2026年3月13日《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（以下简称“十五五”规划）正式发布，为未来五年国家发展擘画了宏伟蓝图。在这份纲领性文件中，房地产行业的表述出现了深刻而显著的变化，其战略定位、政策重心与发展路径被赋予了新的内涵。

　　与“十四五”规划相比，房地产不再仅仅是城镇化与经济增长的引擎，其角色正经历一场静水深流式的根本性调整，战略权重进一步提升，民生属性空前强化，高质量发展的路径也更为清晰和具象。本文将通过细致的对比与解读，深入剖析“十五五”规划为房地产行业指明的方向与蕴含的机遇。

　　▲核心变迁：从“增长支柱”到“民生基石”的战略性调整

　　对比两份纲领性文件，可以清晰地捕捉到顶层设计对房地产行业定位的三大核心转变，这些转变共同勾勒出未来五年的政策主基调。

　　〔1〕战略位势：从“单一篇章”到“贯穿多篇”，全局重要性凸显。

　　在“十四五”规划中，房地产相关内容主要集中于第八篇“完善新型城镇化战略”。而“十五五”规划中，房地产的论述广泛分布于“完善人口发展战略”、“加大保障和改善民生力度”以及“推进国家安全体系和能力现代化”等六大篇章。尤为关键的是，其核心阐述位置从“新型城镇化”篇调整至“加大保障和改善民生力度”篇。

　　这一调整绝非简单的篇章移动，而是具有深刻的象征意义：它标志着在国家战略全局中，房地产的核心功能正从推动经济发展和城市建设，更明确地转向保障与改善民生、扎实推进共同富裕。其在人口发展、国家安全等领域的提及，进一步彰显了房地产作为社会稳定器和风险防范关键环节的综合性、系统性价值。

　　〔2〕政策定调：从“完善体系”到“推动高质量发展”，要求全面升级。

　　“十四五”规划对房地产的表述集中于“完善住房市场体系和住房保障体系”，侧重于制度框架的搭建。而在“十五五”规划中，“推动房地产高质量发展”被明确提出并列为独立章节，其下进一步分设“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两小节。从“一节”到“一章两节”，篇幅与结构的显著变化，直观反映了政策侧重点的深化与具体化。这表明，未来五年的工作重心将从构建基础制度框架，全面转向推动“高质量发展”的具象化落地，政策工具箱将更加丰富，举措更具针对性和可操作性。

　　〔3〕表述侧重：关键词汇迭代，凸显政策精准性与包容性。

　　对比文本可以发现，“十五五”规划中未再出现“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”及“遏制投资投机性需求”等表述，也未涉及“房地产税”相关内容。取而代之的是“促进楼市健康发展”、“因城施策优化房地产政策”以及“住房保障和购房政策向多子女家庭倾斜”等更具建设性和精细化的提法。

　　这并非意味着基本原则的改变，而是标志着政策导向从“破旧”的强监管，向“立新”的促健康发展模式演进，更加强调因地制宜、精准施策，并将住房政策与提振消费、鼓励生育等国家宏观战略更紧密地结合。

　　同时，对于住房制度、住有所居、公积金等延续性目标，“十五五”规划均提出了更高的实现标准，而住房租赁相关提法则明显精简，预示着该领域的发展进入从规模扩张到规范提质的新阶段。

　　综合来看，尽管核心表述的篇章位置后移，但房地产在“十五五”规划全文中的提及频次更高、涉及范围更广、任务部署更实。这充分表明，房地产在国民经济与社会发展中的行业地位并未弱化，而是在高质量发展和保障民生的新语境下，被赋予了更重、更实的责任与使命。

　　【中指解读】高质量发展蓝图下的双轮驱动：稳市场与强保障

　　基于规划文本的深刻变化，未来五年房地产行业的发展路径已然清晰：即以“加快构建房地产发展新模式”为核心抓手，以“稳定房地产市场”和“完善住房保障体系”为两大核心主线，驱动行业迈向更高水平的高质量发展。

　　▲定调推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式是重要抓手。

　　“推动房地产高质量发展”被置于“加大保障和改善民生”篇章并独立成章，这一定调是历史性的。它标志着房地产政策的核心导向已完成从“经济支柱”到“民生工程”的转变，行业的社会属性与民生功能被提升到前所未有的战略高度。围绕这一目标，“构建房地产发展新模式”成为首要任务，这不仅是发展模式的转型，更涉及基础性制度的深层变革。2026年政府工作报告已明确要“深入推进”相关基础制度和配套政策建设，意味着新模式建设将从“搭建框架”进入“纵深推进”的实操阶段。

　　值得注意的是，对于“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的提法，已从“十四五”的“加快建立”变为“十五五”的“健全”。一词之变，暗示着住房制度的“四梁八柱”已基本确立，未来工作重点将转向制度的深化、细化与优化。

　　“租购并举”中“租”的篇幅减少，也印证了住房租赁市场在经过“十四五”期间的快速扩张与规范整顿后，将进入以“规范发展”和“培育专业化企业”为主旋律的平稳提质期。最终目标也从“让全体人民住有所居、职住平衡”升级为“实现更高水平住有所居”，这预示着政策将更加关注从“有得住”到“住得好”的飞跃，住房的品质、环境、配套与服务将成为新的焦点。

　　▲稳市场：供需两端协同发力，完善基础性制度与防范风险并举。

　　稳定房地产市场是行业健康发展的基石。“十五五”规划将其单独设节，并侧重于供给端政策的部署，整体思路与“控增量、去库存、优供给”一脉相承。需求端政策则与提振消费、建设生育友好型社会等政策深度融合，显示出系统化施策的思路。

　　〔1〕基础性制度革新先行，现房销售与房屋安全管理成重点。

　　规划将“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”置于突出位置。其中，“有力有序推进现房销售”的提法尤为引人关注。“有力有序”表明这将是一个渐进式、因城施策的探索过程，而非“一刀切”的立即转变。这需要配套的融资、土地、监管政策同步改革，以平衡开发商资金压力与购房者权益保障。各地在编制“十五五”住房发展规划时，已将此作为重要指标。当前全国新建商品房销售中现房占比约36%，未来这一比例有望在探索中稳步提升。

　　与此同时，“建立房屋全生命周期安全管理制度”首次写入五年规划，标志着房地产管理理念从“重建轻管”向“建管并重、全程负责”的重大转变。房屋安全“体检”制度、管理资金筹措机制以及质量安全保险制度，有望在“十五五”期间从地方试点（如上海、东莞等地已出台相关方案）走向系统性落地和全国性铺开，为我国庞大的存量住房系上“安全带”。

　　〔2〕需求侧管理更重预期与结构，与宏观政策深度协同。

　　规划明确“充分赋予城市政府房地产市场调控自主权”，并强调“多管齐下稳定预期”。这意味着未来需求端政策将更具灵活性和针对性，核心目标是释放刚性和改善性住房需求潜力。政策工具将继续围绕信贷、税费、补贴等方面展开，但会更加注重提振市场信心和稳定长期预期。

　　尤为重要的是，住房政策与人口发展战略实现了深度绑定。规划不仅将人口发展单独成篇，更明确将“多子女家庭”列为住房保障和购房政策倾斜的重点对象。预计针对多子女家庭的公积金贷款额度上浮、利率优惠、购房补贴、税费减免乃至“租购同权”下的优先入学等政策将加速落地。这不仅是鼓励生育的配套支持，也有助于精准释放一批高品质、大面积的改善性需求，并为教育资源优质区域的住房市场注入新的稳定因素。

　　〔3〕供给端突出精准与品质，“好房子”与“好服务”成为关键。

　　土地供应将与存量住房规模、人口变动动态协调，这意味着一二线热点城市与三四线库存高企城市在土地供应上将呈现显著分化，“人房地钱”联动机制将进一步强化。供给的重点将从“有没有”转向“好不好”，规划明确要求“因城施策增加改善性住房供给”，并写入“实施房屋品质提升工程”和“物业服务质量提升行动”。

　　“好房子”建设将成为行业供给侧改革的核心抓手。这不仅指更高的建筑质量、更优的户型设计、更绿色的建材，也涵盖了从智慧社区到完整配套的全方位升级。物业服务作为“好房子”的软性延伸和长期价值守护者，其品质提升被提到了与房屋本体硬件同等重要的位置。

　　佛山等地已出台“好房子”建设具体指引，从规划指标放宽（如阳台面积）、建造标准提升（如层高下限）、到金融支持（公积金贷款额度上浮），提供了一揽子激励政策，预示着“十五五”时期“好房子”建设将从概念倡导进入规模化、标准化推进的新阶段。

　　〔4〕存量盘活力度空前，为城市更新与市场平衡注入动力。

　　面对部分城市较高的存量规模，规划以较大篇幅部署了盘活存量土地、在建项目和存量商品房的系列举措。这不仅是改善房地产供求关系的关键，也是推动城市内涵式发展的必然要求。对于已供未开发土地和“烂尾”项目，将通过收回收购、土地调规、用途转换等方式分类处置。专项债正成为盘活存量的重要金融工具，截至2026年2月末，全国已公示拟用于收购闲置存量土地的专项债额度超7700亿元。

　　对于存量商品房，收购用作保障性租赁住房、人才公寓等仍是主渠道。2025年以来，相关专项债发行已超43亿元。此外，盘活闲置商业办公用房（“商改租”、“商改公”等）也被明确提及。值得注意的是，规划提出“依法稳妥推进工商业用地使用权续期工作”，这一根本性制度的破题探索，将为盘活大量持有型工商业物业、稳定市场主体长期预期带来曙光。

　　〔5〕住房租赁市场进入规范发展新阶段。

　　经过“十四五”期间以保障性租赁住房为核心的“补短板、扩规模”阶段（全国计划筹集870万套/间），住房租赁市场的基础已初步夯实。保租房REITs的推出与扩募，为行业提供了宝贵的金融闭环样本。“十五五”时期，规划对租赁的表述聚焦于“规范发展”和“培育市场化专业化租赁企业”。这意味着政策重点将从增加房源数量，转向健全法规、规范市场秩序、提升运营效率和服务品质，推动行业向更成熟、更可持续的规范化、市场化、专业化方向演进。

　　〔6〕风险防范底线思维毫不动摇。

　　规划在分析发展环境时，仍将房地产风险与地方政府债务、中小金融机构风险并列，强调“统筹推进有序化解”，这表明防风险、守底线仍是未来五年的重要任务。推动房地产高质量发展与防范化解风险是一体两面，在促进行业平稳健康发展的过程中，稳妥处置房企债务违约、项目逾期交付等风险点，确保不发生系统性风险，是政策贯穿始终的底线。

　　▲住房保障：体系深化与制度改革并行，迈向精准覆盖与高效利用。

　　“完善住房保障体系”在延续中深化。保障对象覆盖范围进一步扩大，在涵盖城镇低收入家庭、工薪收入群体、新市民和青年的基础上，明确提出推动更多城市将未落户常住人口纳入公租房保障，这体现了公民权利与居住权利逐步脱钩的进步趋势，有助于推进以人为核心的新型城镇化。

　　保障房供给提法从“有效增加”调整为“优化”，这背后是“十四五”建设筹集超1100万套（间）保障房的扎实基础。“优化”意味着未来将更注重供需匹配、结构合理与品质提升，探索“以需定建、以购代建”，并支持配租型与配售型保障房之间的有序转换和统筹使用，以盘活存量保障资源，提高整体使用效率。

　　住房公积金制度改革被赋予“深化”的定位。作为近年最活跃的政策工具之一，“十五五”期间其改革重点在于进一步扩大使用范围（如支付物业费、装修、旧改等）和扩大覆盖人群（特别是灵活就业人员），从而更有效地支持民众的住房消费与改善需求。

　　▲城市更新：从“推陈出新”到“有机再生”，探索可持续模式。

　　规划强调“高质量推进城市更新”，其核心在于建立“可持续的城市更新模式”。这要求突破当前在产权续期、容积率奖励、资金平衡、长期运营等方面的体制机制障碍。未来的方向是发挥财政资金的引导作用，构建多元化、市场化的投融资体系，鼓励社会资本和长期资金进入，并创新规划与土地政策，为功能转换和混合利用提供灵活空间，最终实现城市功能的提升、历史文脉的延续与社会活力的激发。

　　综上所述，“十五五”规划为房地产行业描绘的，是一幅从高速增长转向高质量发展、从经济建设主场转向民生保障核心的清晰转型蓝图。其核心逻辑可归结为：以民生保障为根本宗旨，以构建发展新模式为总抓手，通过供需两侧的协同改革与精准施策，在稳定市场中优化供给、在强化保障中促进公平、在化解风险中寻求突破。

　　未来五年，房地产行业的“分量”并非体现在其投资拉动的传统角色上，而是更深层次地锚定在服务于“全体人民住有所居”和“扎实推进共同富裕”的国家战略大局之中。行业的游戏规则、竞争要素和价值衡量标准都将发生深刻变革，唯有真正聚焦产品力、服务力、运营力与可持续发展的企业，才能在新周期中行稳致远。