2026年5月18日国家统计局发布了《2026年1-4月份全国房地产市场基本情况》报告。这份报告揭示了中国房地产市场在复杂环境中呈现出的鲜明分化与结构性特征：一方面，市场销售端显现出初步的企稳与修复迹象，关键指标的同比降幅开始收窄；另一方面，从投资、开工到房企资金链，供给侧依然承受着巨大压力，各项指标仍在深度调整区间运行。这种“需求端边际改善、供给端持续承压”的格局，构成了当前市场最核心的现状。本文将依据这份权威数据报告，并结合近期密集出台的中央与地方政策，对2026年前四个月中国房地产市场的全貌进行系统性梳理、深度剖析与趋势展望。

　　▲需求端观察：销售指标降幅收窄，市场初现暖意，二手房表现亮眼

　　2026年1-4月，全国新建商品房销售面积累计为2.53亿平方米，同比下降10.2%。值得关注的是，这一降幅比2026年1-3月份收窄了0.2个百分点。其中，住宅销售面积2.09亿平方米，同比下降12.2%，降幅收窄了0.9个百分点。在销售额方面，1-4月全国新建商品房销售额为2.30万亿元，同比下降14.6%，降幅较1-3月显著收窄2.1个百分点；住宅销售额为2.01万亿元，同比下降15.7%，降幅收窄2.8个百分点。

　　〔1〕新房销售：核心城市“好房子”引领修复

　　新房市场的修复并非“雨露均沾”，而是呈现出显著的结构性特征。修复动能主要来源于核心一二线城市以及这些城市中定位改善需求、品质突出的“好房子”项目。随着各地购房限制政策的持续优化调整，部分被抑制的改善性需求开始入市，并优先选择了地段、配套、产品力俱佳的楼盘。然而，广大三四线城市及非核心区域的新房市场，由于库存压力较大、需求相对薄弱，仍处于探底过程中，全国整体新房销售的回升基础尚需进一步巩固。

　　〔2〕二手房市场：率先回暖，成为市场活跃度“主引擎”

　　与新房市场的缓慢修复相比，二手房市场表现更为活跃，已成为拉动整体市场情绪回暖的“主引擎”。根据中指研究院的监测数据，2026年4月，其重点监测的20个城市二手住宅合计成交约15.6万套，环比增长5.5%，同比增长13.5%，成交量已回升至近年来同期较高水平。进入5月，这一活跃态势得以延续，5月上半月（5月1日-15日），20城二手房成交套数同比增幅进一步扩大至30%。纵观年内累计数据（1月1日至5月15日），20城二手房累计成交量已实现3.5%的正增长。二手房市场的持续活跃，清晰地表明以首套刚需和“卖一买一”置换需求为代表的真实居住需求正在稳步释放，为市场注入了最坚实的托底力量。

　　▲供应端审视：开发投资持续探底，开工意愿依然审慎

　　与需求端的边际改善形成强烈反差的是，房地产市场的供应侧各项指标仍在深度调整，且降幅有所扩大，反映出开发企业极度谨慎的市场预期和依然紧绷的资金链。

　　〔1〕房地产开发投资额：降幅扩大

　　1-4月，全国房地产开发投资额累计为2.40万亿元，同比大幅下降13.7%。值得注意的是，这一降幅较2026年1-3月扩大了2.5个百分点。其中，住宅开发投资额1.85万亿元，同比下降13.1%。投资额的加速下滑，直接反映了房企在土地购置和新开工方面的极度收缩。

　　〔2〕房屋新开工面积：仍在低谷

　　作为市场未来供应的先行指标，房屋新开工面积的下滑更为严峻。1-4月，全国房屋新开工面积仅为1.39亿平方米，同比深跌22.0%，降幅较1-3月扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积1.01亿平方米，同比下降23.6%。新开工面积的持续大幅萎缩，意味着未来一段时间新房新增供应将显著减少，这虽然有助于中长期市场供求关系的再平衡，但也直接拖累了当期的开发投资数据。

　　〔3〕房屋施工与竣工：施工下行，竣工降幅略收窄

　　1-4月，全国房屋施工面积54.51亿平方米，同比下降12.1%，降幅略有扩大。其中住宅施工面积37.80亿平方米，下降12.5%。竣工方面，1-4月全国房屋竣工面积1.19亿平方米，同比下降24.0%，但降幅较1-3月收窄了1.0个百分点；住宅竣工面积8473万平方米，同比下降25.8%，降幅收窄0.7个百分点。竣工降幅的收窄，可能与“保交楼”专项工作的持续推进有关，但绝对水平仍处于深度调整区间。

　　▲资金链压力：房企到位资金全面下滑，个人按揭贷款收缩明显

　　房地产开发企业的资金状况是观察行业健康度的关键窗口。2026年1-4月的数据显示，房企资金来源的各个方面均面临巨大压力。

　　〔1〕到位资金总额：深度下滑

　　1-4月，房地产开发企业实际到位资金总额为2.67万亿元，同比大幅下降18.4%。这一降幅远超开发投资额的降幅，凸显了房企现金流紧张的严峻局面。

　　〔2〕各项资金来源：全线收缩

　　从构成看，所有渠道的资金都在收缩：

　　国内贷款为4199亿元，同比下降25.9%，在总资金中占比15.7%。这表明金融机构对房地产领域的信贷投放仍非常审慎。

　　自筹资金为9838亿元，同比下降10.5%，占比36.9%，是房企最主要的资金来源，但其自身也在下滑。

　　定金及预收款为7975亿元，同比下降17.6%，占比29.9%。这项与销售回款直接挂钩的资金的下降，与新房销售下滑的趋势一致。

　　个人按揭贷款为3087亿元，同比骤降31.7%，占比11.6%。按揭贷款的大幅收缩，既反映了居民购房杠杆意愿的下降，也可能与银行审批发放节奏有关。

　　▲政策全景：中央定调“努力稳定”，地方因城施策密集落地

　　2026年4月以来，从中央到地方，稳定房地产市场的政策节奏明显加快，力度加大，呈现出“宏观定调、微观发力、因城施策、多措并举”的鲜明特征。

　　〔1〕中央层面：高层定调与制度性推进

　　4月28日召开的中央政治局会议，时隔一年再次将房地产问题置于“防范化解重点领域风险”的框架下进行重点部署。会议表述从去年底的“着力稳定”调整为“努力稳定房地产市场”，这一措辞变化传递出稳定市场在当前经济工作中重要性与紧迫性进一步提升的信号。同时，会议提出“扎实推进城市更新”，与此前的“加力实施”形成递进，标志着存量土地和房屋的盘活思路正进一步深化为具体的行动纲领。

　　在具体政策工具上，4月16日，财政部、住建部联合发布《关于开展2026年度中央财政支持城市更新行动的通知》，宣布将对不超过15个实施城市更新行动的城市给予中央财政补助，体现了中央以真金白银支持存量发展的决心。4月24日，全国人大常委会法工委明确将修订《城市房地产管理法》列入今年重点立法工作，预示着行业基础性法律制度将迎来重要调整。同日，财政部、国家发改委发布通知，将地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围进一步扩大至河北省、江西省、湖北省、重庆市，范围已覆盖14个省市，此举旨在优化专项债发行流程，提高资金使用效率，间接为符合条件的基建和民生项目（可能包括与房地产相关的配套工程）提供资金支持。

　　〔2〕地方层面：核心城市引领，政策工具箱丰富

　　在中央定调后，地方特别是核心城市迅速响应，政策出台的密度和力度显著加大：

　　需求端支持政策：深圳、广州、苏州、天津等城市在4月底5月初密集优化楼市政策。深圳放宽了非深户籍家庭的购房限制，大幅提高了公积金贷款额度，最高可上浮至家庭351万元。广州则出台八项措施，公积金最高可贷360万元，并推出“卖旧买新”置换补贴、鼓励家装消费、便利港澳居民购房等组合拳。南京、济南、青岛、武汉等多地也优化了公积金政策，如扩大异地贷款范围、拓宽提取用途等。

　　供给端与存量盘活政策：广州在土地供应上明确“以需定供”，并积极探索存量商品房收储和“好房子”建设。珠海、天津、广州等地出台了推动存量资产盘活的相关政策，广州更在探索工商业用地续期政策上迈出步伐。福建省则通过发行约129亿元的专项债券，用于收回收购闲置存量土地，为地方化解存量土地问题提供了新思路。

　　城市更新推进：长沙、成都、武汉等地相继落地了本地的城市更新相关实施文件，将中央的“扎实推进”要求转化为地方的具体行动方案。

　　总结与展望

　　综合2026年1-4月的各项数据与政策动向，可以清晰地看到，中国房地产市场正处于一个关键的“筑底分化期”。市场呈现出“需求边际改善、供给深度调整、政策托底发力”的三重奏。

　　短期来看，在“努力稳定房地产市场”的明确基调下，预计各地因城施策的优化政策还将继续出台，进一步降低购房门槛和成本，以支持刚性和改善性住房需求的释放。二手房市场凭借其价格弹性大、交易周期相对较短的优势，有望继续保持较高活跃度，并对新房市场形成带动。新房市场的修复将更加依赖于核心城市优质供给的推动，结构性回暖特征明显。

　　然而，市场的全面企稳复苏仍面临挑战。房地产开发投资、新开工面积等供给端指标的深度下滑，反映了市场信心和房企资金链的修复仍需时日。房企到位资金的大幅收缩，特别是销售回款（定金及预收款）和融资（国内贷款、按揭贷款）的双重压力，是制约行业投资和生产活动恢复的关键瓶颈。未来市场的稳定，不仅需要需求端政策的持续呵护，更有赖于供给侧风险的妥善化解与房企资金状况的实质性改善。政策层面在“稳需求”的同时，如何更有效地“防风险”、“促转型”，引导房地产市场构建新发展模式，将是接下来的核心看点。