苏博司法鉴定【3】土石方价格因素的调研

　　拿到地块以后，土方招标或者直接委托之前，需要全面的对土方各类要素进行调研，便于后续进行土石方招标或者直接委托价格的把控。

　　（1）调研途径：咨询公司、同事领导、同行圈子、行业协会、合作方

　　咨询公司：一般咨询公司招标会在土方招标前进行，因此，在咨询公司招标的时候，可以让各个咨询公司提供所服务项目的土方单价信息。

　　同事领导：一般公司内部有来自本地各大地产公司员工和同事，利用其之前的资源，通常能够查询到大部分项目的土方单价。

　　同行圈子：在每个地区都会有相应的招标和成本的同行圈子，平时注意交流，在关键时刻，群内的弱关联的成员会帮助你快速准确的获取某些价格信息。

　　行业协会：在这里的行业协会通常是指渣土协会，渣土协会里面能够找到相应的行业数据。例如：环保车运费定额，垃圾处置费的政府指导价等，同时额亦可以通过行业协会，找到相应运输车队的联系方式，打听运输费用的价格。

　　合作方：若然是品牌开发商第一次进入某地区，与当地开发商进行合作，则可以借用合作方的资源来了解当地的相关土方价格信息。

　　（2）调研要素：弃土场或土源、运费、运输车辆、办证

　　弃土场或者土源分布和距离（分布、距离、收费标准，证件情况）：分布涉及到周边可用的弃土场情况，弃土场或者土源距离项目远近涉及到运费的高低，某市的弃土场规划图如下：

　　备注：正规的弃土场或者土源可以从城乡规划局、本区域城管相关部门以及渣土协会这三方方面了解。非正规的弃土场一般可以从车队，各土方单位那里可以了解到。司法鉴定机构收费标准

　　弃土场或者土源的收费标准和有证情况：

　　比如，某区域弃土场的收费情况为：220-240元/车，不过这个价格不同地区差异比较大，需要进行当地实际调研。

　　弃土场的收费情况与当地弃土场的多少，以及项目土质情况，环保政策的严格程度，是一个变动的数据，并非一成不变。

　　如今市场上有许多没有证件的弃土场也在运营，若然无证的弃土场在国家政策比较严格的情况下有可能会关闭。

　　到时候弃土场变化则会造成运距变化，造成土方单位成本增加，有潜在的索赔风险。

　　案例呈现：笔者所在项目，因国家环保政策严格，部分无证弃土场关闭，造成土方单位运距增加，土方单位提出索赔报告，要求调整土方外运单价；

　　运费的政府指导价与市场价：

　　按照由渣土协会调查得知，对于新型环保车，政府指导价，最低108.85元/车起步，每增加一公里，约增加27-28元/车，折合方量为3.5元/m3左右。政府指导价示例如下：

　　按照由渣土车队调研得知：实际市场价格约政府指导价的7-8折左右。

　　运输车辆：如今全国各地开始实行环保渣土车，那么对于新型车辆，我们需要对车辆的型号，装车容量进行实际测量，才可以把多少钱一车的运费，转换成多少元一立方的综合单价。

　　经过实际测量长沙市新型渣土车装车自然密实方量为：8m3左右。司法鉴定需要哪些资料

　　而对于土方单位能够调动的渣土车的量，决定了在可以出土的时间段内，土方单位的出土效率问题。

　　在土方合同内只是约定绝对工期是没有太大实际效用的，必须要约定可以出土的时间段内，土方单位需要提供多少机械和运土车辆，从而保证出土效率。

　　渣土证办理的资料，流程，费用和周期：为什么需要了解渣土证办理的相关事宜，由于渣土证的办理涉及到你所在项目何时可以名正言顺的顺利出土。

　　若然没有渣土证，但是你的项目塔楼需要抢预售节点，那么则会出现土方需要场内转运而增加大量无效成本，因此渣土证的办理事宜应当是成本重点关注的事项。

　　经过实际调研某市渣土证办理的需要的资料如下：建筑垃圾处置核准申请书；法人授权委托书及经办人个人身份证明；建设工程用地红线图；《建设工程施工许可证》或住建部门批准的质安监提前介入手续；工程场地现状地形图、工程总平面图；建设工程施工合同；建筑垃圾运输合同。

　　由以上资料清单可看出，《建设工程施工许可证》或者住建部门批准的质安监提前介入手续，在土方施工阶段是最难以提供的资料。

　　这时候则需要沟通土方单位与政府部门进行沟通，在缺乏这项资料的前提下，需要把渣土证办理下来，需要的沟通费用约十几万至几十万不等。

　　在合同中应当约定，这项费用是计入综合单价，还是单独列支，不然后期会出现土方单位单独对这项费用进行索赔。

　　流程和周期：所有的资料准备齐全，递交至渣土办进行审核，审核通过，然后进行公示，公示通过以后，就可以发放渣土证，这个周期从10天至50天不等。

　　这时候，土方单位的政府关系，将会直接关系到渣土证办理是否顺利，以及周期的长短。

　　以上所有的价格因素的调研，应达到在没有招标的情况下，能够直接进行组价，组出土方主要项目的综合单价，示例如下：

　　（3）调研价格：周边项目外运、内转、回填、淤泥、石方等的综合单价

　　笔者所在项目为该地产公司进入长沙的第一个项目，为合理确定本地块的土方外运单价水平，对周边区域同类型多个项目进行过土方外运单价调研，调研对比结果如下：

　　除此之外，相应的淤泥，石方，内转，回填等相关单价亦应当有相应的调研数据。河南司法鉴定机构名录

　　【4】招标直委的要点与难点

　　招标和直接委托涉及到：方式选择，计量方式，计价方式以及界面划分

　　（1）方式选择：能够招标、绝不直委

　　➊取得相关政府部门的支持

　　土方工程涉及到的政府相关部门包括有：渣土办，城管，环卫，公安等等。

　　公司高层可以向政府高层传达一个信息：公司制度要求，土石方工程必须要进行招标，不过在同等条件下，会尽量尊重当地的要求。

　　➋重视投标单位组成

　　村组内半垄断势力，村组内当地村名推荐的代表，地区内有绝对压倒性势力的土方单位，项目上按照当地情况推荐的单位，当地的渣土公司，集团推荐有强劲实力的土方单位。

　　投标单位甲方要平局必须要具备下列两个方面：第一，一旦中标，有能耐摆平或者协调各方，顺利完成工程；第二，具有一定的资金实力，没有卷入高利贷债务。

　　➌各投标单位充分沟通

　　为了尊重各方投标单位，来参加投标单位，未中标单位，都是有投标补偿金额（1万-2万不等）。

　　跟各家来投标的单位，都要充分说明当地势力的复杂情况。

　　跟各家单位说明，合理低价中标是要求，不过招标人有不选择最低价中标的权利。

　　备注：当然，招标的前提是没有完全垄断，项目判断，有引入竞争，打破垄断的额可能。司法鉴定书范本

　　（2）计价方式：能够综合，绝不分项

　　若然是进行招投标，则建议采用大包干综合单价，不区分土方、石方、淤泥、建筑垃圾与开办费。

　　不过综合单价包含的内容，需要提前说明，并且为了便于投标单位预估石方的量，需要提供地勘报告作为招标依据之一。

　　若然是进行单一对象的直接委托，在价格谈判的时候，很有可能会出现对方不想承担相关风险（淤泥工程量，石方工程量的不确定性）。

　　因此，在这种情况下若是谈判陷入僵局，则可以建议采用把石方，淤泥，开办费，单独列支，以推进谈判进展。

　　（3）计量方式：事前约定好，事中不扯皮，事后好结算

　　计量方式需要事先约定，下列的四个方面最有可能出现问题：

　　➊放坡和工作面是否计算工程量，计算或者不计算都没有问题，不过应当事先在合同或者招标文件中明确。

　　➋淤泥的计量方式：若是场内全部为鱼塘，那么淤泥深度的界定则显得很重要，目前淤泥深度的界定并没有非常合适的办法，这里介绍某标杆企业合同中对于淤泥深度的界定规则如下：

　　“3.挖、填土(石)方工程量的测量及验收

　　3.1.挖、填土前,由甲方派测量队对挖填区域的土(石)方量进行测量，(乙方必须自行测量

　　对比甲方测量的数据)在回填区，池塘、河沟、湖泊的淤泥测量是以成年人踩踏的深度计50%，淤泥最深只计算到(/)cm。乙方对甲方的测量结果确认后才能进行土(石)方施工。进行土(石)方施工后,乙方不得对双方确认的测量数据的结果有任何异议。”

　　➌石方的计量方式：对于单独小量不规则的石方，则只可以采用现场丈量，体积预估，三方确认的原则进行计量。

　　若然是成片的石方，则必须要采用方格网来进行测量，方格网的选取，可以按照现场的实际情况，三方商讨确定。

　　切不可直接在草签单中注明一下石方的工程量，由于石方涉及金额较大，这样的收方单数据无可追溯性。北京司法鉴定机构排名

　　➍场内转运土方再次外运，是否计算松散系数的问题，通常情况下是不予计算松散系数的，不过若然合同中并未明确约定，后期有可能出现索赔的风险。

　　（4）界面划分：界面划分必须要清晰（土方与总包、土方与支护、土方与桩基、土方与园林）

　　➊土方和总包，通常大开挖土方为土方单位，清槽、侧壁，房心，基坑基槽土方为总包单位施工。

　　对于地库侧壁回填和地库顶板回填，在有条件的情况下，建议归为总包施工（有的地区垄断性较高，无法归为总包的除外）。

　　➋土方和支护，两个工程的交界面主要存在基坑边坡的平整度的问题，若然平整度不够，则支护单位需要重新进行边坡修整才可以进行支护。若然界面划分不清，则容易造成最终支护单位的索赔。

　　若然支护形式相对简单，则建议在同等价格条件下，把支护工程委托给土方单位施工，则不会出现界面划分问题。

　　若然支护形式稍偏复杂，土方单位没有相应的资质与施工能力，则需要进行分开，在分开时需要在土方合同中进行约定：土方修坡的平整度需要通过支护单位的验收才可以。同时在支护单位的合同清单中要注明：支护的综合单价需要包括人工修坡。

　　➌土方和桩基，对于某些地区垄断较为严重，就连人工挖孔桩的土方亦必须要由土方单位进行外运。

　　那么这时候应当在桩基招标清单中注明了，成孔土方由土方单位负责外运，桩基单位出土后，由于没有归堆，或者土方归堆过于零碎，造成土方单位需要进行二次归堆之后，才可以一次开挖装车，这时候土方单位会要求进行索赔签证。

　　这种情况需要在桩基清单中务必进行备注：成孔土方必须要根据甲方的要求，在场地内进行成堆堆放。

　　其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方单位进行商议，尽可能达成一致的要求，避免后期签证。

　　➍土方和园林，两者主要存在于种植土和景观土方塑形是哪个单位施工的问题，若然是景观单位施工，则相对较为简单。

　　若然垄断性较强，种植土和景观土方塑形必须要由土方单位施工的话，则必须要在土方合同中约定，种植土源必须征得景观单位的认可。

　　最终验收需要景观单位参与，并且签字确认，避免后期景观单位由于苗木的死亡归咎于种植土不合格的原因。三明司法鉴定