bim工程咨询机构土地市场的风向，正在发生深刻转变。央企与国企依旧是拿地的主力军，而过去几年频繁现身土地拍卖、充当“托底”角色的地方城投公司，正在持续缩减投资规模。与此同时，一批优质民营房企正接连入场，在土地市场中重新占据一席之地。这一轮格局调整，不仅折射出行业信心的微妙变化，更预示着房地产市场正在步入一个全新的分化周期。

　　今年前5个月，新增土地价值榜TOP10中，仅滨江集团一家民企入围，其余席位全部由国企、央企包揽，地方城投无缘前十。TOP10企业的拿地金额，占房企拿地百强总规模的五成以上，头部集中效应愈发显著。

　　机构数据显示，1至5月，全口径拿地金额榜TOP100企业成交总额为2707.5亿元，同比下降43.9%，创下近5年同期新低。分项来看，地方城投拿地约689.4亿元，占比25.5%；民营房企拿地约370亿元，占比13.7%。其中，滨江集团、大华集团、兴耀房产、紫江集团、邦泰集团分别拿地120.8亿元、36.6亿元、21亿元、20.1亿元及17.1亿元，合计215.6亿元，占百强内民营房企拿地总额的58%。这一数据清晰地勾勒出当前土地市场的分层格局：资源加速向头部央企、国企集中；城投逐步退出核心地块竞拍，转而下沉至县域市场进行小幅托底；民企则呈现极强的分化态势，仅少量稳健的区域型民企恢复投资，行业分层拿地的格局已然成形。桂平工程检测咨询

　　▲民企分批回归，信号意义不容忽视

　　6月1日，西安土地市场推出6宗开发用地，全部被民营房企竞得，土地面积合计182亩，总成交额16.94亿元。其中，全国性民营房企保亿置业竞得2宗地块，成交金额合计8.45亿元；其余地块被西安本土民企海荣地产、星火地产、新兴地产分食。这一幕在几年前或许稀松平常，但在当下市场环境下，却释放出强烈的回暖信号。

　　作为一家浙系房企，保亿置业早在2005年就首次进入西安，2017年、2018年又陆续拿地，此后在西安公开土拍暂停拿地长达7年，直到去年6月才重启西安拿地。今年4月，保亿置业旗下公司以6.12亿元总价拿下杭州一宗住宅地块，溢价率21.91%，成交楼面价15654元/平方米。去年，保亿置业还以11.59亿元竞得宁波江北区宅地，溢价率14.3%。这家房企的回归轨迹，堪称民企投资信心的晴雨表。

　　重庆楼市同样迎来了民企入场。6月1日，重庆出让两宗涉宅用地，均位于核心地段，吸引了多家房企竞价，最终竞得者是两家川系民营房企。其中，邦泰集团以7.28亿元斩获南坪中心地块，溢价率13.97%；远达集团以5.55亿元拿下石马河地块，溢价率12.65%。远达集团正式进军重庆土地市场是在2025年4月，当时历经190轮激烈竞价，以13.42亿元总价、38.94%溢价率拿下一宗宅地，创重庆集中土拍四年来溢价新高。民企在核心城市敢于高价竞地，本身就是对市场前景投下的信任票。山东国企工程咨询公司

　　一位企业观察人士指出，国企拿地看任务，民企拿地看利润。民企愿意出手，意味着其预判楼市能赚钱；民企集体躺平，则意味着行业预期偏弱。因此，民企拿地态度是市场冷暖最真实的温度计。当前民企的分批回归，恰恰说明部分区域的市场信心正在修复，优质地块的投资价值得到了民间资本的认可。

　　在民营房企阵营中，滨江集团、大华集团、兴耀房产表现最为突出，在土地市场上接连斩获优质地块。5月，滨江集团多次出手，联合绿城中国分别溢价30.77%、39.67%竞得杭州未来科技城单元两宗地块，还单独溢价42.09%竞得北干西单元地块，单月新增权益拿地金额高达43.73亿元，超过1至4月总和，以断层优势稳居民企第一。大华集团则战胜保利发展、建发房产等国企、央企，竞得上海闵行区江浦低密地块，40.72%的溢价率刷新了2026年上海宅地土拍溢价率新高，单宗拿地金额就高达36.6亿元，站稳民企第二。兴耀房产采取区域深耕与合作开发策略，重仓杭州钱塘区。4月28日，其分别与滨江集团、浙江国丰置业、绿城中国合作，连拿杭州三宗地块；6月3日，又斥资13.3亿元接连拿下钱塘区两宗优质宅地，其在钱塘区的项目总数已达20个。

　　还有一些新面孔加入了拿地行列。5月，建杭置业以12.07亿元底价竞得杭州西湖区一宗地块；西房集团以总价7亿元、溢价15.69%竞得临平区地块；河北鑫界在北京经过165轮激烈竞价，以10.48亿元、16.4%溢价率竞得北京丰台区蒲黄榆地块。更早前的1月，紫江集团以底价20.09亿元摘得上海闵行区组团地块。而近7年土地市场公开招拍挂中，紫江集团几乎没有新增拿地，仅靠存量土地滚动开发。这些久违的民企身影，正在用真金白银为市场注入新的活力。幕墙工程类问题咨询

　　▲城投拿地潮落，市场回归理性

　　当前土地市场上，资金实力雄厚的国企、央企仍然是拿地的主力军。前5个月，华润置地、越秀地产、保利发展、绿城中国、中国金茂分别拿地313.1亿元、282亿元、213.5亿元、123亿元、121亿元，位居拿地五强。第六名为滨江集团，拿地金额120.8亿元，直追五强。头部央国企凭借资金优势和信用背书，在核心城市持续补仓，成为土地市场最坚定的支撑力量。

　　然而，全国土地市场并未全面复苏。克而瑞数据显示，1至5月，100家典型样本企业拿地门槛值持续走低，土地总货值、总地价、拿地面积门槛分别为16.6亿元、8.1亿元、16.7万平方米，同比分别下降16.5%、18.2%和22.8%，均创近5年新低。克而瑞分析认为，门槛值全面回落反映房企整体投资意愿仍处于低位，少数头部房企在核心城市积极补仓，并未带来整体拿地回暖，多数企业持观望和谨慎的拿地态度，陷入了核心城市“争不过”、非核心城市不参与的困境之中。

　　对于当前部分优质地块的激烈竞拍，中指研究院企业研究总监刘水认为，这更像是头部企业在“确定性资产”上做结构性回补；后续土地市场大概率维持核心区高热、非核心区以底价成交或流拍压力并存的分化格局。这种“冰火两重天”的景象，将成为未来一段时间的常态。上海工程咨询合伙费用

　　值得特别关注的是，曾扮演土地市场托底角色的地方城投公司，拿地节奏出现了明显的收缩趋势。CRIC数据显示，2022至2024年，地方城投公司拿地面积占比一直保持在50%以上，2024年更是达到64%的历史高点。但自2025年以来，城投在土地市场中的角色开始弱化，逐步退回至辅助角色。2026年前5个月，拿地金额TOP20名单中仅有3家城投公司，分别为第15名的鄞开集团、第18名的吴中经开国资及第19名的石家庄城发投集团。

　　有分析指出，城投拿地的主要目的是在市场低迷期维持土地市场稳定，而非纯粹的商业开发。由于缺乏专业的房地产开发能力和意愿，导致大量地块处于“沉睡”状态。数据显示，2021年、2022年、2023年，城投公司拿地开工率分别为48.9%、40.8%和26.5%，2024年进一步降至8.5%。这意味着，城投手中囤积的土地绝大多数未能转化为有效供给，既占用了大量资金，也无助于缓解市场供需矛盾。

　　一位县级城投公司人士坦言，城投平台的首要任务是为地方政府筹集发展资金、保障政府正常运转，缺乏专业运营人才、运营资金和运营能力，多数资产只能通过抵押方式获取贷款变现。这种“拿地但不开发”的模式，本质上是一种被动的托底行为，难以持续。

　　核心城市房地产市场出现回暖迹象，是城投公司拿地占比减少的重要原因之一。当市场信心恢复、民企和央国企重新活跃起来时，城投的托底需求自然减弱。而城投的退潮，或许正是市场即将迎来真正转机的前奏——当行政之手逐步隐退，市场自身的调节机制才能发挥应有的作用。陕西巨龙翔工程咨询

　　▲分化加剧，结构性机会显现

　　综合来看，当前土地市场正处于深度调整与格局重塑的关键阶段。央国企凭借资金和信用优势，在核心城市持续攻城略地；民企中的佼佼者开始分批回归，用行动表达对优质地块的信心；城投则从舞台中央退居幕后，让位于更加专业的市场主体。这种“三足鼎立”格局的演变，本质上是一次市场化的优胜劣汰。

　　对于未来走势，业内人士普遍认为，土地市场的分化将进一步加剧。核心一二线城市的核心地段，将继续吸引头部房企激烈争夺，溢价率有望维持高位；而三四线城市及非核心区域，土地市场仍将面临较大压力，底价成交甚至流拍将成为常态。对于民营房企而言，能否在这一轮分化中找到自己的定位，取决于其资金实力、产品能力以及对区域市场的深耕程度。

　　土地市场格局的变迁，从来都是楼市冷暖的先行指标。民企的入场与城投的退潮，共同勾勒出一幅市场正在自我修复的图景。虽然全面复苏仍需时日，但结构性机会已经显现。对于有准备的企业而言，此刻正是布局优质资产、抢占市场先机的关键时刻。工程咨询公司风险对策