影响工程预算单位价格2026年5月中国住房租赁市场在复杂的经济环境中展现出新的运行特征。从企业格局到政策导向，从市场租金到区域分化，每一个维度都在发生着微妙而深刻的变化。招商蛇口在合肥的首个全链条自持自建自营大型租赁社区正式启幕，深圳首例“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”项目通过竣工验收，首创集团发布长租住房与物业服务双平台，中金厦门安居REIT顺利完成定向扩募——这些企业层面的动态，折射出住房租赁行业正在从粗放扩张向精细化运营加速转型。与此同时，中央层面《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》与《城市更新“十五五”规划》相继出台，为行业发展指明了方向；上海、广州等城市在收购二手房用于保租房方面的试点扩围，则为存量盘活提供了新的实践样本。本文将从企业格局、政策动向、市场运行三大维度，对2026年5月中国住房租赁市场进行全景式深度解析。
▲企业格局深度解析：规模、动态与战略布局
〔1〕规模排行：头部企业稳中有进，地方国企异军突起
从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2026年5月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为145.7万间，规模与4月基本持平，显示出市场在经历快速扩张后进入了平稳整合期。值得关注的是，地方国企系开业规模保持了稳健的增长态势，在TOP30中的规模占比提升至28%，这一比例较去年同期有明显提高。地方国企的崛起，得益于其在土地获取、资金成本、政策支持等方面的先天优势，尤其是在保障性租赁住房领域，地方国企正在成为主力军。桂林成品抗震支架工程预算
相比之下，民营长租企业“包租”模式运营仍承压。以万科泊寓、魔方生活服务集团为代表的头部民营品牌，继续优化项目运营模式，通过轻资产输出、存量改造、精细化运营等方式提升盈利能力。这一趋势表明，在行业利润率整体收窄的背景下，单纯依靠规模扩张的粗放模式已难以为继，运营能力成为决定企业生存与发展的核心竞争力。
从管理规模榜来看，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为204.1万间，较4月增加0.9万间。本月光谷安居集团之寓新晋上榜，显示出区域型国企在租赁住房领域的布局正在加速。管理规模的增长虽然温和，但意义深远——它意味着行业正在从“重开业”向“重管理”转变，存量资产的运营效率成为新的竞争焦点。
〔2〕建设运营：多地项目集中入市，产品供给日益丰富
5月，地方国企持续推进保租房、人才公寓等租赁住房建设运营工作，多个项目集中投入运营。寓见安居未来之光、福州地铁·美寓、壹间公寓高新社区、奉发未来风华公寓、城投宽庭张江社区二期、合肥承寓时代星河等项目陆续开业，为市场注入了大量高品质租赁房源。
其中，壹间公寓高新社区尤为引人注目。该项目是招商蛇口在合肥首个全链条自主打造的自持自建自营大型租赁社区，规划建设2734套租赁住房。从土地获取、规划设计、施工建设到运营管理，招商蛇口实现了全流程把控，这种“全链条”模式不仅保证了产品品质的一致性，也为企业积累了宝贵的全周期运营经验。无锡工程预算员
此外，深圳创智云城4栋（B座）改造工程顺利通过竣工验收。该项目是深圳首例采用“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”模式的竣工项目。所谓“非居改保”，即将非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。这一模式的成功落地，为全国其他城市盘活存量资产、增加保租房供给提供了可复制、可推广的范本。项目的顺利竣工，标志着深圳在探索多元化保租房筹集渠道方面迈出了坚实的一步。
〔3〕业务拓展：多元布局深化，跨界合作成常态
5月，住房租赁企业持续深化多元布局，跨界合作成为行业新常态。广州安居集团与中粮广东围绕保租房社区服务、商业运营等达成战略合作。这一合作突破了传统的“房东-租客”关系，将社区服务、商业配套等纳入租赁住房的运营范畴，致力于打造“宜居、宜业、宜商”的综合性社区。这种“租赁+商业+服务”的复合模式，有望成为未来租赁社区的主流发展方向。
福州地铁置业竞得地铁换乘站旁的保租房地块，拟打造TOD租赁住房项目。TOD（公共交通导向开发）模式与保租房的结合，是解决大城市通勤难题、提升租赁住房吸引力的创新之举。地铁上盖或邻近地铁站的保租房，能够有效缩短租客的通勤时间，降低出行成本，从而增强项目的市场竞争力。酒店电梯安装工程预算
睿星资本以轻资产模式接管上海前滩公寓项目，这是其在上海落地的首个轻资产运营项目。轻资产模式意味着企业不持有物业产权，而是通过输出品牌、管理、技术等服务获取收益。这种模式降低了企业的资本开支压力，使其能够快速扩大管理规模，同时也对运营能力提出了更高要求。
〔4〕品牌建设：首创集团双平台发布，成都城投资管品牌升级
5月，品牌建设成为住房租赁企业的重要发力点。首创集团发布长租住房、物业服务双平台，明确将长租业务作为集团核心发力方向。集团提出两年内实现管理规模3万间、“十五五”期末达到5万间的宏伟目标，并已获得4家银行合计600亿元的专项授信，为项目拓展和存量改造提供了充足的资金保障。这一战略布局，显示出大型国企对住房租赁市场长期前景的坚定看好。
成都城投资管升级品牌体系，推出母品牌“城投臻空间”，下设“城投臻寓”“城投臻集”及“城投臻蓉”三大子品牌。其中，“城投臻寓”专注长租公寓业务。品牌体系的系统化升级，有助于企业形成清晰的产品矩阵，针对不同客群提供差异化服务，从而提升品牌辨识度和市场竞争力。工程预算会计基础知识
〔5〕融资动向：公募REITs稳步推进，类REITs利率创新低
5月，住房租赁领域融资业务有序推进，呈现出多层次、多渠道的特点。
公募REITs首发方面，中金杭州安居保租房REIT申报获受理，标志着又一只保租房REITs即将登陆资本市场。国泰海通中国建筑租赁住房REIT获反馈意见，监管机构要求管理人补充说明现金流波动成因、资产入池遴选逻辑、租赁合同集中到期风险等多项关键问题。这些反馈意见表明，监管层对REITs底层资产的质量和稳定性要求日益严格，有助于推动行业向更加规范、透明的方向发展。
扩募方面，中金厦门安居REIT顺利完成定向扩募，募集资金总额7.89亿元。扩募的成功，不仅为原始权益人提供了退出渠道，也为REITs市场的持续扩容树立了标杆。
私募方面，吴中经开萃寓类REITs成功发行，发行规模为6.74亿元，发行利率仅为1.84%，创全国类REITs票面利率新低。这一利率水平甚至低于部分AAA级企业债券，充分说明了资本市场对优质租赁住房资产的高度认可。苏州城投集团首支城市更新母基金成功设立，总规模3亿元，将重点支持老旧工业厂房、低效产业用地等的更新盘活，为租赁住房的存量改造提供了新的资金来源。长治综合工装工程预算
信贷支持方面，芜湖落地首单租赁住房再贷款业务，支持采购商品房用于人才房建设工作。这一创新金融工具，为地方政府筹集租赁房源开辟了新的路径。
▲政策动向深度解读：中央定调与地方实践
〔1〕中央层面：公租房保障扩围，城市更新战略引领存量盘活
5月22日，国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，明确提出“推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，推行按就业居住年限、住房困难程度确定保障对象、保障方式、保障标准、准入条件和退出机制”。这一政策的核心突破在于，打破了以往住房保障与户籍挂钩的传统限制。长期以来，公租房等保障性住房主要面向本地户籍人口，大量在城市稳定就业居住的外来人口被排除在保障体系之外。新政的实施，将有助于降低新市民、外来务工人员等群体的租房门槛与负担，增强其居住稳定性与城市归属感。
据住建部公布数据，2008年至2025年全国已建设筹集公租房约1600万套（间），到2025年底有140多万户困难群众领取货币补贴。部分市县已率先将保障范围扩大至未落户常住人口，累计惠及300多万在城镇稳定就业居住的农民工。预计后续，相关配套支持举措将加速落地，更多城市将完善未落户常住人口公租房申请准入条件，并通过实物保障、货币补贴等多种方式，在合理轮候期内对符合条件的家庭予以保障。梧州长洲区工程预算
5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国首部城市更新领域五年专项规划。该规划的出台，标志着城市更新工作从阶段性的“行动”正式步入系统性、长效性的“国家战略”阶段。规划强调“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等……优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障……因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。”
在此政策导向下，未来保障性住房供给将与盘活存量商品房更紧密结合。更多城市将收购存量商品房、收购二手房用于保障性住房，并通过改建闲置的商业办公用房、工业厂房等转为保障性住房。配套的政策有望进一步完善，如简化审批流程、优化税费支持等。从实践进展看，今年以来上海收购二手房已取得积极进展，截至5月21日，徐汇、浦东、静安三区已累计收购523套房源，二季度以来试点收购范围逐步扩大到全部中心城区；广州近期亦启动二手房收购试点并明确收购条件，未来北京、深圳等城市有望跟进。
与此同时，规划中“规范发展住房租赁市场”的要求，将推动住房租赁行业监管制度完善、机构化长租房比重提升及服务品质提升，促使住房租赁市场从粗放扩张向机构化、标准化、品质化方向转型。这一转型，对于提升行业整体形象、保护租客合法权益、促进市场长期健康发展，具有深远意义。安徽网络弱电工程预算
〔2〕地方层面：存量盘活多措并举，青年人才安居政策持续发力
在中央政策的引领下，各地方政府积极响应，因地制宜出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策措施。
政策培育方面，北京强调开展“适居行动”，增加“一张床、一间房”产品供给，改善城市运行服务保障人员居住条件。这一举措聚焦于城市运行保障人员这一特定群体，体现了政策制定的精准性和人文关怀。
规范管理方面，成都出台住房租赁条例，对出租住房标准、合同备案、租赁双方义务等作出细化规定。天津发布住房租赁补贴新规，优化申请、审核、发放等全流程管理。这些地方性法规的出台，有助于规范市场秩序，保护租赁双方的合法权益。
多渠道筹集方面，各地聚焦存量盘活。湖南支持各地利用地方政府专项债、保障性住房再贷款等各类资金，收购存量商品房用作保障性住房。深圳、上海、广州花都区鼓励商业办公等非居住房屋改建为保租房等用途。广州宣布将启动环城高速内小户型二手房收购试点，收购房屋将优先用于保障性住房、人才公寓等用途。这些措施体现了“因城施策、一城一策”的原则，充分考虑了各地的市场特点和实际需求。建筑企业建设工程预算收费
人才安居支持方面，湖北通过筹建人才公寓、阶段性免租及租房补贴等多项措施，降低青年人才安居成本。上海落实建设青年发展型城市，优化青年安居政策，其中临港片区、奉贤区依托人才专项活动迭代升级安居政策，包括提供免费住宿、加大租房补贴力度、降低人才公寓申请门槛、扩大政策覆盖范围等。青岛优化保租房准入规则，支持灵活调整企业定向房源配租标准，减轻人才租房负担。这些人才安居政策，不仅解决了青年人才的住房困难，更成为城市吸引人才、留住人才的重要抓手。
〔3〕租赁住房供应：多地明确“十五五”目标，保障房建设稳步推进
在供应端，多个城市公布了“十五五”时期的保障性租赁住房供应计划，为市场提供了清晰的预期。
上海提出，“十五五”时期计划新增供应25万至27万套（间）保租房，今年计划定向筹集1.2万多套（间）保租房房源。这一目标体现了上海作为超大城市在保租房供应方面的决心和力度。
长沙截至目前已筹集保障性租赁住房11.5万套，重点布局在产业园区、重点片区和中心城区。深圳2026年计划建设筹集保障性住房3万套（间）、供应4万套（间）。成都全市已筹集“一间房”“一张床”项目32个，房源6700余张（间），其中26个项目已投运。厦门2026年计划供应保障性租赁房0.24万套，市级公共租赁住房供应0.99万套，保障性租赁住房（市场化运营）供应0.11万套。惠州“十五五”期间将新增筹集保障性租赁住房11557套。工程预算定额换算规定
这些供应计划的落地实施，将有效增加租赁住房的市场供给，缓解大城市住房供需矛盾，为更多新市民、青年人提供安居之所。
▲市场运行深度分析：租金走势与区域分化
〔1〕整体租金：50城住宅平均租金环比下跌0.11%，同比下跌3.17%
2026年5月，重点城市住房租赁市场整体需求热度继续下降，50城住宅平均租金延续小幅下跌态势。根据中指50城住宅租赁价格指数，5月全国50个城市住宅平均租金为33.94元/平方米/月，环比下跌0.11%，跌幅较4月扩大0.06个百分点；同比下跌3.17%，跌幅较4月收窄0.21个百分点。
从历史数据来看，5月通常是租赁市场的淡季，高校毕业生尚未大规模进入市场，租房需求相对平淡。因此，租金的小幅下跌符合季节性规律。但值得注意的是，今年5月50城住宅租金环比跌幅为近三年同期最低水平，这表明市场下行空间正在收窄，底部企稳的迹象开始显现。
〔2〕重点城市租金：北上深等核心城市住宅租金继续修复
在整体租金下行的背景下，核心城市的租金表现却呈现出截然不同的走势。2026年5月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为11个，较4月增加2个。其中，上海涨幅最大，达到0.51%；天津、深圳等4个城市涨幅在0.1%至0.3%之间；苏州、北京等6个城市涨幅在0.1%以内。工程预算综合单价如何复合
住宅平均租金环比下跌的城市个数为39个，较4月减少1个。北海环比跌幅最大，为1.07%；长沙、武汉等7个城市环比跌幅在0.5%至0.8%之间；西安、成都等8个城市跌幅在0.3%至0.5%之间；杭州、南京等21个城市跌幅在0.1%至0.3%之间；沈阳、惠州2个城市跌幅在0.1%以内。
从数据可以看出，一线城市的租金韧性明显强于二三线城市。上海、北京、深圳等核心城市凭借其强大的经济活力、持续的就业人口净流入以及相对成熟的租赁市场，租金水平得以率先企稳回升。而二线及三四线城市，由于产业结构调整、人口吸引力减弱等因素，租金仍面临下行压力。
〔3〕关注点一：5月50城住宅租金环比跌幅居近三年同期低位，北上深已连续三个月上涨
根据中指院50城住宅租赁价格指数显示，5月50城住宅平均租金环比延续小幅下跌态势，跌幅为0.11%。当前住宅租赁市场缺乏季节性效应支撑，市场需求整体热度较低，租金回落符合历年市场运行规律。但今年5月50城住宅租金环比跌幅居近三年同期最低水平，释放出新的市场信号——租赁市场可能正在接近周期性底部。
分梯队来看，5月各梯队城市租赁市场热度分化格局进一步固化。根据中指院监测，5月一线城市普通住宅平均租金继续修复，环比上涨0.16%，其中北上深已连续环比上涨3个月，上海继续领涨。二线、三四线城市平均租金则延续调整态势，且跌幅均较4月有所扩大。其中，二线城市环比跌幅较4月扩大0.05个百分点至0.27%，三四线代表城市平均租金环比跌幅扩大至0.20%。晋源区建筑工装工程预算
结合各梯队城市租金年内累计涨跌幅来看，租赁市场分层修复特征更加明确。今年1至5月，一线城市平均租金结束连续两年调整，转为小幅上涨0.21%；二线、三四线城市分别累计下跌1.13%、0.68%，跌幅均较过去两年同期有所收窄。经历过去连续两年的价格调整，市场下行空间逐步收窄，叠加需求刚性与保租房租金“定锚”等多重因素，租金波动幅度持续放缓。其中，一线城市依托优质产业资源与持续净流入的年轻就业人口，租赁基本面得以率先企稳。
展望未来，6月起随着全国高校毕业季正式拉开帷幕，租赁市场将步入传统旺季窗口期。在此推动下，短期国内住宅租赁市场将延续结构性行情，核心城市租金上行态势将进一步巩固。
〔4〕关注点二：上海三区试点已收购二手房超500套，试点工作扩围至全部中心城区
上海在收购二手房用于保障性租赁住房方面的试点工作，是5月市场关注度最高的政策实践之一。2月初，上海静安区、徐汇区、浦东新区率先开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作试点。据市场消息，截至5月21日，徐汇、浦东、静安三区已累计收购523套房源，其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套，聚焦“70平方米以下、总价400万元以下”小户型存量房。
从推进情况来看，三个试点区域形成了差异化的操作模式，为其他城市提供了宝贵的经验。娄烦创新装饰工程预算
徐汇区将二手房收购与“两旧一村”改造结合，推进节奏较快。据市场消息，在收购的458套房源中，有300多套属于居住困难但又不具备改造条件的老旧房屋。徐汇区重点聚焦收购区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区及房源，目前已收购房源面积以35至45平方米的一室户和45至60平方米的两室户为主（原则上不超过70平方米），总价不超过400万元，且产权人有意愿置换上海的一、二手房源。徐汇采用“房票”机制，国企收购二手房后发放“房票”，“房票”可购买全市新房、二手房。收购后房源将改造为“新时代城市建设者管理者之家”。这一模式既解决了老旧房屋居民的居住改善需求，又为保租房筹集了房源，实现了多方共赢。
浦东新区结合轨道交通周边的保租房需求推进收购，目前已收购64套，其中使用房票完成置换2套。浦东明确优先收购“内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源”。另外，浦东新区收购主体浦发集团在介绍时指出，收购二手房用于保租房不以盈利为目的，但需要通过租金对收购、装修、运营成本实现覆盖，因此明确要求收购二手房租售比不低于2.5%。这一要求体现了市场化运作的可持续性考量——保租房虽然是保障性住房，但也需要实现收支平衡，才能长期稳定运营。
目前，上海收购二手房用于保障性租赁住房已取得一定效果，试点逐步扩围至全部中心城区。二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。这一举措对稳定房地产市场与优化保租房供给均起到了积极助力。一方面，收购二手房直接消化了存量房源，有助于稳定二手房价格预期；另一方面，将收购房源改造为保租房，增加了租赁住房供给，缓解了新市民、青年人的住房困难。怎么看懂工程预算书
▲展望与建议：把握结构性机遇，迎接行业新周期
综观2026年5月中国住房租赁市场，可以清晰地看到几个重要趋势：一是企业格局正在重塑，地方国企崛起、民营企业转型、跨界合作深化，行业竞争从规模扩张转向运营能力比拼；二是政策体系日益完善，中央层面明确了公租房保障扩围和城市更新的战略方向，地方层面在存量盘活、人才安居等方面不断创新；三是市场运行呈现分化，一线城市租金率先企稳回升，二线及三四线城市仍在调整，但整体下行空间收窄，底部信号渐显。
对于住房租赁企业而言，当前既是挑战期，也是战略布局期。建议企业重点关注以下几个方面：一是深耕核心城市，聚焦人口净流入、产业基础好的城市，把握结构性机遇；二是提升运营能力，从“包租”模式向资产管理、品牌输出、社区运营等多元模式转型；三是积极参与存量盘活，利用政策窗口期，通过收购、改造等方式获取优质资产；四是拥抱金融创新，积极探索REITs、类REITs等融资工具，打通“投融管退”闭环。
对于政策制定者而言，建议在以下方面持续发力：一是加快完善住房租赁法律法规，保护租客合法权益，规范市场秩序；二是加大金融支持力度，扩大保租房REITs试点范围，降低企业融资成本；三是优化存量盘活政策，简化审批流程，给予税费优惠；四是完善人才安居体系，将住房保障与人才引进有机结合，增强城市竞争力。
展望下半年，随着毕业季的到来和稳增长政策的持续发力，住房租赁市场有望迎来季节性回暖。核心城市的租金上行态势将进一步巩固，而二三线城市也有望在底部企稳。中国住房租赁市场正在经历从“量的扩张”到“质的提升”的历史性转变，唯有把握趋势、顺势而为，方能在新一轮行业周期中赢得先机。唐山管桩工程预算造价
