中韵工程咨询有限公司建筑运维管理近年来在国内又被称为FM(Facility Management，设施管理)。按照IFMA(International Facility Management Association，国际设施管理协会)对其的最新定义，FM是运用多学科专业，集成人、场地、流程和技术来确保楼宇良好运行的活动。人们通常理解的建筑运维管理，就是物业管理。不过现代的建筑运维管理(FM)与物业管理有着本质的区别，这其中最重要的区别在于：面向的对象不同。物业管理面向建筑设施，而现代建筑运维管理面向的则是企业的管理有机体。
FM最早兴起于20世纪80年代初，是项目生命周期中时间跨度最大的一个阶段。在建筑物平均长达50~70年的运营周期内，可能发生建筑物本身的改扩建、正常或应急维护，人员安排，室内环境及能耗控制等多个功能。故而，FM也是建筑生命周期内职能交叉最多的一个阶段。
在我国FM行业的兴起较晚。随着20世纪90年代大量的外资企事业组织进入我国，FM需求的产生与迅速增加最早催生了我国的FM行业。到现如今，我国本土的很多组织在认识到专业化高水平的FM服务所能带来的收益后，也越来越多地建立了系统的FM管理制度。
▲运维和设施管理的内容
运维和设施管理的内容主要可以分为空间管理、资产管理、维护管理、公共安全管理和能耗管理等方面。上海三维工程建设咨询
（1）空间管理
空间管理主要是满足组织和空间方面的各种分析及管理需求，更好地相应组织内部部门对于空间分配的请求及高效处理日常相关事务，计算空间的相关成本，执行成本分摊等内部核算，增强企业各部门控制非经营性成本的意识，提高企业收益。
空间管理主要包括了空间分配、空间规划、租赁管理和统计分析。
（2）资产管理
资产管理是运用信息化技术增强资产监管力度，降低资产的闲置浪费，减少与避免资产流失，使业主资产管理上更加全面规范，从整体上提升业主资产管理水平。
资产管理主要包括了日常管理、资产盘点、折旧管理、报表管理，这其中日常管理又包括卡片管理、转移使用和停用退出。
（3）维修管理
监理设施设备基本信息库与台账，定义设施设备保养周期等属性信息，建立设施设备维护计划;对设施设备运行状态进行巡检管理并生成运行记录、故障记录等信息，按照生成的保养计划自动提示到期需保养的设施设备。
对出现故障的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收等实现过程化管理。
维护管理主要包括维护计划、巡检管理和保修管理。
（4）公共安全管理
公共安全管理具有应对火灾、非法入侵、自然灾害、重大安全事故和公共卫生事故等危害人们生命财产
安全的各种突发事件，建立起应急及长效的技术防范保障体系，主要包括火灾自动报警系统、安全技术防范系统和应急联动系统，公共安全系统管理主要包括火灾报警、安全防范和应急联动。
（5）能耗管理
能源管理是指对能源消费过程的计划、组织、控制和监督等一系列工作。能耗管理主要是由数据采集、处理和报警管理等功能组成。咨询工程师方法与实务
▲运维与设施管理的特点
（1）多职能性
传统的FM往往被理解为物业管理。而随着管理水平与企业信息化的进程，设施管理逐渐演变成综合性、多职能的管理工作。其服务范围既包括对建筑物理环境的管理、维护，也包括对建筑使用者的管理和服务，甚至包括对建筑内资产的管理和监测。现阶段的FM职能可能跨越组织内多个部门，而不同的部门因为职能、权限等原因，在传统的企业信息管理系统中，往往存在诸多的信息孤岛，导致FM这样的综合性管理工作的程序过于复杂、处理审批时间过长，造成决策延误、工作低效，以及不必要的损失。
（2）服务性
FM管理的多个职能归根到底都是为了给所管理建筑的使用者、所有者提供满意的服务。这样满意的服务对建筑所有者而言，包括建筑的可持续运营寿命长、回报率高。对建筑使用者而言，包括舒适安全的使用环境、即时的维修、维护等需求的响应，以及其他建筑使用者为提高其组织运行效率可能需要的增值服务。
正因如此，传统的FM行业中存在系统、完备的服务评价指数，比如客户满意程度(CRM)指数等，用于评价FM管理的服务水平。
（3）专业性
不管是机电设备、设施的运营、维护，结构的健康监控，建筑环境的监测和管理都需要FM人员具有一定水平的专业知识。这样的专业知识，有助于FM人员对所管理建筑的未来需求有一定的预见性，并能够更有效地定义这些需求，以及获得各方面专业技术人才的高效服务。
可持续性建筑及其使用者的日常活动是全球范围内能耗最大的产业。无论是组织自持的不动产性质的建筑，还是由专业FM机构运营管理的建筑，其能耗管理都是关系到组织经济利益与社会环境可持续性发展的重大课题。而当紧急情况发生时，比如水管破裂或大规模自然灾害侵袭时，FM人员有责任为建筑内各组织日常商务运营受损最小化提供服务，这亦是FM管理在可持续性方面的多重职责。海南省工程造价咨询
