一、房地产市场总体运行态势

　　工程造价咨询服务范围根据国家统计局最新发布的数据，2025年1-11月中国房地产市场持续处于深度调整阶段。全国房地产开发投资额为78591亿元，同比下滑15.9%，较前10个月降幅扩大1.2个百分点。特别值得关注的是，11月单月房地产开发投资同比大幅下降30.3%，创下年内最大降幅。

　　销售端表现同样不容乐观。前11个月，全国商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，两项指标降幅均较1-10月有所扩大。这些数据表明，房地产市场整体下行压力持续存在，行业调整进入深水区。

　　国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻发布会上指出，虽然房地产开发投资下降对整体投资增长产生拖累，但扣除房地产投资后的项目投资仍保持0.8%的正增长。他强调，中国投资潜力和空间依然巨大，推动新质生产力发展、促进区域协调发展、强化民生保障等领域都需要持续投入。

　　二、价格走势的分化与特征

　　（一）新房价格表现分析

　　11月份，70个大中城市新房价格环比下跌0.4%，虽然跌幅较10月收窄0.1个百分点，但下跌趋势仍未扭转。分城市层级看，一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅较10月扩大0.1个百分点。其中，上海环比微涨0.1%，成为一线城市中唯一上涨的城市；北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%。深圳中设工程咨询有限公司

　　二三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点，显示出一定的企稳迹象。从同比数据看，一线城市新房价格同比下降1.2%，二三线城市同比分别下降2.2%和3.5%，跌幅均有所扩大。

　　（二）二手房市场深度调整

　　二手房市场调整幅度更为明显。11月份，70个大中城市二手房价格环比下降0.7%，跌幅与10月持平。一线城市二手房价格环比下降1.1%，降幅扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1%。二三线城市二手房价格环比均下降0.6%。

　　尤为值得关注的是，70个大中城市二手房价格已连续3个月全面下跌，这是自2015年以来首次出现的情况。同比来看，一线城市二手房价格下降5.8%，二三线城市分别下降5.6%和5.8%，跌幅持续扩大。徐州、郑州、西安等城市二手房价格同比跌幅超过8%，显示部分城市房地产市场调整压力较大。

　　（三）城市间分化特征显著

　　11月份，70个大中城市中有8个城市新房价格环比上涨，数量较10月增加2个。合肥、襄阳以0.3%的涨幅领跑；南京、贵阳均上涨0.2%；上海、沈阳、重庆、扬州微涨0.1%。另一方面，无锡环比下跌1%，深圳、昆明、北海下跌0.9%，跌幅居前。徐州永固工程咨询有限公司

　　这种分化格局表明，在市场整体下行的背景下，不同能级城市、不同区域之间的房地产市场表现差异明显。部分核心城市在政策优化调整后，市场逐渐企稳；而供给过剩、需求不足的城市仍面临较大调整压力。

　　三、市场供需关系与库存分析

　　（一）销售端承压明显

　　尽管11月单月全国商品房销售面积环比增长9.3%，销售额环比增长2%，显示年底房企"以价换量"促销策略取得一定效果，但累计数据仍然偏弱。1-11月商品房销售面积和销售额同比降幅持续扩大，表明市场需求端修复基础尚不牢固。

　　值得关注的是，不同能级城市销售表现分化明显。重点城市核心区域项目去化情况相对较好，而远郊区域和非核心城市项目销售压力较大。这种分化与人口流动、产业发展、公共服务等因素密切相关，反映出房地产市场正在经历深刻的结构性调整。

　　（二）库存压力持续存在

　　截至11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，虽然较10月末减少301万平方米，但同比仍增长2.8%。考虑到在建项目规模，实际库存压力可能更大。特别是在部分三四线城市，库存去化周期较长，供需失衡问题较为突出。天津华铁工程咨询有限公司

　　库存结构也出现新变化。一方面，改善型住房需求持续释放，品质项目去化相对顺畅；另一方面，刚需产品同质化竞争激烈，去化压力较大。这种结构性矛盾要求企业在产品定位和供给结构上做出更精准的把握。

　　四、开发端指标全面承压

　　（一）投资下滑幅度扩大

　　房地产开发投资增速持续下滑，1-11月同比下降15.9%，降幅较前10个月扩大1.2个百分点。11月单月投资同比大幅下降30.3%，显示开发企业投资意愿严重不足。投资下滑既与销售端承压有关，也反映出企业对市场预期偏谨慎。

　　从投资结构看，住宅投资下降幅度较大，办公和商业营业用房投资也呈现不同幅度下滑。这种全面下滑态势，反映出整个行业正处于收缩调整期。

　　（二）先行指标表现疲弱

　　更能反映市场预期的先行指标表现不佳。1-11月，房屋新开工面积同比下降20.5%，施工面积同比下降9.6%，竣工面积同比下降18%，各项指标降幅均呈扩大趋势。陕西友诚工程咨询有限公司

　　新开工面积持续大幅下滑，意味着未来一段时间房地产市场供给将明显收缩。这种供给端调整，虽然短期内会加剧行业阵痛，但长期看有助于促进市场供需重新平衡。

　　五、企业资金面压力加剧

　　（一）到位资金持续下滑

　　1-11月，房地产开发企业到位资金85145亿元，同比下降11.9%，降幅较前10个月扩大2.2个百分点。其中国内贷款下降2.5%，自筹资金下降11.9%，定金及预收款下降15.2%，个人按揭贷款下降15.1%，各类资金渠道全面收紧。

　　资金压力既来自销售回款放缓，也受到融资环境偏紧的影响。特别是在部分民营企业中，资金链压力更为突出，个别企业出现债务违约情况。

　　（二）融资环境有待改善

　　虽然政策层面持续推出支持措施，但企业融资环境改善尚不明显。银行贷款保持谨慎，债券融资门槛较高，股权融资规模有限。这种融资环境使得企业特别是民营企业在资金安排上面临较大挑战。

　　值得注意的是，不同所有制企业融资环境差异明显。国有企业融资渠道相对畅通，而民营企业融资成本较高、渠道受限，这种结构性差异进一步加剧了市场分化。内蒙古注册咨询工程师

　　六、政策应对与市场展望

　　（一）政策导向明确

　　近期召开的中央经济工作会议对2026年房地产工作作出明确部署，将房地产纳入"坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险"的任务框架。政策重点包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等。

　　这些政策举措表明，政府正采取多措并举的方式稳定房地产市场。一方面控制新增供给，促进库存去化；另一方面通过保障性住房建设等方式消化存量，推动市场软着陆。

　　（二）市场趋势展望

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，随着年底房企冲刺业绩，重点城市优质项目入市增加，12月市场成交量有望保持一定规模。在控增量、去库存政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，开发投资及销售等指标下滑，既是行业收缩的被动结果，也是主动严控增量的反映。在供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力、平衡供求关系的必要之举。中国建筑工程信息咨询

　　七、行业转型与发展路径

　　（一）发展模式转变

　　房地产市场正在经历从"高杠杆、高周转、高增长"向"稳杠杆、慢周转、高质量"的发展模式转变。这种转变要求企业重新定位发展思路，从追求规模扩张转向注重质量效益。

　　（二）产品结构优化

　　随着改善型需求成为市场主力，产品结构需要相应优化。绿色建筑、智慧社区、健康住宅等高品质产品更受市场青睐。企业需要加大产品研发投入，提升产品竞争力。

　　（三）城市分化应对

　　不同能级城市房地产市场分化将成为常态。企业需要根据城市特点制定差异化策略，在核心城市注重品质提升，在一般城市控制风险底线。

　　当前房地产市场正处于深度调整期，这种调整既是挑战也是机遇。通过供给侧结构性改革，促进市场供求重新平衡，推动发展模式转型，房地产市场有望实现软着陆，逐步走向高质量发展轨道。政策层面需要继续因城施策，企业需要主动适应变化，共同促进房地产市场平稳健康发展。黑龙江省工程咨询网