域，资本与资源正在向更具稳健性和综合实力的企业集聚。

　　▲破解融资难与库存高：专项借款、银行纾困与房票安置三路并进

　　推进规模空前的城市更新，资金保障是首要课题。《广州市城市更新专项规划（2021~2035年）》提出了清晰目标：至2025年累计推进城市更新约130平方公里，至2035年累计推进约300平方公里。为实现这一蓝图，2024年，广州已为52个城中村改造项目申报专项借款，共计获得授信金额4096亿元，为项目启动注入了政策性金融“活水”。

　　“城市更新领域是天量的资金需求。”一位与会的国有银行代表指出，关键在于如何用好财政资金和专项债。他认为，这些资金不应被直接消耗，而应作为项目资本金，充分发挥其杠杆作用，最大程度撬动商业银行贷款，从而破解“财政资金有限、项目需求庞大”的普遍困境。

　　金融机构的支持政策也确实在逐步优化。国家开发银行相关人士介绍，该行已于今年8月出台专项工作方案，研究差异化政策以加快融资落地。其中一项重要调整是，对于符合条件的项目，在收益可靠、风险可控的前提下，项目最低资本金比例要求可由过去的20%适当下调，最大下调幅度可达5个百分点。这一变化显著降低了项目前期的资金门槛，有助于缓解企业压力。

　　对于已陷入停滞、存在存量贷款风险的“问题项目”，部分银行探索出了创新性的纾困路径。白云区陈田村改造项目便是一个典型案例。该项目存量银团贷款高达120亿元，在原有合作主体陷入困境后，作为最大债权人的兴业银行并未简单采取传统的并购重组或司法处置方式。而是转变思路，从“长期经营、控新降损”出发，牵头制定了系统性纾困方案，成功引入华发股份进行代管代建，并向项目授予了115亿元、期限长达15年的增量贷款。据悉，今年10月，该项目首批75亿元增量资金已到位。这种“银行主导、引入代建、增量输血”的自救模式，为盘活类似搁浅项目提供了宝贵借鉴。

　　另一方面，如何消化城中村改造可能产生的大量新增住房供应，避免对当前商品房市场造成过度冲击，是规划者必须前瞻性考虑的课题。2024年以来，广州大力探索推行的“房票安置”政策，正成为平衡供需、助力去库存的关键工具。该政策鼓励改造项目中的村民选择房票补偿形式，凭票在指定范围内购买存量商品房，以此替代大规模新建安置房。

　　政策试行一年多，效果逐步显现。例如，南岗西路片区城中村改造项目的房票兑换工作于11月17日启动，按平均每套200万元估算，预计可兑换约1300套商品房。启动仅约10天，已有村民认购340套，兑换额度达9.75亿元，村民接受度和市场反应积极。

　　作为广州城市更新重要实施主体之一的科学城集团透露，该公司已与42家房地产项目公司签署房票核发服务协议，并在枫下、金坑村银岭片区等项目率先推行。截至目前，已促成826位村民认购819套商品房，金额达13.6亿元。第二批5个项目的房票兑换签约工作也已启动，村民认购意愿强烈，短时间内已认购近200套。

　　这些数据表明，房票政策不仅有效满足了村民的多元化安置需求，更重要的是，它成功地将一部分潜在的安置房建设需求，转化为对现有商品房库存的有效去化，为平稳推进城市更新、维护房地产市场稳定提供了创新的“广州解法”。

　　综上所述，广州此次大规模推介城市更新项目，既是面对现实挑战的务实之举，也是面向未来发展的战略布局。通过公开招募合作方破解主体困境，通过金融创新与政策工具破解资金与市场难题，广州正试图走出一条超大城市有机更新、可持续发展的新路径。这102个项目最终花落谁家，又将如何改变城市面貌，值得持续关注。