芜湖广济司法鉴定所随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位）、施工企业与监理单位三方管理的体制。三方相互协调和约束，保证了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、确保工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。

　　进度控制是房地产开发项目的控制目标之一，其重要性对于房地产企业可想而知。它将直接关系到房地产开发项目成为真正商品进入市场的时间，亦关系到开发商的经济利益，并且还关系系到消费者的利益。大家都知道，出于资金安排与销售的需要，项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间与交房时间，特别是商品房开发过程中已经支寸定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。下面具体就房地产企业怎样参与建筑工程的进度控制进行探讨。

　　对于房地产企业而言，工程项目的进度决定了项目完成所需要的成本预算、资源配置等一系列问题，是反映企业管理水平的关键问题，在项目管理中占有至关重要的地位。在项目工程进度管理方面，我国从60年代中期是由华罗庚教授引进网络计划技术至今已经有40多年，在部分跨地区的大型建筑企业集团与大型项目中得到了较好的应用，但是，这种科学的工程进度计划编制技术在大量的地方建筑企业中的应用状况并不乐观。自贡联立司法鉴定中心

　　由调查显示，网络计划多被建筑企业用来作为投标文件的内容之一，可以切实用于指导项目实施的网络计划较少，就算编制了这样的计划，亦因为各种干扰因素的存在，无法及时应变调整，当工期需要压缩时，常常采用经验做法，未采用科学的工期压缩法，造成工期达到目标，成本却超出预算，或者是进度失控，使得计划的工期目标最终落空的情况屡屡发生；

　　而在对进度进行动态控制时，只可以对进度进行控制，无法同时对成本的偏差进行项目的控制，使得进度控制与成本控制不能很好的结合，难以让工程项目达到期望的效果，给项目管理带来较大难度，制约了项目目标的实现，所以研究怎样突破以往进度管理确保成本指标的情况下进行进度计划的编制与动态控制，让企业在完成工期的同时可以实现利润目标，就显得非常重要。

　　▲房地产企业施工进度管理概述

　　房地产企业控制开发项目的进度，不但可以保证其按照预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且有益于维持国家良好的经济秩序。所以，要采用科学的方法与手段来控制开发项目的建设进度。

　　【1】进度控制的含义

　　进度控制，指的是在项目的工程建设中执行经审核的施工进度计划，运用相应的手段定期检查施工实际进度状况，与原计划进度计划进行比较，找出进度偏差，通过对偏差产生的原因与影响工期目标程度的分析，监督施工单位及时采取措施调整进度计划，以及执行调整后的进度计划。不断地如此循环，直到实现既定的工期目标;项目竣工，或者在确保工程质量与不增加投资的条件下，缩短施工工期，提前竣工。

　　项目的进度、质量与成本三项目标控制关系是相互影响和统一的。在通常情况下，加快进度、缩短工期将会引起成本的增加。不过因为建设项目提前竣工，就可尽早获得预期的经济效益；对质量标准的严格控制，很有可能影响进度，不过对质量的严格控制而不致返工，不但确保建设进度、还能保证工程的质量标准以及对投资费用的有效控制。

　　项目建设进度的控制不应当仅局限于只是考虑施工进度，还需要在项目实施的各阶段与项目各个参与者做好协调和控制，通过对整个项目计划系统的有效控制，确保工期目标的实现。成都蓉城司法鉴定中心

　　【2】进度控制的主要任务

　　房地产企业在进度管理过程中的主要任务是确定项目的建设工期与施工中各阶段的进度目标；审批施工单位的进度计划，并且对施工进度计划及有关工程建设的计划系统实施有效的控制；定期检查工程建设的实际进度，并且与计划进度的目标进行比较并找出进度偏差；分析进度偏差产生的主要原因与对工期目标的影响程度，监督施工单位尽快采取相应措施调整进度计划，以确保工期目标按期实现。

　　【3】影响进度的因素分析

　　在项目的实施过程中，由于存在着各种影响进度的因素，必然会导致某些工作不能按期完成，令工期拖延。

　　（1）施工单位的原因。

　　鉴于施工承包单位的责任导致工期拖延的情况很多。比如，没有按照监理工程师所批准的施工进度计划完成相应的任务，不能按照合同约定的工期完工；工程质量没有达到合同规定的标准与规范要求，由于返工导致工期拖延；施工单位供应的材料及设备没有按照进度要求到场，或者到场后经过监理检验未能达到合同规定的质量标准，而影响工期；组织管理不力，施工单位内部或者与项目各参与者沟通不畅，协调不利等等。

　　（2）项目业主（项目经理部）的原因。

　　➊应提供的施工准备工作完成不足。业主无法按约定的时间和要求，完成征地、拆迁，使施工场地具备施工条件，以及移交给施工单位；无法按时办理施工所需要的各种证、批件等申报批准手续。

　　➋未能按期提供施工所需要的技术资料。业主应向乙方提供施工场地的工程地质和地下管网线路资料，并确保数据真实准确；还应当将水准点与坐标控制点以书面形式交给施工单位，并进行现场交验；组织施工单位和设计单位进行图纸会审。向施工单位进行设计交底，把各种技术资料与图纸按合同规定的时间和份数提供给施工单位。云南云林司法鉴定中心

　　➌未按照合同约定供应由业主负责采购的材料和设备。合同约定由业主负责供应的材料和设备方所供应材料与设备的种类、规格、质量等级、到货时间和地点等都与原清单不符。

　　➍工程量变化与工程变更。

　　【4】进度控制的基本原理

　　动态控制原理开发项目进度控制既是一个不断进行的动态控制，亦是一个循环进行的过程控制。由项目施工开始，实际进度就出现了运动的轨迹，即是计划进入了执行状态。实际进度按照计划进度进行时，两者相吻合；当实际进度和计划进度不一致时，便产生超前或者落后的偏差。这时候，需要分析产生偏差的原因，以及采取相应的措施，调整原来计划，令两者在新的起点上重合，继续按照计划进行施工。在开发中应尽可能发挥组织管理的作用，使实际工作按照计划进行。然而在新的干扰因素作用下，又会产生新的偏差，所以开发进度进划控制应当采用动态循环的控制方法。

　　为了确保开发项目进度实施，还应有一个项目进度检查控制系统。自公司经理、项目经理，一直到作业班组都应设有专门的职能机构或人员负责检查汇报，统计整理实际开发进度的资料，并且将实际开发进度与计划进度进行比较分析，必要时调整开发计划。当然不同层次的人员负有不同的进度控制职责，他们分工协作，形成了纵横连接的开发项目控制组织系统。

　　信息反馈原理信息反馈是开发项目进度控制的主要手段之一，开发的实际进度通过信息反调给基层进度控制人员，基层进度控制人员在分工的职责范围内，经过对其加工，再将信息逐级向上反馈，直到主控制室，主控制室整理统计各方面的信息，经比较分析作出决策，调整进度，仍使其符合预定工期目标。如果不应用信息反馈原理，不进行信息反馈。则无法进行计划控制。开发项目进度控制的过程就是信息反馈的过程。

　　弹性原理开发项目工期长，影响进度的原因多，这其中有的影响因素已经被人们掌握，凭借经验与统计分析已经可以估计出它们的影响程度与出现的可能性，并且在确定进度目标时，进行实现目标的风险分析。计划编制者掌握这些知识与实践经验之后，编制开发项目进度计划时就会留有余地，让施工进度计划具有弹性。在进行开发项目进度控制时，便可以利用这些弹性，缩短有关的工作时间，或者改变它们之间的搭接关系，让拖延了工期的项目通过缩短剩余计划工期，仍然可以达到预期的计划目标。湖南法证司法鉴定所

　　网络计划原理在开发项目进度的控制中，能够运用网络计划技术原理编制进度计划，按照搜集的实际进度信息，比较与分析进度计划；还能够通过网络计划的工期优化理论调整计划。网络计划技术原理是开发项目进度计划管理与分析计算的理论基础。

　　【5】进度控制方法

　　（1）横道图比较法。横道图比较法是在项目实施中检查实际进度收集的信息，经过整理后直接用横道线并列标于原计划的横道线处，进行直观比较的方法。不过其仅适用于施工中的各项工作都是按照均匀的速度进行，即每项工作在单位时间完成的任务量都是相等的。

　　（2）S型曲线法。S形曲线可以直观地体现工程实际进度与计划进度所存的偏差，以及对后期工程进度进行有效的预测。S形曲线是以横坐标表示时间，纵坐标表明工作量完成情况的曲线图。

　　工作量的具体表达方式可以采用实物工程量。工时消耗、费用支出额或相应的百分比来表示，并按工程建设进度计划绘出计划进度的S形曲线。伴随着建设进度定期检查计划实际完成程度，并绘制实际进度的S形曲线。通过计划进度S形曲线与实际进度S形曲线的比较，便能够获得进度控制的有关信息，以便于分析进度延迟或者提前的原因，制定相关的控制对策。

　　➊工程实际进度状态分析：若是工程实际进度绘的点落在计划进度的S形曲线左侧，说明此时刻实际进度比计划进度超前；相反，若按照实际进度描绘的点在计划进度的S形曲线的右侧，说明此时刻实际进度比计划进度拖延。

　　➋进度偏差分析：在S形曲线比较图中可以直接读出进度偏差值。△ta表示ta时刻比原计划进度超前的时间，△ya表示此时刻超额完成的工程量；△tb表示在tb时刻进度已拖延的时间，△yb表示此时刻已拖欠的工程量。

　　➌预测总工期分析。以实际进度的S形曲线提供的进度信息，采用时间序列预测方法，能够预测出对未来不同的进度时间所应完成的工作量，能够作出实际预测进度的S形曲线。求出工程建设项目进度的预测工期，与原状计划工期比较，便能够判断工期的提前或延迟的可能时间。

　　➍选择不同的检查日期，用S形曲线比较法能够实现对工程项目建设进度的动态跟踪控制。武汉市司法鉴定机构