在限价条件下，降本增效已经成为检验房企综合经营管理能力的重要体现。在工程项目开展的初期，必须进行土方管控，这样才能确保整个项目的投资预算准确，并且为项目的资金投入与分配做到事前的统筹。但是，在如今的政策环境（“环保督查”和“蓝天保卫战”）与当地垄断环境（多人划片区垄断，多个地头蛇）下，土石方工程成本管理工作也变得颇为棘手。政策收紧、资源受限、地方关系复杂，多重因素交织，使土石方成本管理不再是简单的算量计价，而是一场需要提前谋划、深入现场、精准研判的综合战役。

　　接下来笔者结合一个大型项目的实践与实战，剖析新形势下土方成本管理要点和难点，全文分为6个部分，包括：投资决策阶段土方调研、土方成本的前期策划、土方价格因素的调研、招标或者直接委托、过程实施要点和难点。本文为上篇，重点聚焦投资决策阶段的踏勘调研与前期策划两大环节，力求为同行提供可借鉴、可落地的实战思路。

　　【1】投拓阶段的土方踏勘

　　※施工难度

　　石方爆破、施工道路、雨季施工难度是影响开盘与现金流回正的一个关键因素，若是存在上述情况，踏勘小组需要作出专项的说明。施工难度不仅关乎成本，更关乎项目能否按计划开盘、资金能否及时回笼，因此必须在投拓阶段就给予足够重视。

　　※地质地貌

　　不同地质地貌（土方、石方、淤泥）单价差异巨大，需要在踏勘表桩进行注明。地质条件是土方成本最基础的变量，忽略它，后续的成本测算就会失去根基。

　　※市场调研

　　⓵土方富余还是稀缺；

　　⓶垄断化还是市场化；

　　⓷土源或弃土点远近；

　　⓸周边项目单价水平。

　　※土方平衡

　　⓵按照强排方案，了解地库形式；

　　⓶预估开挖深度，项目内部平衡

　　在投资决策阶段进行土石方踏勘的目的是：相对准确预估土石方成本，施工难度与施工工期，提前做好风险提示，为投资决策提供参考依据。踏勘不是走过场，而是用现场事实和数据为决策提供支撑，让投资判断少一些盲目，多一些底气。

　　◇投资决策阶段需要对土方工程进行下列四个方面的调研：施工难度、地质地貌、市场调研、土方平衡。

　　（1）施工难度：石方爆破，周边道路，雨季施工对总体施工难度要有预判；

　　在如今住宅依然讲究高周转的情况下，除了拆迁情况外，土石方工程的施工难度与工期是影响提前开盘和现金流回正的一大重要因素。高周转意味着时间就是金钱，任何工期上的延误都可能打乱整个项目的资金安排。

　　案例：某些地块存在山体石方，需要爆破，一旦需要爆破，则需要到公安机关办理相关手续。而且若是加上周边道路不便，地块周边有非拆迁的居民，不过会被爆破所影响的话，那么这时候的土石方的施工难度将会变大，施工工期亦将会拉长。手续审批、居民协调、道路条件，任何一个环节出现问题，都可能让原本紧凑的工期变得不可控。

　　以上这种情况，土石方工程将会大大影响项目预售时间，令到项目现金流回正时间变晚，继而造成财务成本增加。工期每延后一天，财务成本就多增加一分，利润空间也随之被侵蚀。

　　这时候，踏勘小组需要针对此项工程作出风险提示。风险提示不是形式，而是要让决策层在拿地之前就清楚知道可能面临的困难和代价。

　　（2）地质地貌：土方，淤泥，石方或者土质类型；

　　不同的地质地貌，对土石方的成本预估影响比较大。地质条件不同，施工工艺、机械选型、外运方式都会随之改变，成本自然也会出现较大差异。

　　若然是石方，则有可能会增加石方爆破的成本，若然是淤泥，则外运单价较高，或者需要进行换填。石方爆破涉及安全和审批，淤泥外运涉及环保和消纳，二者都会显著推高成本。

　　因此，踏勘表中，需要清晰地体现地块现场的地质地貌。踏勘记录越详实，后续成本测算就越有据可依。

　　（3）市场调研：富余还是稀缺，垄断化还是市场化，土源或者弃土点距离、周边项目单价水平；

　　这项市场调研，目的是要可以相对准确地预估土方综合单价。市场调研做得好，土方单价就能估得准，成本测算就不会偏离实际太远。

　　周边土方是富裕还是稀缺：若然周边土方的富余与稀缺跟地块项目情况刚好相反，则会对土方成本大大有利，若然情况刚好相同，则相应会增加成本。供需关系决定价格走向，了解周边土方供需状况，是判断单价水平的重要前提。

　　区域土方是垄断化还是市场化：市场化，定单位采用招标，垄断，定单位采用直接委托；摸排这个情况能够有助于快速开盘。不同市场结构下，定价方式和选择空间截然不同，必须区别对待。

　　若然公司对于拿下这个地块有100%的信心，那么在地块摘牌之前，可以提前把土方合同直接委托确定与完成招标工作。

　　（为了避免签订无效合同，一般只剩下发放中标通知书，或者合同盖章未完成），这样基本能够做到摘牌即开工。提前锁定资源，缩短前期准备时间，是高周转项目赢得时间优势的关键一招。

　　土源及弃土点距离：通过当地政府关系，能够初步大致摸排周边弃土场的分布情况，有助于初步判断土方单价的区间范围。运距是土方单价的重要组成部分，距离越远，运输成本越高。

　　周边项目土方单价：通过了解周边项目土方单价，以及土源或者弃土点的距离，基本能够在较小范围内锁定土方单价，进而相对准确地预估土石方成本。周边项目是最好的参照系，用实际成交数据说话，比凭空估算可靠得多。

　　（4）土方平衡：大致预估挖填方量、是否可以尽量地块内平衡；

　　按照以上调研数据，之后结合强排方案和地库形式及开挖深度，能够初步估算土方平衡情况，进而达到相对准确预估该项目的土石方成本的目的。场内平衡是降低土方成本最直接有效的方式，减少外运和外购，就能从源头上节约费用。

　　◇土方踏勘清单

　　鉴于土地市场的狂热，为了让投资拓展小组人员可以快速而准确地对土石方工程完成踏勘，需要针对这项工程制作专门的“土方踏勘清单”。

　　投资拓展小组人员只需要按照踏勘清单一一完成相关要素的调研，避免人为经验，缺漏相关调研因素，某标杆企业的“土方踏勘清单样表”。有了清单的指引，踏勘工作就能做到不重不漏、标准统一，即使经验不足的人员也能快速上手。

　　【2】土石方成本的前期策划

　　前策目的：土方成本的前期策划着重于通过前期资源整合或者结合规划方案，以降低整个项目的土石方成本；前期策划做得好，后期施工就能少走弯路，成本控制也能更加从容。

　　（1）调研同期内土方富余或者稀缺情况相反的项目

　　这种情况虽然可能性不大，不过若然一旦出现，可以事先跟土方富余或者稀缺情况相反的项目达成合作意向。合作共赢，互通有无，往往能实现双方成本的共同降低。

　　在招标或者直接委托时规定项目土方来源或者弃土点，将会大大减少土方成本。土方来源和弃土点一旦确定，运输距离和单价就能提前锁定，成本不确定性随之降低。

　　（2）土方富余，采用景观微地形，减少土方外运方量

　　若然场内土方富余，则在做总图确定标高的时候，考虑采用景观微地形，一来能够大量减少土方外运成本，二来，景观层次感增加，能够增加客户的体验感。一举两得，既省了钱，又提升了产品品质。

　　长沙龙湖某项目，售楼部直接建在山坡上面，令到视野极佳。这个案例说明，顺应地形、巧用高差，往往能化劣势为优势，实现成本与体验的双赢。

　　（3）地库抬高或者采用节地模式，大大节约土方成本

　　对于需要大量外运土方的项目，若然可以抬高地库或者采用节地模式，则能够大大减少土方开挖成本。抬高一点点，可能就省下大量开挖和外运费用。

　　不过使用这种方案的前提条件是：规划允许或者政府允许，地库抬高部分不计容，否则导致损失货值，则得不偿失。前提条件必须核实清楚，否则省了小钱、亏了大钱。

　　笔者经历的案例示例如上，不过上述情况有相应的适用范围：

　　适用情况一：防洪区域（沿江沿河阶段）；

　　适用情况二：规划管理技术规定中，抬高一定程度不计容；

　　适用情况三：ZF关系较好，可突破规划管理技术规定（三四五线城市）。

　　警惕因素：限高的正负0从哪里开始计算？这个细节看似微小，却可能直接影响方案能否成立，务必提前确认。

　　（4）采用坡地建筑，这种情况在纯别墅项目使用较多

　　运用原地貌中的山体地形，塑造坡地别墅，这种情况特别适用于高端旅游地产项目，或者依托山体公园的别墅洋房项目。坡地建筑顺应自然，既减少了土方改造，又形成了独特的空间形态。

　　这样不单单能够节约土方，而且能够大大增加别墅和洋房的视野通透度，能够给项目带来高溢价的效果。视野和景观本身就是价值，用设计化解成本压力，往往比单纯压缩造价更有效。