武汉同济司法鉴定中心常有人问，想要承接某住宅楼工程不知道每平米多少钱可以做？或者在某地方一个小区住宅1500元/平米能不能做？由于住宅工程的结构型式、层高、是否有地下室、地域等等的原因，难以简单的说多少钱一平米可以做，只好给别人回答“不好说、得看图纸”，别人可能会认为是在敷衍。之前在头条看到一篇文章，是一个房地产开发从业人员所写，文章说他们的项目除去地价的全过程造价每平米5195元，也提出了“一些县城的房价才三四千一平米，是怎样赚钱的呢？”的疑问，这篇文章瞬间刷新了许多人对住宅房地产的造价认知，因此产生了针对住宅工程造价这个热点谈谈个人认识的想法，希望能有抛砖引玉之作用。

　　建筑住宅工程由于其结构型式等原因，工程建安费单方造价从1000元/平米到5000元/平米不等，存在很大的差别。具体的有：多层和高层的区别、砖混结构和框架结构的区别，带地下室和不带地下室的区别，带电梯和不带电梯的区别、抗震设计和非抗震设计的区别、传统建筑和装配式建筑的区别、有人防和没有人防的区别、断桥铝门窗和铝合金门窗的区别、公共区域高档装修和普通装修的区别、有消防空调地暖通风和没有的区别、有智能化和无智能化的区别等等，每一项分部分项工程的区别都将会不同程度增加工程造价。另一方面，小区的绿化、围墙、大门、道路、路灯、监控、广场、车库等，也会对住宅单方造价有很大的影响，住宅所在地区是城市或者是县城、一线城市或者是四五线城市造价也会有所不同。重庆弘正司法鉴定所

　　〔1〕多层和高层的区别。现如今住宅工程在城市特别是一、二线城市由于地价高、容积率高，通常以高层（7-33层）、小高层（8-16层）、超高层（35层或100米以上）建筑居多。而县城的房子由于地价便宜、房价低，多层住宅比较普遍。多层住宅不含小区配套单方造价大约是800元起步；高层住宅不含小区配套单方造价大约是1300元起步，小高层大约是1500元起步，超高层大约是1800元起步。

　　〔2〕砖混结构和框架、框剪结构的区别。砖混结构如今已经很少了，只有非抗震地区的多层建筑采用，高层建筑都采用框架结构或者框剪结构。砖混结构单从结构而言大约是500元/平米起步，而框架结构住宅的主体结构+二次结构单方大约是800元起步，框剪结构单方大约是1000元起步。

　　〔3〕有地下室和无地下室的区别。有地下室的住宅工程造价会高于无地下室，并且地下室层数越多单方造价约高，由于地下室的层数、深度、功能会带来基础型式、支护降水、士方开挖、防水工程、通风工程、地下室结构设计、地下室功能增加带来的费用。有地下室带来的单方造价增加从100元-500元/平米不等。

　　〔4〕带电梯和不带电梯的区别。传统意义的住宅6层以下是不带电梯，7层以上需要设计电梯，现如今所谓的“洋房”不足6层也会设计带电梯。而电梯的设计也有许多要求，点式住宅楼每层8-10户，会设计2-4部电梯。板式小高层和洋房每个单元每层2-4户，通常会设计1-2部电梯，个别高端住宅会按照一户一梯来设计，至于公寓楼最多会达到4户一部电梯设计。并且，电梯的品牌价差也是比较大，高端的日本三菱、蒂森克虏伯每部电梯都在20万以上，中低端的国产品牌10多万一部。综合来算，带电梯单方造价会增加50-200元/平米。

　　〔5〕抗震设计和非抗震设计的区别。中国的许多地方处在地震带上，例如北京、天津、河北、陕西、云南、四川、西藏等地区，处在地震带上的住宅工程在设计时会增加钢筋含量和结构墙梁板柱尺寸，进而增加单方造价，比如非抗震地区的钢筋含量约30-50kg/平米，而抗震地区的钢筋含量会达到70-90kg/平米，以每平米增加35kg、4元/kg计算，抗震设计的钢筋工程会增加每平米140元。再加上强梁板柱砼的增加，抗震设计的住宅工程单方会增加160-200元。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心

　　〔6〕传统建筑和装配式建筑的区别。装配式建筑由于具有工厂化生产、标准化施工、高效、低碳、污染小、省人工等优势，现阶段国家一直都在鼓励各地采用装配式建筑，有些地区甚至是强制采用。不过由于产能低、供需失衡、成本高等种种原因，导致装配式建筑的单方造价远超传统建筑住宅，从这些年市场的统计来看，装配式建筑的单方造价大约会增加800-1500元。

　　〔7〕有人防和无人防工程的区别。针对有重大国防战略地位的大城市，出于战备的需要，许多工程会进行人防设计。人防工程是人民防空工程的简称，是当城市受到战争、空袭、生化、核打击时为保障老百姓生命安全的战时避难应急避险场所。人防工程通常与地下室相结合，单方造价大约增加30-50元。

　　〔8〕室内门窗设计不同的区别。高档的住宅小区通常会采取断桥铝窗、品牌防盗门设计，有些断桥铝窗会采取loe玻璃、双层夹胶玻璃使得窗子平米单价超过1000元/平米，而普通的住宅会采用铝合金窗、塑钢窗、普通户门等设计。以90平米户型计算，所有窗依据共25平米，采用断桥铝窗依据650元/平米，采用铝合金窗依据250元/平米计算，则窗的造价增加10000元，单方增加110元，户门的差价依据3000元计算单方增加33元，门窗合计增加143元，平均单方增加100-200元不等。

　　〔9〕公共区域装修档次的区别。普通的住宅工程，公共区域面积小，大多是以内墙乳胶漆、地面瓷砖、普通户门为主，外墙也是普通的涂料、墙裙文化砖设计。而高档住宅则会采取大铜门、内墙石材或高档瓷砖、大理石地面、外墙石材、装饰线等设计，公共区域装修档次的差别大约形成单方50-100元不等的差别。

　　〔10〕消防空调地暖通风等工程的区别。传统的多层建筑，大多数不设计消防、空调、地暖、通风工程，而如今的高档住宅这些都属于标配。这四项工程构成单方造价的差别大概是200-400元。河北盛唐司法鉴定中心

　　〔11〕毛坯房交楼和精装修工程的区别。住宅工程依据交楼装修的差别分毛坯房、粗装修、简装和精装几类，所谓的毛坯房是指室内四白落地无涂料、无内门、砼地面、无洁具、无厨具；粗装修一般指室内四白落地有涂料、普通内门、砼地面、普通洁具厨具，进门可以生活；简装又称拎包入住，相比粗装修再好一些，有些单位自建房会配置衣柜、橱柜等设施；而精装修则要好多了，住户买房后完全不用二次装修，只需要买一些家具、电气、锅碗瓢盆就可以生活了。按照室内装修程度不同，精装修住宅相比毛坯房住宅单方造价大约高800-1500元不等。

　　〔12〕智能化和无智能化住宅的区别。现如今住宅小区的智能化主要包括入户门禁系统、可视对讲、网络电视、消防报警、安全呼叫、地下车库ETC、小区监控、远程水电气暖缴费系统，目前也有人工智能的住宅。智能化小区的配置多数用于公共区域，就会以均摊的方式增加到住宅的造价内，现如今住宅小区因智能化内容的区别，单方造价增加大约在50-150元。

　　〔13〕小区水电气暖室外管线的区别。在北方地区采用集中供暖的项目，小区的管线有市政给排水、消防、雨水、采暖、电力、电信等外管线和变配电室等用房，这部分费用均摊到建安成本里大约增加200-300元/平米。而在一些县城的住宅小区，只有市政给排水和电力外管线，增加建安费单方大约100元左右。

　　〔14〕小区绿化等配套工程增加费用影响。在大城市的高端住宅，开发商很重视园林绿化工程的配套，一方面增加绿化覆盖率，一方面会增加一些水系让小区灵动起来，同时高端住宅的道路、人行道、广场、围墙都会设计精细、造价更高，特别是小区的大门更加豪华、气派、洋气。而县城的住宅小区则会尽量在这些方面节省投资。小区绿化配套等方面大约增加单方造价100-300元。

　　〔15〕地域差别形成的区别，无论是结构型式，或者是装修、配套，大城市的住宅都会好于小城市或者县城，这些在前面都已经说过了，不再赘述。这里的地域差别主要是指工程人、材、机直接成本的差别，大城市鉴于运输成本、中间商经营成本和利润关系，造成工程成本普遍高于小城市与县城。由于地域差别造成的单方造价差别大约是在100-200元。

　　以上为笔者结合多年的工作经验，从15个方面总结的建筑住宅工程建安费用与成本差别，这些方方面面的原因造成了住宅工程的单方造价存在1000元-5000元这么巨大的差别和波动幅度。个人总结还很不全面以及造价偏差，请同行们给予指正。还望业内朋友给出更加真实、详尽的建筑住宅工程建安造价。福森特司法鉴定所