▲单位工程竣工质量验收（质量监督组执行）

　　验收程序详解

　　〖1〗单位工程竣工验收申请

　　（1）单位工程在监理单位完成初验、商品住宅完成分套验收并通过各项专项验收后，由施工单位向建设单位正式提交《竣工验收申请表》与《竣工验收报告》，同时报送全套工程技术资料（须在计划验收日前20个工作日内提交）→监理单位应在收到资料后5个工作日内完成审核→随后报送至建设单位。

　　（2）建设单位在收到工程竣工报告后，需对项目的竣工验收条件、初验情况以及所提交的竣工验收资料进行全面核查。经确认符合竣工验收各项要求后，建设单位负责组织成立验收组，成员应包括勘察、设计、施工、监理等单位的代表，以及邀请的其他相关领域专家，并据此制定详细的验收方案，有序组织竣工验收工作。

　　同时，应邀请以下相关单位共同参与工程竣工验收：

　　环保局、技术监督局、建设局规划处、供电局、消防大队、市政工程管理局、卫生防疫站、城建档案馆、燃气管理办法室、防雷管理办法室、建设委员会、质量监督站、排水管理办法室、供水集团公司、电信公司等。

　　（3）建设单位必须在计划进行工程竣工验收的7个工作日前，将具体的验收时间、地点以及验收组组成人员名单，以书面形式正式通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

　　（4）向质量监督站提交竣工验收申请时，必须备齐并提交以下资料：

　　1.已全面完成工程设计和合同约定的各项内容；

　　2.工程竣工验收申请表；

　　3.由监理单位出具的工程质量评估报告；

　　4.勘察单位、设计单位分别提交的设计文件质量检查报告；

　　5.完整、系统的工程技术档案和施工管理资料（包含所有设备相关资料）；

　　6.工程所使用的主要建筑材料、建筑构配件以及设备的进场试验报告；

　　7.地基与基础工程、主体混凝土结构及工程重要部位的检验报告；

　　8.由施工单位签署的《工程质量保修书》；

　　（5）在建设工程进行竣工验收之前，施工单位必须向建设委员会提交由安全监督站出具的工程施工安全评价书。

　　（6）工程质量监督站在对报送的工程技术资料进行审查后，将对本工程进行总体评价，并出具《建设工程施工安全评价书》（建设单位需提前15日将《工程技术资料》送交监督站审查，监督站应在5日内向建设单位返回《工程竣工质量安全管理资料退回单》）。

　　（7）工程质量监督站在收到建设单位发出的工程竣工验收书面通知后（建设单位需在工程竣工验收前7天，将验收时间、地点、验收组名单书面通知监督站，并同时提交《工程质量验收计划书》），将依据《建设工程竣工验收条件审核表》进行严格审核。监督站还将派员对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，并最终出具《建设工程质量验收意见书》。

　　（8）单位工程进行竣工质量竣工验收，必须同时具备以下条件：

　　1.已完全按照工程设计图纸和合同约定，完成了所有建设内容；

　　2.具备完整、真实、系统的工程技术档案和施工管理资料；

　　3.拥有工程所使用的各类主要建筑材料、建筑构配件及设备的进场试验报告；

　　4.已获得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位分别签署的质量合格文件；

　　5.已与施工单位签署《工程质量保修书》；

　　6.持有重要分部（子分部）工程的中问验收合格证书；

　　7.具备涉及结构安全与主要使用功能的检查及检测报告；

　　8.在初验阶段，由建设各方责任主体提出的所有需整改内容，现已全部整改完毕；

　　9.各专项验收及有关专业系统验收均已顺利通过；

　　-规划部门出具的规划验收合格证明；

　　-公安消防、环境保护、防雷、燃气、电梯等部门出具的验收意见书或准许使用文件；

　　10.建设单位已严格按照合同约定，足额支付工程款；

　　11.已获得施工单位签署的《工程质量保修书》；

　　12.具备市政基础设施相关的质量检测和功能性试验资料；

　　13.持有规划部门正式签发的规划验收合格证；

　　14.持有公安消防部门出具的消防验收合格意见书；

　　15.持有环境保护部门出具的环保验收合格证明；

　　16.持有质量监督站出具的电梯验收准用证；

　　17.持有燃气工程验收合格证明；

　　18.建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等部门在过程中责令整改的所有问题，均已整改完成；

　　19.已按照政府相关规定，足额缴纳工程质量安全监督费；

　　20.具备单位工程施工安全评价书；

　　21.持有工程造价站出具的工程竣工结算书。

　　〖2〗验收组组织实施单位工程竣工验收

　　在正式召开的验收会议上，施工、监理、设计、勘察等各参建单位应将各自的工程档案资料整齐摆放，以备查验。会议现场应设置验收人员登记表，并做好详细的签到手续。

　　（1）由建设单位负责组织业主、监理、设计、施工等四方代表共同进行单位工程竣工验收，并由建设单位代表主持整个验收会议（建设单位应在会议开始进行简短发言，介绍工程竣工验收的基本程序，并在会议结束时进行总结性发言）。

　　（2）建设、施工、监理、设计、勘察单位应依次就工程项目的建设质量状况、合同履约情况以及在工程建设过程中执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的情况，进行书面汇报。

　　（3）验收组全体成员需认真审阅建设、勘察、设计、施工、监理等各单位提交的工程档案资料。

　　（4）验收组及各专业组（由建设单位组织，包括勘察、设计、施工、监理单位、质量监督站及其他有关专家组成）成员需亲赴工程现场，实地查验工程实体质量。

　　（5）各专业组及验收组在查验后发表意见，分别对工程勘察、设计、施工、设备安装质量以及项目建设各管理环节等方面作出全面、客观的评价。

　　（6）验收组在充分讨论基础上形成统一的工程竣工验收意见，并填写《建设工程竣工验收报告》，所有验收组成员在该报告上签名并加盖单位公章。（特别注意：若参与竣工验收的各方无法形成一致意见时，应积极协商寻求解决方法，待意见达成一致后，重新组织工程竣工验收。）

　　（7）竣工验收过程中，需重点核查以下资料的完整性：

　　1.单位工程预检记录；

　　2.单位(子单位)工程质量控制资料核查记录、单位(子单位)工程安全与功能检验资料核查及主要功能抽查记录、单位(子单位)工程观感质量检查记录；

　　3.单位（子单位）工程质量竣工验收记录；

　　4.所有涉及结构安全与使用功能的试验、检测资料；

　　5.建设工程竣工档案预验收意见；

　　6.单位工程室内环境质量检测报告；

　　7.规划验收认可文件；

　　8.建筑工程消防验收意见书；

　　9.勘察、设计、监理、建设单位各自出具的对工程的综合评价或验收文件；

　　10.法律、法规、规章规定必须提供的其他任何文件；

　　11.工程其他必备的辅助资料：

　　⑴单位工程质量综合评（核）定表；

　　⑵质量保证资料核查表（需施工单位、监理单位各提供一份）；

　　⑶单位工程质量分部汇总表；

　　⑷地基与基础质量评（核）定表；

　　⑸主体工程质量评（核）定表；

　　⑹屋面工程质量评（核）定表；

　　⑺工程结构质量抽样检测报告；

　　⑻公共建筑使用说明书、维护说明书及建筑工程保修书；

　　⑼无使用功能质量通病住宅工程评定表，住宅质量保证书，住宅使用说明书；

　　⑽十八项使用功能专项检测表；

　　⑾工程竣工报告；

　　⑿工程主体结构质量自评报告（需施工单位、监理单位各提供一份）；

　　〖3〗核查验收分组实施

　　验收组通常分为三个专业小组，分别开展核查验收工作。

　　（1）第一组：监督核查工程实体质量。

　　1.对工程建设强制性标准执行情况进行检查：

　　重点核查与安全和使用功能密切相关的强制性条文执行情况，例如：公共建筑与居住建筑的无障碍设施实施情况；儿童活动场所栏杆的详细构造是否符合安全要求；宿舍建筑楼梯及走道的总宽度是否满足规范；上方设有阳台的住宅公共出入口是否采取有效防护措施；住宅窗台的防护措施是否到位；门窗工程中安全玻璃的使用范围是否正确；铝合金门窗的限位及防脱落装置是否安装齐全、有效等。

　　2.对相关法律法规、规范性文件及设计文件执行情况进行检查：

　　重点抽查与社会投诉热点、建筑安全、使用功能及建筑节能等相关的法律法规、规范性文件及设计文件的落实情况。例如，检查《住宅工程质量通病防治技术措施二十条》、《商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》、《关于加强建筑门窗质量管理的通知》、《民用建筑室内环境污染检测暂行规定》、《关于加强无障碍设施建设和管理工作的通知》、《建筑安全玻璃管理规定》等文件的执行情况。

　　3.对工程主要使用功能进行现场抽查：

　　重点抽查涉及安全与使用功能的关键项目，例如：防水工程的淋水或蓄水试验记录与效果；给水管道的压力试验结果；建筑电气系统的漏电测试检测或接地电阻测试数据；通风空调系统的漏风量测试或温湿度测试报告等。

　　4.对工程观感质量进行抽查：

　　⑴系统性检查工程建设参与各方所提供的全部竣工资料。

　　⑵对建筑工程的实际使用功能进行现场抽查与试验。

　　例如：进行厕所、阳台的泼水试验以检查排水坡度与地漏效果；进行浴缸、洗脸盆、水池的盛水试验以检查是否渗漏；进行通水、通电试验以确保管线畅通与设备运行；进行排污立管的通球试验以检查管道通畅性；进行绝缘电阻、接地电阻、漏电保护器跳闸测试等电气安全性能检测。

　　〖4〗形成竣工验收结论

　　（1）验收组对现场验收情况进行汇总讨论，并认真听取质量监督机构对该工程质量监督过程的全面汇报。

　　（2）在充分讨论基础上，形成最终的竣工验收意见，并按要求填写《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，验收小组所有成员分别在文件上签字确认，由建设单位加盖单位公章。

　　（3）如果在验收过程中发现严重问题，导致工程未能达到竣工验收合格标准，验收小组应责成相关责任单位立即进行整改，并宣布本次验收结果无效，同时重新确定时间再次组织竣工验收。

　　（4）如果在竣工验收过程中发现一般性的、需要进行整改的质量问题，验收小组可以形成初步的验收意见，填写相关检查表格，并由相关人员签字确认，但此时建设单位暂不加盖公章。验收小组责成有关责任方进行整改，并可委托建设单位项目负责人组织整改后的复查工作。待所有问题整改完毕并经确认符合要求后，再由建设单位在验收文件上加盖公章。

　　（5）如果竣工验收小组各方无法形成一致的竣工验收结论，应首先通过协商方式寻求解决办法。待意见达成一致后，重新组织工程竣工验收。若协商无效，则需报请建设行政主管部门或工程质量监督机构进行协调与裁决。

　　（6）对于竣工验收中发现的问题，责任单位整改合格后，建设单位必须组织施工、设计、监理等单位共同进行检查确认，并联合提交《工程竣工验收整改意见处理报告》。

　　符合以下所有条件，方可认定竣工验收最终通过：

　　1.竣工验收所需的所有文件、资料齐全、有效；

　　2.竣工验收的组织机构合法、有效；

　　3.竣工验收的全程程序符合法规要求；

　　4.工程建设严格执行了《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)及其配套的各专业工程施工质量验收规范、工程建设强制性标准、相关法律法规、规范性文件及设计文件的要求，满足单位(子单位)工程质量验收合格的明确规定，工程实体质量经监督抽查合格，或发现的所有问题均已整改合格。

　　（7）竣工验收最终通过的准确时间，应以竣工验收中发现的问题全部整改合格之日，或重新组织验收并符合要求之日为准。

　　（8）建设单位应在竣工验收确认通过之日起的1个工作日内，及时将竣工验收的相关记录与关键文书资料提交至质量监督机构备案备查，主要包括：

　　1.正式的《工程竣工验收报告》；

　　2.监理单位在过程中发出的《整改通知书》；

　　3.经过有关各方共同签章确认的《工程竣工验收整改意见处理报告》。

　　相关资料填写与整理

　　单位工程竣工质量验收通过后，建设单位应负责组织填写并完善一系列相关验收记录表格，主要包括：

　　-《单位（子单位）工程竣工验收记录》

　　-《单位（子单位）工程质量控制资料核查记录》

　　-《单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》

　　-《单位（子单位）工程观感质量检查记录》

　　-《分部（子分部）工程验收记录》

　　▲建设项目资料备案阶段

　　在此阶段，需将前述所有步骤中产生并收集齐全的相关资料进行系统整理与汇总。特别需要确保已获得规划、公安消防、环境保护、城建档案这四个关键部门出具的认可文件或准许使用文件。同时，还需备齐工程施工承包合同、施工单位签署的《工程质量保修书》、建设工程施工许可证复印件以及一式三份的《竣工验收备案表》等核心文件，一并提交至建设局指定受理窗口，正式办理工程竣工验收备案手续。

　　〖1〗建设工程竣工验收备案所需材料清单

　　建设单位应在工程竣工验收合格，以及消防、电梯、燃气等专项工程验收合格后的15日内，向工程质量监督站提交以下所列资料，办理竣工验收备案手续：

　　-工程竣工验收报告（原件）；

　　-《建设工程施工许可证》（复印件）；

　　-施工图设计文件审查合格意见（复印件）；

　　-《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（按规定份数填写）；

　　-工程质量监督机构出具的《工程质量监督报告》；

　　-工程竣工验收申请表（原件）；

　　-监理单位提交的《工程质量评估报告》（原件）；

　　-勘察单位出具的《工程勘察质量检查报告》（原件）；

　　-设计单位出具的《工程设计质量检查报告》（原件）；

　　-工程施工安全评价书（原件）；

　　-市政基础设施工程相关的质量检测和功能性试验资料；

　　-规划部门出具的规划验收合格证明文件；

　　-公安消防部门出具的消防验收合格意见书或准许使用文件；

　　-环境保护部门出具的环境保护验收合格文件或准许使用文件；

　　-质量监督站出具的电梯验收准用证及相关分部工程验收文件；

　　-燃气工程验收合格文件；

　　-《工程质量保修书》（原件，由施工单位签署）；

　　-工程竣工结算书（需经工程造价管理机构审核或备案）；

　　-如为商品住宅项目，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

　　-法律、法规、规章明确要求提供的其他任何相关资料。

　　〖2〗建设工程竣工结算审核

　　工程竣工结算审核需由建设单位委托工程造价管理机构进行，办理时应提供以下资料：

　　（1）对于按实际完成工程量进行结算的工程，需提交下列资料：

　　1.建设单位和施工单位共同出具的结算审核委托书；

　　2.工程类别核定书；

　　3.工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

　　4.工程施工承发包合同（包括补充协议）；

　　5.经批准的施工组织设计方案；

　　6.图纸会审记录（全套）；

　　7.工程施工开工报告；

　　8.所有隐蔽工程验收记录；

　　9.经监理或甲方确认的工程施工进度计划表；

　　10.工程子目换算表和抽料（筋）表；

　　11.所有工程设计变更资料（包括变更图纸、通知、洽商等）；

　　12.所有施工现场签证资料；

　　13.完整、准确的竣工图（需加盖竣工图章）。

　　（2）对于按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）进行结算的工程，需提供下列资料：

　　-建设单位和施工单位共同出具的结算审核委托书；

　　-工程承包合同原件（明确约定固定价格或总造价）；

　　-完整、准确的竣工图。

　　〖3〗备案办理具体程序

　　（1）建设单位首先前往工程所在地的备案管理机构，领取空白的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

　　（2）建设单位持已填写完整、加盖单位公章并经单位项目负责人亲笔签名的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（通常要求一式四份），连同本阶段〖1〗条所列的全部备案材料，一并报送至备案机关。

　　（3）备案机关在收齐并验证所有备案材料齐全、有效后，将在15个工作日内，在《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签署明确的备案意见并加盖备案专用章。完成备案后，该表通常由建设单位、施工单位、工程质量监督站和备案机关各自存档一份。

　　▲建设项目竣工验收移交交房阶段

　　〖1〗正式交房程序

　　（1）在建设项目所有城建档案资料顺利完成备案，并取得规划、消防、环保、电梯、燃气等各项必要的合格证或准许使用文件后，开发（建设）单位即可按照合同约定或销售方案，正式通知购房业主或使用单位接收房屋。

　　（2）开发（建设）单位在向购房人（或分房单位）正式交付住宅产品时，在办理交接手续现场，必须主动向接收方提交《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。同时，应将《工程竣工验收报告》供住户查阅，并应其要求提供复制件。

　　〖2〗单栋住宅工程交付使用必备条件

　　（1）该栋住宅的每一套房屋均已按照相关规定完成分户验收，验收合格，并在每户住宅室内醒目位置张贴《分户验收合格证》；

　　（2）该住宅单位工程已按程序完成竣工验收，结论为合格，并已形成完整、正式的《工程竣工验收报告》。

　　〖3〗住宅小区工程整体交付使用必备条件

　　对于包含多栋建筑及配套设施的住宅小区项目，在整体正式交付使用时，除满足单栋住宅的交付条件外，还需确保以下小区级配套设施全部完成并验收合格：

　　（1）小区内部所有规划道路工程已竣工并通过验收；

　　（2）小区绿化景观工程已按设计完成施工并通过专项验收；

　　（3）小区公共照明系统已安装调试完毕，并通过验收；

　　（4）小区技术防范安防系统（如监控、周界报警等）已建成并通过验收；

　　（5）小区内配套建设的生活垃圾收集站、转运点等处理设施已建成并通过验收；

　　（6）小区内规划配建的公共厕所已建成并通过验收；

　　（7）小区内的供水、供电、燃气、电话通信、宽带网络、有线电视等所有管线均已敷设到户，并已实际开通提供服务，或已与相关服务商签订协议，明确限期开通服务的时间表；

　　（8）选聘的物业管理公司已正式进驻小区，并开始提供正常的物业管理服务；

　　（9）开发项目规划条件及销售合同约定的所有配套公共用房（如物业管理用房、社区服务用房、文体活动室等）均已按规划落实到位。对于分期开发、分期交付的项目，应有经批准的分期落实方案并确保当期交付部分符合要求。