三季度房地产政策在延续“稳市场”基调的同时，更加注重制度重构与供需两端协同发力。中央层面加快构建房地产发展新模式，地方层面则围绕需求释放、供给优化和城市更新持续出台配套措施。从核心城市精细化调整限制性政策，到多地加大购房补贴力度，再到“好房子”建设与存量盘活政策持续落位，以及城市更新五年任务落地落实，政策正在从多个维度稳定市场预期、改善供求关系、推动行业转型。展望四季度，政策核心关注点将转向房地产制度改革相关配套政策的细化与落地，前期顶层制度安排将逐步转化为可操作的执行细则，市场可预期性有望进一步增强。

　　▲需求端持续发力，限制性政策精细化调整，购房补贴力度加大

　　7月，国务院发布《扩大消费“十五五”规划》，在第七章“加力完善促进消费制度机制”中，明确要清理优化不合理限制性措施，同时指出“支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。这一表述为地方因城施策提供了更加明确的政策依据，也意味着房地产政策不再只是单一的行业调控工具，而是被纳入扩大消费、改善民生和稳定宏观经济的整体框架之中。

　　三季度，除了公积金政策外，各地主要从调整限制性政策、发放购房补贴、推动住房“以旧换新”等方面落地促需求政策，具体来看：

　　核心城市精细化调整限制性政策。三季度北京、上海、海口相继放松限制性政策。8月7日，北京明确非本市户籍家庭购买五环内商品住房，社保/个税年限要求由2年降低至1年；8月20日，上海外环外二套房贷最低首付比例从“不低于20%”下调至“不低于15%”；9月5日，海口明确落户后无需社保/个税缴纳要求即可享受本省居民同等购房资格，购房套数计算范围从全省收窄至海口全市，多孩家庭可增购1套，在海南省注册的企业员工可在海口购买1套。这些调整并非简单“松绑”，而是更加注重精准施策，围绕特定区域、特定人群和特定需求进行精细化优化，既避免政策“一刀切”，也提高了政策工具的针对性和有效性。

　　持续发放购房补贴，加大特定家庭支持力度。多地结合婚育政策发放购房补贴，如长沙望城区对多孩家庭发放购房补贴，二孩家庭3万元/套，三孩及以上家庭5万元/套。多地结合引才加大补贴力度，如广州黄埔区发放人才房票，按本科10万元、硕士15万元、博士25万元、出站博士后30万元分档发放。发放住房“以旧换新”补贴也是当前多地加力的重要方向，上海8月新政推出“以旧换新”购房贷款补贴，对出售本市二手住房并在外环外购买新房的购房者按新房贷款总额1%发放补贴，单套最高5万元，同时优化原有“以旧换新”补贴政策，出售外环内二手房并购买外环外新房的给予3万元/套的补贴，二者可叠加，即“卖外环内旧房+买外环外新房”的家庭最高可获8万元补贴。另外，部分城市采取贴息方式发放补贴，如大连对使用公积金购买二套住房的家庭给予利息补贴，补贴比例为实际利息支出的15%，补贴期限3年，按月计算、按季发放；成都对公积金贷款购买新建商品住房的给予20%利息补贴，补贴金额不超2.5万元。由此可见，购房补贴政策正从单一的一次性补贴，向多孩、人才、以旧换新、贷款贴息等多种形式扩展，支持对象更加精准，支持方式更加灵活。

　　多个城市持续收购二手房推动住房“以旧换新”。今年以来，上海、广州持续推动国有平台收购二手房，上海2月在徐汇、静安、浦东新区启动收购二手房用作保障性住房试点，优先聚焦收购内环内、2000年以前、单套建筑面积70m²以下、总价不超过400万元的二手房源，并在二季度将试点扩大至8个中心城区，截至7月末，合计收购二手住房551套；8月20日上海新政再次强调中心城区加快收购二手住房，截至9月20日，徐汇区累计收购486套，普陀区9月初首单落地，收购二手房工作持续推进。广州5月启动收购二手住房试点，收购环城高速以内、总价300万元、建筑面积70m²以下、不限楼龄的二手住房，市区两级国有企业加快推进收购工作，截至7月末受理出售二手住房报名超2100组，已成交111套。通过国有平台收购二手房，一方面可以打通“卖旧买新”的置换链条，另一方面也能够为保障性住房提供房源来源，实现去库存与补保障的双重效果。

　　▲“好房子”建设与存量盘活，供给端政策持续落位

　　住建部明确“好房子”是提升人民群众居住水平的关键。住建部7月就《“好房子”建设指南（试行）》再次公开征求意见，9月初发布第二批“好房子”建设经验做法；9月18日，住建部在国务院新闻办发布会上提出，“十五五”时期住建事业高质量发展的五个目标之一是实现“提升人民群众居住水平”，关键是建设“好房子”，要从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维全链条全生命周期推进，重点做好三件事，一是把新房子建好，二是把老房子改好，三是把服务做好。三季度各地持续推进“好房子”建设，山东印发《关于实施房屋品质提升工程加快推进“好房子”建设的通知》，明确“好房子”建设标准，支持保障性住房优先建成“好房子”；合肥印发《合肥市推进“好房子”建设行动方案》，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维，系统开展新建商品房品质领航、保障性住房安居提质、既有住房焕新改造等三大行动。“好房子”建设的推进，意味着房地产供给端政策正从单纯关注规模转向更加注重品质，从“有没有”转向“好不好”，这与居民住房需求升级的趋势相适应。

　　存量盘活方面，9月22日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，自然资源部指出，“十五五”时期资源利用将实现三个转变，即从过去过度依赖增量土地转向存量土地盘活，从资源出让转向资源运营，从追求土地出让的当期收益转向土地资源价值的当期实现和长期运营价值相结合。从实施路径看，一是规划统筹，坚持规划的统领作用，坚持片区统筹，对具体存量地块的规划进一步优化，增强土地用途兼容性；二是土地政策优化，通过优化土地价款缴纳节奏、土地使用过渡期政策、临时利用政策等，降低前期土地取得成本，并出台支持服务业等新业态、新产业的专项支持性政策；三是资源配置，健全土地有形市场，推动分层设置权利、组合供应，完善土地储备制度，做到以需定储、以需定供，推动资源收益从当期收益转向“当期收益＋预期经营收益”相结合。这三个转变表明，土地资源利用逻辑正在发生深刻变化，存量盘活不再只是应对市场下行的短期手段，而是未来城市发展和房地产运行的重要方式。

　　各地持续推进收储商品房、存量土地。收储存量商品房方面，三季度河南、天津、山东等多地在政策中明确收购存量商品房用作保障性住房，其中河南明确“用好保障性住房再贷款、地方政府专项债券收购存量商品房等政策”。三季度有更多高校跟进收购存量商品房用作学生宿舍，江苏印发《省属高校学生宿舍提质扩容三年攻坚行动省级资金补助方案》，支持在徐州、淮安、连云港等房价较低的地区推动购置工作，省财政补助30%，统筹推进学生宿舍补短板和房地产去库存；深圳大学拟斥资5.3亿元收购商品房用作学生住房。专项债收储存量商品房方面，根据中指研究院不完全统计，截至9月24日，各地先后发行累计超135亿元专项债券用于收购存量商品房，收购超2.3万套、建筑面积超190万平方米，2026年以来相关专项债券发行略有加速，累计发行76亿元，其中湖南、广东今年发行均超20亿元。收储存量商品房用作保障性住房、学生宿舍等用途，既有助于消化市场库存，也能够补齐公共服务和住房保障短板，实现一举多得。

　　收储存量土地方面，根据中指研究院不完全统计，截至9月24日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超6000宗，总用地面积超3.1亿平方米，总金额超8100亿元，已发行专项债约4787亿元，占比约58%。其中2026年以来重庆、广东、福建等省市发行超1740亿元，8月各地发行提速，单月发行超470亿元，收储土地或仍是四季度各地去库存、改善市场供求关系的重要举措。存量土地收储的加快推进，有助于减少闲置土地对市场预期的负面影响，也能够为后续城市发展和项目开发腾出空间。

　　另外，存量工商业用地、工商业用房是当前存量盘活的重要组成部分，三季度各地配套政策持续落位。上海印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，确立“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”原则，明确工商业用地续期流程及价格计算，同时明确针对拟发行REITs的项目制定相应续期规则。南京出台《关于落实土地要素市场化配置改革推动土地集约高效利用的实施意见》，明确存量工业用地调整容积率、限高、绿地率等规划指标可直接办理手续，低效用地原权利人可将土地作价出资与新投资人合作再开发等盘活存量土地要素配套政策。云南、天津等多地明确加强存量商业用房、低效楼宇的盘活利用，如天津鼓励用作各类保障性住房与人才公寓。工商业用地和用房盘活政策的持续完善，有助于提升存量资产利用效率，也为房地产企业转型和城市产业升级提供了新的空间。

　　▲城市更新，五年任务落地，配套政策加快完善

　　城市更新是现阶段城市工作的重要抓手。三季度中央多次强调城市更新的重要性，多部委配套支持政策落地，8月末金融监管总局、住建部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，首次为城市更新设立专属贷款品种和专项信贷制度，从项目准入、贷款用途、还款来源到资金封闭管理作出系统规范，助力各地高质量推进城市更新；9月初，住建部就《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》公开征求意见，提出建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级编制实施体系，为各地提供统一技术依据；9月18日，住建部在国务院新闻办发布会上再次强调“将大力实施城市更新”，明确《城市更新“十五五”规划》已经确定具体任务、关键是落实；9月22日，自然资源部强调以存量土地盘活更加有效有力推动城市更新工作。未来随着城市更新的持续推进，预计规划、土地、财税、金融等配套政策将进一步协同完善，推动政策真正落地见效。城市更新不再只是工程建设行为，而是逐渐成为稳投资、扩内需、促转型和改善民生的重要政策平台。

　　地方层面，三季度多省市落地城市更新“十五五”规划，配套政策持续完善。三季度地方出台城市更新相关政策超70条，福建、湖北、四川、吉林、云南、青海、安徽等地陆续出台或编制“十五五”城市更新规划，四川明确“十五五”时期城市更新工作目标，明确未来五年改造8000个城镇老旧小区、实施420个城中村改造（10万户）、加装电梯1.5万部，开展100个左右城市更新重点片区建设，建成50个省级重点片区。北京对《北京城市副中心（通州区）“十五五”时期城市更新规划》公开征求意见，计划到“十五五”末，城市更新年度投资力争达到固投总额30%；陕西印发《陕西省“城市更新贷”财政贴息实施方案》，对符合条件的六大城市更新领域提供财政贴息支持，包括老旧街区、厂区及老旧火车站周边街区的基础设施和公共服务设施等改造提升，完整社区建设与小区配套设施改造等领域。另外，推动老旧住房原拆原建也是地方推进城市更新的重点抓手之一，三季度湖南、厦门等多地印发支持老旧小区、老旧住房自主更新的配套政策。随着配套政策持续完善，各地城市更新工作推进开展也有望提速，为稳定房地产市场、稳定投资提供更大支撑。

　　▲制度重构与稳市场并进，四季度政策聚焦细则落地

　　整体来看，三季度房地产延续“稳市场”政策基调，房地产制度改革系列文件落地，加快构建房地产发展新模式，同时深化住房公积金制度改革，更好支持全周期住房消费。地方供需两端政策保持较高出台频次，综合运用多种工具，促进住房需求释放。需求端通过限制性政策调整、购房补贴、以旧换新等方式降低购房门槛和成本；供给端通过“好房子”建设、收储存量商品房和存量土地、盘活工商业用地用房等方式改善市场供求关系；城市更新则作为重要抓手，为稳投资、稳市场和改善民生提供支撑。

　　展望四季度，政策核心关注点将转向房地产制度改革相关配套政策的细化与落地。前期顶层制度安排将逐步转化为可操作的执行细则，包括土地出让金分期缴纳、预售资金拨付的条件与流程、竣工验收的各项指标要求等，各地明确政策细则也将增强市场的可预期性，稳定市场预期。制度细则越清晰，市场主体的行为预期就越稳定，政策效果也越容易显现。

　　当前房地产已经进入存量时代，未来在制度细则不断落位的同时，预计供需两端政策仍将协同发力稳市场。需求端，公积金贷款利率存在一定下调预期，各地有望加速调整优化公积金政策，如进一步拓宽提取用途、扩大缴存覆盖、提高贷款额度等；北京、上海、深圳等核心城市限制性政策仍有调整空间，更多城市有望结合住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等方式激发合理住房需求。需求端政策的重点，仍将围绕降低购房成本、提升购房便利度和支持合理置换需求展开。

　　供给端，预计在加快“好房子”建设、严控新增土地供应的同时，将有更多政策聚力推动盘活存量，收储存量商品房、存量土地的相关工作继续推进，更多城市跟进盘活存量工商业用地用房政策，如出台工商业用地续期政策、支持低效楼宇改造等。供给端政策的核心，将从单纯控制增量转向更加注重存量优化和品质提升，推动市场供求关系逐步改善。

　　另外，城市更新项目贷款政策已经落位，未来存量土地盘活支持城市更新的相关配套政策有望加快完善。随着规划、土地、财税、金融等政策进一步协同，城市更新有望在四季度和未来一段时期内持续释放政策效应，为房地产市场稳定和城市高质量发展提供更有力支撑。