孝感司法鉴定总体来说，建筑物层数(高度)对于造价的影响，会因建筑类型、形式与结构不同而有所差异。理论上来说，倘若增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本有可能会降低。然而当建筑物超过一定层数时，结构形式就需要改变，单位成本往往又会增加。因此在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点非常的关健。

　　【1】建筑物的层高在满足建筑使用功能的前提下应当尽量降低

　　在相同的建筑面积的条件下，受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等，因为层高的增加还需要由此引起相关项目的变化，例如：

　　（1）整体建筑高度加大，其基础设计随着荷载的加大而增加，外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加，垂直构件的抹灰装饰量增加；

　　（2）采暖、卫生、空调、电气，垂直管道和管径的增加；

　　（3）因空间体积加大而导致的水、暖、电、空调设备容量的增加；

　　（4）墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的增加；

　　（5）垂直构件的模板数量的增加等等，进而导致工程总造价的增加。

　　有资料分析，住宅层高从3米降到2.8米，平均每套住宅综合造价能够下降4%左右。平均每降低0.1米，可以降低造价2%左右。这是由于层高与净高的降低能够使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少，继而降低了工程造价。通常住宅层高可以控制在2.7-2.8米。司法鉴定行业

　　【2】按照不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm，相应致使建筑造价增加2%-3%左右

　　可是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用与外部流通空间费用将会有所降低，进而促使建筑物单位面积造价发生变化。所以对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅还是比较经济的选择。

　　▲楼层数和造价的关系：

　　单从住宅建筑的经济角度来考虑，可以说多层住宅具备降低造价与使用费用、节约用地的优点。按照资料分析，多层住宅楼层层数和造价关系如下。

　　1-30F住宅，依据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可划分成下列几个层数段：

　　（1）1-6F

　　把1层住宅造价定为100，则2层为84.72，3层为78.51，4层为74.98，5层为73.65，6层为72.37。因而可得出结论为，6层以内住宅的层数越多，造价越低，而且相邻层数间造价差值也越小，多层住宅则以采用5-6层为好。

　　（2）7-12F

　　7层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。11层及11层以下单元式住宅可以不设封闭楼梯间，不过开向楼梯间的户门应当为乙级防火门，而且梯间应当靠外墙，以及应当直接天然采光与自然通风。

　　（3）13-18F

　　12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台，这其中宜配置一台能够容纳担架的电梯。天水司法鉴定

　　（4）19-30F

　　19层及以上的单元式住宅应当设有防烟楼梯间。

　　结论：

　　在确定的各范围段内，(比如确定的层数段为12-18F，倘若规范都满足的情况下，采取18F比较合适)层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。

　　在砖混建筑中，8层比6层节约，不过需要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中，倘若楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素，随高度增加而增加，这个平衡点则需要经过很专业的计算。

　　▲建筑高度和成本控制的关系：

　　民用住宅按层数大致分为多层建筑住宅(4-6层)、中高层住宅(7-9层)、高层住宅(10层以上)。

　　大家都知道，在多层建筑中层数越多越经济，即6层最经济。当住宅超过7层，就需要增加电梯费用，需要比较多的交通空间(过道、走廊要加宽)和补充设备(供水设备和供电设备等)。尤其是高层住宅，要经得住较强的风力荷载，需要提升结构强度，改变结构形式，进而使工程造价大幅度的上升。

　　主要表现，从4个和建筑高度有关的方面总结它跟成本之间的关系：

　　（1）从建筑消防要求上来看

　　普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。华美司法鉴定

　　6层以下的砖混结构(无商业网点)或者高度24米以下(无商业网点)的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯与楼梯，因此在总体规划允许高度范围内，尽可能选择接近临界点高度的层数。

　　6层以下或者高度24米以下的带商业网点的都有消防要求，因此商业网点的层数取高舍低。

　　7-9层或者24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13-18层以上或者32米至50米的民宅消防标准为一个档次；依此类推标准依次提高，在这个范围内层数的确定应该选择接近临界点高度的层数。

　　（2）从基础形式上讲

　　就桩基来说，桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7~12层桩间距为一个标准，因此在同一标准范围内应当选择接近临界点高度的层数。

　　（3）从预算定额角度讲

　　从预算定额中建筑物超高费与垂直运输费用来说，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层为一个费用标准，以此类推费用标准依次提高，因此应该选择接近临界点高度的层数。

　　（4）规范标准经济技术要求

　　当然亦跟房屋整体荷载及抗震等级有关，从理论上来说，房屋越高，整体强度要求更高，单位平方米用钢量及混凝土标号越高，造价亦就越高。伴随建筑高度的增加，抗震等级也随之提高，如此就造成配筋加大，并且建筑必须按照高层规范，防火，疏散，给排水，共摊面积就会增加。

　　由结构形式来说，应该按照建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系，具体到一个建筑物，抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定，建筑高度不同，抗震等级也不同，相应的构造措施也是不一样的，成本亦会有一些变化。

　　各种结构形式都是有高度方面的限制，例如框架结构，抗震设防烈度为7度时，不大于24m时为三级抗震等级，大于24m为二级抗震等级，抗震等级变化，相应的构造措施就会变化，成本亦是会变化，剪力墙80米是个界限，大于80米以上又要提升一个等级。阜阳司法鉴定

　　综合上述的因素，在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。

　　【3】临界点的交叉点

　　建筑层数的确定主要的影响因素有4个：消防，造价，运输费用，管理维护费用。这其中消防是最核心的影响因素。

　　（1）多层建筑(1-6层)，6层为临界点

　　7层因为消防的考虑，必须要设置电梯，故而造价会增大很多。因6层以内住宅的层数越多，造价越低，因而多层住宅以采用5-6层为好。4层就不好了。3层级以下就是别墅了。

　　（2）小高层住宅(7-11层)，11层是临界点

　　由于11层及11层以下单元式住宅可以不设置封闭楼梯间(即消防楼梯)。11层以上就必须设置，造价骤增。

　　（3）高层建筑(12-18F)，18层是临界点

　　由于12层以上不应少于2台，这其中还需要配置一台可以容纳担架的电梯。

　　（4）超高层建筑(19-30F)，30层是临界点(即100米高)

　　由于19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑，除了审批手续繁杂，建筑成本亦将会大幅度提高，100米高楼的消防等级必须提高一个档次。消防成本提高不止一点，按照《高层民用建筑设计防火规范》修订后，高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层。即使如此，这个防火规范中以100米为分界点，对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。

　　▲特别提醒：

　　100米以内的高楼每2-3层必须做防火墙，不过100米高楼必须每层都做防火墙；100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘；建筑高度超过100米的高层建筑，除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均需要设定自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一而足。一幢99米高楼与101米高楼的消防规范，在许多细节要求上都形成了从无到有的质的差别。司法鉴定错误

　　此外，超高层建筑还有几个问题：

　　（1）安全问题。例如万一遭遇火灾，高层逃生的可能性比较小。

　　（2）环境问题。高空强风可以通过楼层引至地面，导致高楼附近局部强风，影响行人的安全。

　　除此之外，鉴于空调、照明等设备都需要比较大的能量供应，产生的大量热能会改变城市原有的热平衡，致使城市热岛现象加剧。

　　（3）成本问题。超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍。

　　综合以上因素一般经济(即临界)层数为6层、11层、18层、30层。通常建筑层数宜应该选择接近临界点高度的层数。

　　当然了，除建筑层数之外，影响建安成本的因素还有许多，主要是包括两个阶段：①工程项目规划设计阶段，②工程项目施工阶段。在规划设计阶段中概念方案设计，建筑物功能、大小，平面形状等都是主要因素；建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费与现场经费、管理费(间接成本)构成，在这当中影响最大的是材料费，人工费次之。

　　▲知识小延伸：

　　因为建设工程的复杂性与工程前期诸多因素的不可预见性，投标文件或者合同中的工程量清单产生工程量计算误差甚至是漏项的情况难以避免，但相对来说承包单位可能承担的损失更大，所以承包方理应谨慎对待工程量清单中漏项与少算的问题。司法鉴定新闻

　　在总价包干合同条件下，对于导致漏项的不同原因需要区别对待：

　　一种情况是建设单位主动提供的工程量清单，而且并不要求投标单位或承包单位补充。如果这个时候发现工程量清单漏项，处理通常比较简单，通常应当由建设单位负责并补充计入相应费用。

　　另一种情况是建设单位提供工程量清单，并且要求承包单位补充并承担合同工程量及漏项风险；或者建设单位只提供图纸或工作要求，由承包单位编制工程量清单，并要担负报价风险。倘若合同双方是依据我国最新的《工程量清单计价规范》要求进行报价的话，除合同另有约定外，如果发现清单项目漏项，则按照计价规范第9.3.1条规定确定单价，并调整合同价款：

　　（1）已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的，应当采用这个项目的单价；然而当工程变更造成该清单项目的工程数量发生变化，而且工程量偏差超过15%时，当工程量增加15%以上的，增加部分的工程量的综合单价应予调低；当工程量减少15%以上的，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。

　　（2）已标价工程量清单中没有适用不过有类似于变更工程项目的，可以在合理范围内参照类似项目的单价。

　　（3）已标价工程量清单中没有适用但是也没有类似于变更工程项目的，应当由承包人依据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单价，以及需要报发包人确认后调整。

　　（4）已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目，且工程造价管理机构发布的信息价格缺价的，应当由承包人依据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价，以及需要报发包人确认后调整。衢州司法鉴定