生产预算编制部门8月以来，北京、上海、成都、西安等核心城市因城施策，通过调降购房门槛、提高住房公积金贷款额度、发放购房补贴等方式释放需求。进入9月，传统销售旺季特征有所显现，但市场整体仍处于筑底阶段，城市间、项目间分化较为明显。根据中指数据，9月（1-20日）重点30城新建商品住宅成交面积同比微增1.4%，一线城市继续保持增长，修复仍集中于核心城市优质板块与项目，结构性分化延续；重点20城二手住宅成交套数同比增长13.1%，北京、上海成交量连续7个月同比增长，二手房市场表现相对活跃。这组数据说明，“金九”并非全面普涨，而是核心城市、成熟配套、价格调整较充分的房源更先回暖，外围市场和普通项目仍处在去库存、稳预期的过程中。再把8月28日商品住房销售制度改革考虑进来——现房销售、封顶预售、资金监管等要求改变房企回款节奏，供给端会更谨慎，需求端则更看重交付确定性和性价比，市场“核心稳、整体磨底”的格局会进一步清晰。

　　▲新房同比微增，二手保持双位数增长，结构性修复仍在延续

　　〔1〕新房市场：核心城市延续增长，整体仍处筑底阶段

　　根据中指数据，9月以来（1-20），重点30城新房成交面积同比微增1.4%，一线城市同比增长超10%。累计来看，1-9月（1.1-9.20），重点30城新房成交约7200万平方米，同比下降8%。微增与累计下行并存，反映的并不是数据矛盾，而是市场结构在重新分配：中上旬单月看到一线和部分强二线修复，但前三季度整体仍受前期供应收缩、观望情绪、部分城市库存去化慢拖累。换句话说，当前新房不是“全面回暖”，而是“点状好转”——资源持续向人口、产业、配套更稳的城市和板块集中。预算编制科目要求

　　重点城市方面，北京、上海、苏州、宁波等重点城市保持增长态势。其中，北京、上海在8月需求端政策优化带动下，市场保持较高活跃度，9月（1-20日）新建商品住宅成交面积同比分别增长23%和22%；广州同比小幅增长3%，已连续3个月同比增长；二线城市中，武汉成交45万平米，同比增长18%，苏州、宁波同比分别增长29%和21%。这类城市共同特征是核心区供地稀缺、刚需和改善置换需求基数大、政策放松后看房转化更快；而多数三四线或二线远郊仍面临配套落地慢、二手房分流、新盘去化周期偏长等问题，因此全国30城整体只实现微增，不能简单理解为“金九全面走强”。

　　新房供应方面，根据中指数据，9月以来，重点30城新建商品住宅批准上市面积同比下降约32%，供应延续缩量态势。不过，从月度供应节奏来看，9月新房上市多集中于下旬，叠加国庆假期前的营销节点，月末新房取预售证规模或有所增加。供应缩量有两层含义：其一是房企在前几年拿地节奏放缓、开工趋慎后，可售新货本身减少；其二是8·28新政后，优先现房销售、预售需主体封顶，使部分项目取证节点后移，企业更倾向于把资金和资源投向去化更确定的项目。部分重点城市供应节奏则已明显加快，如北京9月1-20日新房上市套数达4890套，已超今年各月全月规模，其中9月14-20日单周即有近3500套，通州、朝阳、昌平等区域均有多个新开盘项目。北京这种“下旬集中推盘”，既呼应政策后抢销售窗口，也说明核心城市只要有价格合理、区位明确、产品适配的新盘，购房需求仍会转化为网签。燃气安装预算编制

　　〔2〕二手房市场：以价换量带动成交，存量交易占比进一步提升

　　相比新房，二手房市场延续较好的成交表现。根据中指数据，9月（1-20），重点20城二手住宅成交8.2万套，同比增长13.1%。累计来看，1-9月（1.1-9.20），重点20城二手住宅成交108万套，同比增长6.8%。二手房更强，本质在于“三个更确定”：价格经过前期调整，议价空间比新房更直观；房源区位、楼层、学区、物业已经落地，不像期房存在交付和减配不确定；交易周期短，卖旧买新、刚需上车、孩子入学、老人就近改善都能更快决策。在现房销售逐步推进、预售封顶要求提高的背景下，部分购房需求向二手市场分流，也会进一步支撑二手成交。

　　具体城市方面，北京、上海、宁波、苏州等核心城市二手房市场成交量同比保持增长。其中，9月（1-20）北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.0万、1.6万套，同比仍分别增长2.2%、24.3%，北京、上海二手房成交规模实现连续7个月同比增长，市场活跃度仍有延续；深圳二手房成交规模保持同比基本持平。二线城市中9月截至20日，成都二手住宅已成交1.3万套，同比增长2%，宁波、苏州增幅超30%，厦门、南京、杭州增幅超10%。从城市结构看，一线二手靠刚需、学区、改善置换三轮驱动，二线强市靠总价友好和新区成熟社区支撑；若某城市新房交付信心偏弱、挂牌量过大，二手价格仍可能继续下探，但在成交套数上不一定差，因为“以价换量”本身就是存量市场最现实的流动性来源。经营预算编制方案

　　从市场结构来看，二手房在住房交易中的占比进一步提升。据住建部数据，1-8月全国二手房网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，占住房交易总量的比重达52%。中指数据显示，重点城市这一特征更为突出，1-8月重点30城二手住宅成交套数占比达68%。占比提升不代表新房失效，而是住房市场进入存量时代后的常态：新增开发更偏改善、更偏核心地段、更偏“好房子”，日常居住流通则更多靠二手房完成。对购房人而言，买新房要看开发商资金、交付标准、现房比例；买二手房要看产权、物业、房龄、税费和近期成交价。对城市而言，二手活跃度越高，卖旧买新链条越顺，新房改善需求才更容易被激活。

　　总体来看，二手房成交保持增长，市场交易重心进一步向存量住房市场倾斜；新房市场则在需求修复和供应调整的共同作用下，呈现核心城市局部改善、整体仍处筑底阶段的特征。这个判断要避免两个极端：既不能因30城新房微增就认为楼市全面反转，也不能因累计同比仍降就忽视核心城市优质新盘的去化能力。更贴近实际的表述是——总量筑底、结构修复、二手先行、新房跟进，核心城市优质资产率先企稳。市政预算编制

　　▲8·28新政后拿地更趋审慎，核心区位与销售确定性成为关键标尺

　　8·28商品住房销售制度改革落地后，现房销售、封顶预售等安排抬高了房企的资金占用和回款周期，拿地测算普遍趋于审慎，有限资金正集中投向区位确定、总价可控、去化预期相对明确的地块。过去高周转逻辑下，房企更关注“拿地后多久能开盘、预售回款多快能滚动”；新规之后，现房或封顶预售意味着从拿地到回款的资金沉淀更长，拿地判断要从“规模优先”转向“项目IRR安全优先”，更看重地块是否好卖、产品能否做溢价、资金占用是否可控。

　　根据中指数据，9月1-21日，300城住宅用地成交规划建筑面积2198万平方米，土地出让金858亿元。溢价率方面，1-21日300城宅地平均溢价率6.5%，较8月有所回落，多数城市以底价、低溢价成交为主，核心城市优质地块保持一定热度。溢价回落不等于土地无人问津，而是出价更理性：普通地块按底价或低溢价成交，避免高价拿地后现房销售周期拉长；核心城市稀缺地块仍有竞争，但房企会先把未来售价、建安、财务成本、封顶或现售周期算进楼面价里。新政后深圳香蜜湖、上海部分核心宅地、厦门现房地块都出现分化表现，说明“位置好”只是前提，“总价可承受、去化可验证、产品可溢价”才是拿地依据。纵向项目预算编制

　　9月22日至30日，300城住宅用地待拍规划建筑面积约2000万平方米，起始总价约950亿元。其中9月下旬京沪穗将迎来多宗地块土拍，上海静安、虹口北外滩，北京丰台岳各庄，广州鱼珠、琶洲等优质地块集中竞拍，其竞拍结果将成为观察房企投资意愿的重要参考。这类地块无论底价还是溢价，都具有样本意义：若核心地块仍保持适度竞争，说明房企对一线优质资产仍有信心；若溢价明显收敛，说明封顶预售和现房销售已切实改变报价格局。对后续市场而言，土地端审慎会传导到新房供应端——短期存量项目继续去化，中期新项目取证更慢、产品标准更高，长期则倒逼房企从“拿地扩张”转向“拿好地、做好房、控现金流”。

　　综合交易端与土地端，“金九”的核心结论可以归纳为三点。第一，需求端政策降低门槛、补贴利息、优化公积金，对北京、上海、成都、西安等核心城市有实际带动，但传导主要落在核心板块和刚改优质盘，不会一刀切拉动所有城市。第二，二手房因价格、配套、交付三重确定性继续分流需求，重点20城双位数增长、重点30城二手套数高占比，说明存量流通已成为住房市场主引擎。第三，8·28新政通过现房、封顶、资金监管重构开发回款，土地市场底价和低溢价成常态，房企拿地更看区位与销售确定，新房未来供应会更克制、更优质，但短期上市节奏仍受存量项目主导。展望“金九银十”剩余时段，市场整体仍以结构性修复为主，核心城市优质新盘、价格到位的二手房、现房或准现房项目更占优；多数城市若缺乏产业与人口支撑，仍要以去库存、稳价格、优产品为主，不宜把阶段性政策刺激误判为全面牛市。预算编制明细内容