“以旧换新”正成为激活房地产市场、释放内需潜力的关键举措。在“十五五”规划的开局之年，如何更好地发挥住房“以旧换新”的政策效能，强化内需对稳定楼市的基础性支撑作用，显得尤为重要。近日，南京市发布促进房地产市场稳定发展六条措施，其中专门涉及住房“以旧换新”的贷款贴息及首付比例调整等内容，再次凸显了这一政策工具在当前市场环境下的重要性。

　　针对有“卖旧买新”需求的购房家庭，南京市推出了颇具吸引力的财政贴息方案。具体而言，在2025年3月20日至12月31日期间，在南京市范围内使用住房贷款购买新建商品住房，并同时将自有住房挂牌出售的居民，可以按照其贷款金额享受1%的贴息补助。全市为此设立的贴息资金总池为1亿元，采取“先申领先得”的原则，直接降低了购房者的换房财务成本。

　　房地产消费从来不是一个孤立的环节，而是一个牵一发而动全身的生态系统。促进住房市场的“以旧换新”，不仅能够直接带动房地产交易，更能有效撬动家电、家居、智能终端乃至汽车等一系列大宗消费，产生显著的乘数效应。当前正处于稳定房地产市场、巩固经济恢复基础的关键时期，运用系统思维和集成理念来推动“以旧换新”，有助于形成政策合力，释放综合效益。

　　要让住房“以旧换新”政策行稳致远、发挥更大作用，必须在“精准”二字上持续下功夫，构建上下联动、政企协同、多维支撑的新格局。

　　首先，应进一步精准发力，强化省级统筹与市县落实的协同作用。目前，全国许多城市都结合本地实际，探索了多种多样的“以旧换新”模式，如房企直接收购、中介优先售房、地方国企平台收储等，这些创新在实践中取得了明显成效。然而，随着政策向纵深推进，一些深层次问题也开始显现，例如各地政策步调不一、协同性不足，收购旧房的资金压力集中，以及不同区域、不同群体居民的获得感存在不均衡现象。要破解这些难题，迫切需要更高层级的统筹规划。

　　省级政府应当发挥“抓总”和协调的关键角色，统筹政策设计、资金调配与风险防范。山东省在这方面已率先探索，于2024年12月，由省住房城乡建设厅、发改委、财政厅等十部门联合印发《关于推进住房“以旧换新”的指导意见》，系统提出了拓宽存量房处置途径、降低居民换新成本、完善配套金融服务等六个方面共十五条具体措施，为全省范围内的政策推行提供了清晰的顶层设计和行动框架，值得借鉴。

　　其次，应进一步精准发力，发挥政府激励与企业让利的叠加联动作用。对于参与“以旧换新”的居民，除了可以享受政府的贷款贴息、购房补贴等直接优惠外，还应积极鼓励和引导房地产开发企业、房产中介机构同步开展专项优惠活动。通过政府补贴、企业让利、金融支持等多方向协同发力，形成“组合拳”，最大限度降低居民的置换成本，提升置换意愿。

　　例如，浙江省多个城市在推行“以旧换新”政策时，就形成了各具特色的联动方案。绍兴市在提供基础补贴之外，对换购新房的居民额外给予新房总价10%、最高不超过10万元的财政奖励。宁波市则创新性地打破了行政区域限制，积极探索推行“跨区置换”模式，方便居民在工作地、生活圈范围内实现更优的住房配置，满足了多样化、个性化的改善需求。

　　再次，应进一步精准发力，发挥税收优惠与财政补贴的牵引激励作用。政策的成功离不开市场主体的积极参与。对于支持并积极参与“以旧换新”的房地产开发企业，政府可以考虑给予适当的财政补贴和税收政策支持，以调动其积极性。例如，对于收购市民存量住房用作保障性租赁住房、人才公寓等用途的房企，可以按照收购总价款给予一定比例的财政补贴。

　　同时，对在规定时间内收购意向购房人存量房的房企，在相关契税缴纳上给予一定比例的补贴或减免。需要明确的是，财税补贴和各种优惠都是手段而非目的，最终目标是为了将《政府工作报告》中关于着力稳定房地产市场的决策部署不折不扣地落到实处、取得实效，从而稳定市场预期，保障行业平稳健康发展。

　　最后，应进一步精准发力，发挥“好房子”引领房地产高质量发展的升级驱动作用。当前房地产市场，“好房子”已成为热销的主导力量。从需求端看，虽然我国城镇住房总量已相当可观，但存在明显的结构性矛盾：区域分布、持有结构不均衡，许多城镇居民对现有住房在面积、功能、环境、品质等方面的满意度仍有较大提升空间，大量“以旧换新”、“以小换大”、“以差换优”的改善性需求亟待释放。自去年以来，上海、武汉、杭州、重庆等核心城市的优质改善型项目频现“热销”甚至“日光”现象，充分证明了高品质改善需求的旺盛和潜力。

　　因此，在推动“以旧换新”的过程中，必须与建设“好房子”紧密结合起来。要通过提供更多设计优、质量高、功能全、服务好的“好房子”产品，来有效承接和激发居民的改善性需求。在从“旧房”到“好房”的升级消费链条中，需要以更大力度、更加精准、更有温度的“政策组合拳”去引导和推动，满足人民群众对美好居住生活的向往。

　　从更宏观的视野审视，住房“以旧换新”在一些先行先试的城市，不仅起到了扩大有效需求、去化存量住房的即时效果，更在更深层次上推动着房地产市场供给格局的优化，是一个典型的以新消费牵引新供给、以新供给创造和满足新需求的有力举措。

　　这一举措的影响是深远而广泛的。它不仅对房地产行业本身的转型升级至关重要，同时也为房地产上下游如建筑、建材、家电、家居、装饰装修等庞大产业链的内需增长，注入了更高质量、更具潜力和更可持续的发展动能。从更高站位、更广维度进一步抓好抓实住房“以旧换新”工作，努力构建政策给力、消费者得益、市场企稳、产业链受益的良性循环，必将更好激活稳定房地产市场、扩大国内需求的“一池春水”，为经济社会高质量发展提供坚实支撑。