乐园预算编制2026年4月20日，佛山市住房和城乡建设局正式发布《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，标志着这项备受瞩目的楼市新政在广东制造业重镇正式落地。该政策旨在通过模式创新与多维度的政策组合拳，系统性破解长期以来困扰市场的“卖旧难、买新难”置换困局，力求打通住房置换链条上的“最后一米”。与国内其他城市已推行的方案相比，佛山模式的显著特征在于，其引入了多家地方国有企业作为核心收购与供应主体，构建了“国企兜底、市场运作、金融助力”的完整闭环，试图在激活存量市场、促进增量销售与稳定市场预期之间，寻找到一个可持续的平衡点。

　　▲政策核心：国企主导下的三重置换路径与普惠性支持

　　佛山此次推出的“以旧换新”政策，并非简单的购房补贴或促销活动，而是一套设计精密、环环相扣的系统性解决方案。其核心创新在于，由地方国企扮演“稳定器”与“连接器”的双重角色，为市民提供了三种可自由选择的置换路径，并配套了实实在在的金融与税收优惠政策。

　　在参与主体上，政策呈现出鲜明的“国企主导”色彩。首批承担旧房收购任务的主体，清一色为佛山市及各区的安居、城投类国有企业，包括佛山安居、禅城安居、南海优居、顺德城铁、高明空港建设、三水安居等。同时，提供新房房源的首批22个在售项目，其开发商也均为佛山城发、佛山城市更新、顺控城投等本地国企。这种安排，一方面确保了政策执行初期阶段的公信力与稳定性，避免了市场波动可能带来的风险；另一方面，也通过国企的信用背书，为整个置换流程提供了坚实的履约保障。防汛预算编制

　　对于有意向的市民，政策提供了三种量身定制的置换模式：

　　其一为“委托销售”模式。换房人与房企参照市场评估价协商确定旧房挂牌价格，签订委托协议后挂牌出售，并同步选购该房企开发的新房。此模式设置了长达90天的“解约保护期”，若旧房在保护期内未能成功售出，换房人可无条件解除新房认购协议并拿回定金，这极大地降低了换房者的决策风险与资金压力。

　　其二为“收购转售”模式。由房企（国企）直接参照市场评估价与换房人协商收购旧房，收购后由企业负责二次销售或重新装修后再行销售。此模式为急需资金的换房者提供了快速变现的通道。

　　其三为“收购盘活”模式。对于收购的旧房，若符合相关政策要求，房企可将其改造用作保障性租赁住房、人才房，或通过装修改造后投入市场化租赁、旅居、机关单位租赁等多元化运营。此模式不仅解决了个人换房需求，更将社会存量住房资源纳入了城市住房保障与租赁体系，实现了社会效益与资产盘活的双赢。接地预算编制

　　在惠企利民方面，政策工具箱诚意十足。对市民而言，即日起至2027年底，出售旧房并在一年内购买新房的家庭，可享受个人所得税退税优惠。参与“以旧换新”的换房人，其住房公积金贷款最高额度可上浮不超过20%。

　　同时，政策创新性地支持办理二手房住房公积金贷款“带押过户”，允许使用买方公积金贷款直接偿还卖方的原公积金贷款，极大简化了交易流程。对企业而言，针对收购旧房的房企，佛山市将通过提供贷款期限长、利率优惠等专属金融政策措施，旨在解决企业在此过程中的融资难题，助力其完成开发销售与租赁运营的闭环，从而打通整个“去库存”链条的关键堵点。

　　▲区域实践：因地制宜的细则与灵活的操作空间

　　在市级统一的政策框架下，佛山所辖的禅城、南海、顺德、高明、三水五个区，结合各自的房地产市场特点与发展需求，制定了更具操作性的实施细则，体现了“因区施策”的灵活性。

　　例如，中心城区禅城将旧房置换范围覆盖至全区，不设特定街道或小区限制，最大程度地扩大了政策受益面。同时，禅城允许换购新房的购房人可以是旧房产权人的直系亲属，这一人性化设计为家庭内部的资产优化与代际支持提供了便利。经济强区顺德则明确了低门槛的参与机制，规定无论是选择委托销售还是直接收购，换房人仅需缴纳5万元意向金即可锁定心仪的新房房源与名额，降低了资金占用的初始压力。而三水区则引入了“置换比例”的概念，明确在“以一换一”的情况下，旧房的收购总价原则上不高于换购新房实际成交总价的80%，这为评估旧房价值、控制企业收购风险提供了量化参考。便桥预算编制

　　然而，政策试点初期的覆盖范围限制也引发了一些市场关注。有南海区的业主反映，目前该区仅有5个小区被纳入首批旧房收购范围，自家房产不在其列，因而期待未来能进一步扩大收购范围。对此，参与活动的某国企内部人士回应称，“首批试点尚在落地推进过程中，未来能否扩容需等待政府的进一步通知。”这反映出政策在推行初期采取了审慎、渐进的原则，旨在通过小范围试点积累经验、完善流程，再视效果考虑逐步推广。

　　▲市场动因：应对结构性变化，借鉴他山之石

　　佛山此时大力推行“以旧换新”政策，其背后有着深刻的市场动因与迫切的需求。据统计，2025年佛山市一二手住宅合计网签量超过8.59万套，同比下滑14%。更为关键的结构性变化在于，二手房成交面积占比已上升至63.2%，市场交易重心明显向存量房转移。然而，“二手房卖不掉、新房首付凑不齐”的置换链条梗阻，严重制约了改善型需求的释放，影响了房地产市场的平稳健康发展与良性循环。

　　为了系统性破解这一难题，自2025年11月起，佛山市住房和城乡建设局便牵头组织了多轮跨省调研，最终将江苏省扬州市的实践确定为重要学习样本。扬州采用的“国企收储+中介帮卖”模式在实践中取得了显著成效，有效加快了存量房去化速度，并带动了市场信心的整体回升。佛山并未简单照搬扬州经验，而是进行了重要的本土化改造与升级。其创新之处在于，不仅引入了国企作为收储主体，更强化了国企在新房供应端的角色，并配套了更为完善的金融支持工具，期望推动房地产市场从传统的“单边买卖”模式，向“存量-增量良性循环”的新模式转变。预算编制过高

　　佛山市住房和城乡建设局在政策解读中指出，通过协商确定旧房价值并设置“解约保护期”，旨在建立公平的交易机制，避免收购方盲目压价，保护换房者权益，从而真正打通“卖旧买新”的闭环，发挥市场的稳定器作用。而公积金额度上浮与税收补贴的叠加，则为市民提供了可量化、可感知的政策红利，切实减轻了换房过程中的经济焦虑与不确定性。

　　对于参与其中的房企（尤其是国企）而言，虽然收储旧房可能利润微薄甚至需要承担一定的市场风险，但此举能够有效撬动新房销售，加速资金回笼，并可能通过后续的租赁运营获得长期收益，从而打开整条业务链的盈利空间，实现短期去化与长期资产运营的平衡。

　　▲全国图景：多元模式探索与广佛联动

　　佛山的实践并非孤例。中指研究院的相关报告指出，“以旧换新”已成为2025年以来全国多地激活楼市、促进良性循环的重要政策抓手。纵观各地，其主要实施模式可归纳为三类：一是以上海、深圳为代表的“中介帮卖”模式，主要依靠市场化中介机构优先推广和销售换房者的旧房；二是以郑州、南京为代表的“国企收购”模式，由地方国企直接出资收购旧房，打通置换关键环节；三是以扬州、徐州为代表的“补贴激励”模式，对参与“以旧换新”的市民给予一定的购房补贴或契税补贴。

　　佛山模式的可贵之处在于，它并非单一模式的简单复制，而是推出了一套融合多种工具、覆盖多个维度的“政策工具箱”。它既包含了国企收购的“硬支撑”，也提供了公积金、税费优惠的“软激励”，同时设计了委托销售的市场化路径，通过“货币购房”与“以房换房”相结合的新模式，力求实现购房者、房企与城市发展的三方共赢。文件预算编制

　　作为广东省会与佛山毗邻的一线城市，广州近两年也在积极探索“以旧换新”以激发市场活力。与佛山政府主导的模式不同，广州的活动主要由行业协会推动。2024年，由广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”活动倡议，累计促成了超1200组客户签约，成交金额逾百亿元，释放了约1600组潜在置换需求，显示出市场端强烈的改善意愿。

　　2026年，探索有了新进展。4月，南沙区宣布全面推行“以旧换新”新政，聚焦旧房委托出售、新房定向选购、全程无忧置换三大核心。值得关注的是，南沙区属国企南沙开建集团承担了“兜底”功能，为此专门成立了广州南沙开建住房租赁发展投资有限公司，作为统一的旧房收储主体，而可供“换新”的8个新房项目也均来自该公司。活动期间，集团提供资金服务，免收评估费与中介服务费，并允许换房者免租金续住旧房直至新房交付后6个月。据该公司透露，政策发布后不久，已有超过百位市民登记了换房意向，市场反响积极。

　　佛山与广州南沙的探索，共同勾勒出粤港澳大湾区核心城市在房地产新发展阶段，通过政策创新盘活存量、联通增量的清晰路径。两者虽在主导力量与具体细则上有所不同，但核心逻辑一致：即通过引入信用等级高、执行力强的国有企业作为关键支点，并配套相应的金融与政策支持，降低置换交易的成本与风险，修复市场信心，最终推动房地产市场从高速增长阶段转向平稳健康、可持续发展的新阶段。佛山此次系统性政策的出台，不仅是为本地楼市注入的一剂“强心针”，也为全国同类城市破解住房置换难题、构建房地产业发展新模式，提供了一个兼具创新性与操作性的“佛山样本”。预算编制操作