重庆市司法鉴定◇案情简介

　　谷穗公司与富盛公司于2011年11月18日签订租赁合同，约定由谷穗公司向富盛公司提供建筑脚手架等租赁材料及配套服务，租金计价方式并非按传统日租、月租计时收费，而是根据单栋楼设计面积乘以每平方米30元的包死价格计算。单栋材料使用期间，按照不同材料类别分别为9个月和12个月不等；除此以外，谷穗公司还负责材料进出场、现场保管、安拆配合等配套工作。考虑到涉案项目属于群体性工程，现场施工主体并不止富盛公司一家，双方在签约时即有意识放弃了按起止日期核算租金的老路子，改用"单栋面积×固定单价"的包干逻辑，并为工期浮动预留了合同空间。

　　合同订立后，谷穗公司根据富盛公司所施工楼号逐批提供满足使用条件的租赁材料。自2011年底材料陆续进场，至2014年10月富盛公司完成最后一批退场，富盛公司相继完成了12栋楼及涉案项目部分停车场的施工任务。在整个合同履行过程中，双方既未就施工面积作出书面确认，也未就合同价款进行过调整或补充协议签署，租金结算始终停留在"按原合同执行"的状态。

　　项目结束后，双方就租赁费结算数额产生根本性分歧。谷穗公司坚持主张租赁期限应按整体材料进场至退场区间计算，即主张约3年租期；富盛公司则坚持按合同约定，以单栋楼面积包干、单栋工期为限进行结算。协商无果后，谷穗公司诉至法院，在其确认已收款217.6万元的基础上，请求判令富盛公司支付建筑材料租赁费共计7760477元，并支付逾期付款利息。司法鉴定案例分析

　　这起案件标的额不算特别巨大，但争议结构非常典型：一边是出租方试图把"单栋包干"拉伸为"总工期计时"，另一边是施工方必须守住合同原意与证据边界。谁能把履约事实还原清楚，谁就握住胜负的钥匙。

　　◇交易文件设计

　　涉案项目为群体性工程，现场并非富盛公司一家劳务专业公司，多家分包单位穿插施工、材料周转共用的情况十分复杂。考虑到项目体量、现场环境以及脚手架类材料可循环使用的行业特点，我们在起草租赁合同时没有照搬常规的"起始日—终止日"计时租赁模板，而是采用了按单栋楼面积一次性包死的计价思路：

　　一是单价包干。以单栋楼设计面积为基数，乘以固定单价30元/平方米，不随实际占用天数浮动；

　　二是期限封顶。不同材料分别设定9个月或12个月的使用上限，超过上限再另行约定处理方式，合同正常履行范围内不再调价；

　　三是责任外延。谷穗公司不止提供材料，还承担进出场、现场保管、安拆配合，实质上更接近"材料承包+现场服务"，而非单纯器械租赁；

　　四是浮动预留。考虑到群体工程楼号开工节奏不一，合同留出一定解释空间，避免某一栋滞后拖垮整体结算逻辑。福州房屋质量司法鉴定

　　这套交易架构的核心目的，是把"时间变量"转化为"楼号变量"。计时租赁里，出租方永远希望租期越长越好；面积包干里，租金总额在签约时已有基本锚点，争议只能围绕"面积算多少、楼号算几栋"展开。事后看，正是这一条款设计，成为富盛公司在诉讼中抵御高额索赔的底线屏障。

　　◇诉讼方案设计

　　拿到谷穗公司的起诉材料后，我们反复研判了双方的法律关系性质——表面是脚手架租赁合同，实质更接近"名为租赁、实为材料承包"的合作模式。谷穗公司全程负责材料进出场、保管、安拆，对每栋楼的材料投放范围、使用周期、退场节点拥有第一手信息优势。

　　结合民事诉讼法"谁主张、谁举证"的基本规则，我们判断：谷穗公司作为原告，主张776万余元租赁费，就必须证明其主张的面积、租期、计费逻辑有合同和事实依据；富盛公司无需替对方补证。基于这一点，我们确定了"以静制动、主动反击"的代理思路：

　　不急着抛全部底牌，先把对方诉请的事实缺口暴露出来；

　　紧盯对方调取的证据材料，防止有利事实被掩盖；

　　在面积和租期两个焦点上分别设防，用总包单位客观资料反制；

　　庭审节奏上后发制人，让对方的自认和证据矛盾自己说话。

　　诉讼不是比谁声音大，而是比谁的证据链更稳。这套方案后来被证明是对的。买卖合同司法鉴定

　　◇调查取证

　　劳务分包公司在工程链条里处在中间层，富盛公司并不参与施工总包单位与发包单位的例会、决算、图纸会签等核心流程，留存的书面资料本就有限。拿到谷穗公司诉讼材料后，律师团队没有坐在办公室里抠法条，而是先下沉到项目现场：

　　实地踏勘富盛公司所涉12栋楼及地下停车场的现状；

　　向总包单位了解每栋楼的开工、基础施工、主体封顶、整体竣工验收时间；

　　核实居民入住时间，倒推施工周期；

　　调取设计图纸、分包范围、工序安排等技术资料，把项目全貌拼出来。

　　这一步的价值在于：先把"真相底稿"握在自己手里，后面对方拿出任何一份证据，都能快速比对是否对得上。

　　诉讼中，原告谷穗公司代理律师孙某持法院调查令向总包单位调取富盛公司所涉设计图纸、验收资料、地下停车场施工范围及工程决算等资料。问题出在回函环节——资料由总包单位封存后交由孙某转交法院，但在质证前，该批回函材料已经被拆封，且调查清单与回函内容明显不一致。

　　得益于前期已摸透项目情况，我们在庭审当场对回函资料的完整性提出异议。庭审结束当日，律师第一时间赶赴总包单位复核回函情况。总包单位了解情况后，客观地将全部回函资料留存复印件，并出具回函说明交由我们转交法院。司法鉴定性质包括

　　法院充分注意到前后回函的巨大差异，重新向总包单位签发调查令。总包单位按调查清单要求，将客观资料直接邮寄审判法官。

　　这一段的实务启示极深：律师持调查令调取证据，本应主动出示调查令和执业证件，调取后按规则将证据及回执提交法院，且证据信息仅限于本案诉讼使用。通常情况下，法院和对方都不会质疑调查令回函的真实性。若非我们事前下沉调查、当庭敏锐捕捉拆封异常，那份被筛选过的回函极可能直接成为定案依据，富盛公司或将承担数百万元的不利后果。

　　细节里藏着胜负。抽丝剥茧，不是修辞，是辩护动作。

　　◇核心争议的观点

　　全面了解案情后，徐主任律师团队经反复讨论，将案件争议归纳为两个焦点，也是两个难点。

　　【焦点1】施工的面积应当怎样计算

　　谷穗公司2016年6月28日立案诉状中载明，且在2017年3月13日第一次庭审中自认地下车库面积为8366平方米，构成明显自认。但2017年6月20日孙某持调查令到总包单位调取资料当日，即取得整个项目设计图纸，旋即将地下车库结算面积变更为34494.23平方米，试图按整个项目地下车库面积核算。

　　我方认为谷穗公司观点不能成立，理由如下：

　　（1）谷穗公司作为租赁材料承包方，全程负责租赁件进出场、安全防护、安装拆卸（合同明确约定且谷穗公司庭审自认），对直接关乎承包费的建筑面积属于明知甚至首知其情，不存在"事后重新测算"的善意空间。朝阳司法鉴定审计单位

　　（2）总包单位一并提交的富盛公司地下车库投影图纸标注面积约为8170平方米，与谷穗公司诉状原载数字基本吻合。电子图纸标注本就有小数位取整误差，两者接近符合高度盖然性表象特征。

　　（3）涉案项目分包涉及多家公司，各分包单位均从基础开始施工（含地下车库），不存在区段转让或责任平移行为。谷穗公司主张按整个项目地下车库面积结算，缺少分包边界的基础证据。

　　（4）依据《民事诉讼法》第六十七条及《民诉法解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实负有举证责任。谷穗公司将面积从8366平方米翻到34494.23平方米，却未能提供支撑诉请的对应证据，我方不负有反证义务。

　　【焦点2】租赁的期限怎样计算

　　谷穗公司无视合同"单栋面积×固定单价"的基础约定，坚持以2011年10月至2014年10月"材料计划表"所载跨度，主张3年租赁费。

　　我方反对理由如下：

　　（1）双方签订的是固定价款合同，履约过程中无调价、无补充协议，谷穗公司历史上亦未提出调价主张，结算应严格回归合同原意。

　　（2）富盛公司所涉12栋楼并非同步开工，楼号之间存在明显时序差。前栋租赁件拆除后，材料可周转至后栋继续使用；涉案项目均为6层多层建筑，单栋材料使用周期很短。总包单位客观证据足以证实，单栋施工时间均未超过9个月、12个月的限定。

　　（3）按施工进度及验收资料，富盛公司任一单栋楼均无"施工3年"的记录，"整体跨度3年"不等于"每栋租期3年"。法院对司法鉴定的司法建议

　　（4）谷穗公司部分辅证存在瑕疵。如所谓补充租赁合同，肉眼即可判断为新近形成，公章压痕明亮鲜艳，签字无纸张碳化分解痕迹；又如非谷穗公司名下的材料签收记录，企图混淆收发主体。

　　（5）"材料计划表"未记载具体使用租赁器材的楼号。12栋楼中有3栋因场地条件不具备，在其他楼基本完工后才开工，故总工期表跨度长为正常排布结果，不能倒推各栋单独租期。"材料计划表"签认时间跨度为3年，亦不足以证明各楼号单独租赁期为3年；双方亦无"按进场至退场总时间核算"的约定。

　　谷穗公司主张3年租期计算租金，缺乏事实与合同依据。一审、二审及后续审查程序均采纳我方代理观点。

　　◇裁判结果

　　2019年4月10日，一审法院北京市海淀区人民法院作出判决，认可我方抗辩意见及证据观点，仅判决富盛公司支付谷穗公司租金346432.1元；案件受理费66123元，由谷穗公司承担59627元，富盛公司承担6496元。

　　谷穗公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院。二审中谷穗公司未提出实质性关键新证据，2019年6月25日，二审法院维持原判。

　　谷穗公司继而向北京市高院申请再审。2020年5月28日，北京高院作出再审裁定，驳回再审申请。

　　谷穗公司再向北京市人民检察院第一分院申请抗诉。经听证与调查，2022年3月31日，检察院驳回抗诉申请。民事司法鉴定程序如何

　　自2016年6月28日谷穗公司提交起诉状起，至2022年春终局驳回，历时近六载，案件尘埃落定。一审、二审、再审、抗诉四道程序全走完，原告诉请776万余元，最终支持34万余元——比例不足二十分之一。

　　◇结语及建议

　　本案是本所律师全程参与交易文件起草、履约梳理与诉讼代理，并最终取得胜诉判决的典型案件。标的额不算惊人，但极具代表性：它浓缩了群体工程租赁计价的典型陷阱、调查令回函的证据风险、自认规则在庭审中的反转作用，以及"包干价合同"在纠纷中的防御价值。

　　徐主任团队在本案中的集体判断——先下沉取证、再守死合同、后反击面积与租期——是本所建工诉讼经验的又一次落地。

　　同时，对诉讼中出现的伪造、私拆调查令回函等行为，我方选择以结果公正为先，未对个人作额外追责，体现的是专业克制，而非含糊放过。

　　借此案例，我们提醒相关市场主体注意以下几点：

　　一、签约前先做交易架构设计。租赁、承包、劳务分包的计价逻辑完全不同。群体工程不建议盲目采用"总日历天数"计时租赁，按单栋面积包干、设期限上限，更能锁住风险。司法鉴定是物证吗

　　二、履约中及时固化过程资料。面积、楼号、进场退场单、材料签收单、工序确认单，都应由具体责任人签字留底。建设工程施工领域，第一手资料就是防线。

　　三、结算争议早发现早函告。对方变更面积、拉长租期时，不要只做口头反驳，应通过书面函件固定立场，避免后期举证被动。

　　四、企业加强内部合规签收管理。材料清单、工程验收单、租赁计划表等重要文件，必须落到具体签收人，严禁"盖个章就行"。一份无人认领的签收记录，诉讼中可能变成对方的武器。

　　五、调查令证据须守规则。持令律师调取的材料应完整提交法院、限于本案使用；接收方回函应如实、完整、注明与原件核对情况。证据一旦被筛选、拆封、取舍，不只影响个案，也触碰职业底线。

　　六、诉讼不是嗓门大，是底稿厚。本案能赢，不是因为某句辩论精彩，而是因为从总包图纸到自认笔录、从地下车库投影面积到单栋工期表，每一处细节都被提前核对过。

　　建筑租赁纠纷表面争的是钱，底层争的是"合同原意+事实还原"。咬住合同不放，咬住细节不放，咬住证据链不放，才是建工诉讼里真正的"咬定青山"。司法鉴定所有哪些作用