在经历了深度调整与转型之后，中国房地产市场正步入结构性变革的关键时期。国家统计局最新数据显示，2024年全国商品房销售面积同比降幅已收窄至3%，70个大中城市中房价环比上涨的城市数量持续增加，多项政策效应正逐步显现。这一企稳向好的态势并非偶然，其背后是城镇化进程的持续深化、城市更新行动的加速推进、绿色建筑转型的广泛实施以及科技赋能等多重动力共同作用的结果。这也进一步印证了李强总理所指出的——“中国房地产市场依然拥有广阔的发展空间”。本文将从多个维度对这一判断进行深入剖析。

　　▲城镇化进程持续深化，释放多层次住房需求

　　截至目前，我国常住人口城镇化率已接近67%，尽管成就显著，但与发达国家80%的平均水平仍存在一定差距，意味着城镇化仍有持续推进的空间。据中指研究院预测，“十五五”期间全国城镇住房需求总量预计将达50.6亿平方米，年均商品住宅销售规模有望维持在7-8亿平方米的水平。这一庞大需求主要源于三个方面：一是每年约1000万新增城镇人口带来的刚性住房需求；二是现有人口对居住品质提升所产生的改善性需求；三是新市民、青年群体等重点人群的住房保障需求。以深圳市为例，2023年其常住人口新增12.83万人，持续的人口净流入加剧了住房供需矛盾，也推动保障性租赁住房建设进入快车道。

　　在国家城市群发展战略引导下，人口进一步向京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心区域聚集。2023年，粤港澳大湾区常住人口增长超过44万，其中深圳、广州和佛山三地贡献了约70%的增量。这一趋势正逐步塑造以核心城市为中心、辐射带动周边卫星城市的住房需求新格局。例如，东莞松山湖片区凭借高端产业集聚和人才政策红利，五年内房价累计涨幅达120%，远超全国平均水平，显示出强产业区域所带来的强劲住房动能。

　　▲城市更新全面推进，打开存量时代新蓝海

　　2024年，全国城市更新完成投资约2.9万亿元，实施项目数量超过6万个，展现出巨大的市场潜力与发展韧性。郑州市推出“1+2+N”城市更新政策体系，推动397个更新项目落地，总投资规模1.1万亿元，涵盖城中村改造、老旧小区更新、工业区活化等多个领域。城市更新不仅极大改善了居民生活环境，也通过集约化土地利用显著提升了城市空间价值。例如，北京市积极推动存量商品房转为人才公寓和保障性租赁住房，既有效去化库存，也完善了多层次住房供应体系。

　　政策工具方面也在持续创新，房票安置、住房“以旧换新”等机制正在多地加速推广。南京出台“房七条”，明确支持收购存量商品房用作保障性住房；合肥市则将保障性住房公积金贷款额度上浮20%，有效激活市场流通。这类“政府引导、市场运作”的模式预计将在2025年前帮助消化约100万套库存商品房，释放资金规模超3000亿元，为市场平稳健康发展提供新路径。

　　▲绿色建筑与节能转型，重塑行业价值链条

　　在“双碳”目标指引下，绿色建筑正成为推动房地产高质量发展的重要引擎。我国绿色建筑市场规模已从2015年的2500亿美元增长至2023年的5000亿美元，预计到2029年将突破7500亿美元。政策层面，“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划明确提出，到2025年城镇新建建筑将全面达到绿色建筑标准，星级绿色建筑占比力争超过30%。湖南、江苏等多地通过提高公积金贷款额度、税收优惠及评奖优先等激励手段，推动绿色建筑节能率提升至60%以上，节水、节材效益显著。

　　技术创新亦为行业注入新动能。建筑信息模型（BIM）技术在汉口滨江国际商务区等大型项目中实现全周期应用，平均缩短工期15%、降低成本8%。装配式建筑占新建建筑比例从2015年的2%大幅提升至2023年的30%。长沙机场GTC项目借助数智建造技术，成功将传统工期压缩20%。这些技术突破不仅提升行业效率，更推动整个产业向“智能制造+绿色低碳”的新型建造方式转型。

　　▲政策“工具箱”持续完善，助力市场稳健发展

　　中央与地方政府正不断优化和丰富调控政策。2025年第一季度，全国共有66个省市出台124次稳楼市政策，涵盖取消限购限售、降低首付比例、支持“以旧换新”等多项内容。金融支持方面，保障性租赁住房专项再贷款、城市更新专项债等工具陆续落地，郑州、北京等多地已设立城市更新基金，总规模达4550亿元。税收政策方面，绿色建筑项目可享受增值税即征即退、房产税减免等优惠，切实减轻企业负担，鼓励行业绿色转型。

　　风险防控机制也在不断健全。全国“保交楼”专项借款已累计投放超3000亿元，2024年项目交付率达到85%。“促需求与防风险并重”已成为当前阶段政策发力主线，为市场筑底回升提供了坚实支撑。

　　▲科技赋能行业变革，构建高质量发展新模式

　　数字化转型正深刻改变房地产行业的传统逻辑。腾讯通过自主研发的建筑管理系统（T-BMS），帮助大型写字楼项目实现建设与运营成本降低30%，相关数字化产品年销售额突破20亿元。智能家居市场保持每年20%的高速增长，深圳南山区在地铁项目建设中引入BIM与数字孪生技术，使运维效率提升40%。这些创新实践推动房地产企业从单纯的空间提供商，逐步转向以科技为支撑的城市生活服务商。

　　当前中国房地产市场所经历的，是一场从规模扩张向质量提升的深刻转型。政策红利持续释放、城市更新不断深化、绿色与科技深度融合，正共同重塑行业的底层逻辑与发展路径。对市场参与者而言，紧跟城市群发展步伐、深耕存量运营、积极拥抱绿色与数字变革，将成为把握新周期机遇的关键。正如住建部所强调——“好房子”的建设不仅是品质升级，更是一场涵盖规划、建造、服务全链条的深刻革命。而这场革命，正是中国房地产市场未来十年最广阔的发展空间所在。