佳木斯司法鉴定中心【5】过程实施要点与难点

　　土方工程过程实施中有很多的要点，若然有策划、有预警、有方案，最终方案才可以顺利实施，且成本可控。

　　（1）大盘土方：忌讳分地块垄断，必须要做到价格统一（对于一个大盘有三个以上地块的）。

　　笔者正在经历的大盘（300万m2）土方，由于地块横跨几个村组，由不同的人来承包土石方工程，这里面带来下列的几个隐患：

　　➊大盘跨地块土方平衡将会难以进行：

　　这是由于从A地块挖土，运输至B地块回填，若是只给B地块土方场内转运和回填的钱，则A地块老板肯定不会同意。

　　A地块老板觉得自己到口的肥肉被人抢了的感觉，而且各个地块承包人亦会抱团不同意这样的操作。

　　➋大盘土方通常各个地块价格必须要统一：

　　然而各个地块承包人对于价格的期望不一致，造成最终土方承包价格不一样的话，将会带来巨大的隐患。

　　价格低的承包人肯定会觉得吃亏，而且要想达成一致的价格十分的困难，由于并没有一个领头的人来跟KFS谈判。

　　解决方案：在项目开发之初，一定要意识到这样隐患的存在，在前期想尽一切办法协调背后的村组，一个大盘只跟一个土方承包人进行谈判。

　　背后赚取的利润由各个村组之间自行分配，而且承包人需要获得各个村委会的联名签字确认。同意由某个承包人承包大盘土方；

　　当然上述解决方案是在没有办法引入招标机制的情况下才会采用的。福州正中司法鉴定所

　　（2）预售节点：对于需要赶预售节点，不过又无法出土的情况，制定场内转运方案，并且进行报批。

　　作为项目成本，若然是为了赶预售节点，这个增加的成本应该是要支持的，不过必须要注意下列的4点：

　　➊转几栋楼的土方需要慎重：

　　假设本地块有6栋楼，若是项目同事告诉你为支持预售节点，不过现在无法出土，需要场内转运6栋楼塔楼的土方，那么你要特别注意，栋楼是否同一时间推出？若是分期推出，是否能够只转运第一批预售的楼栋？下一批预售楼栋看情况再定？

　　➋塔楼土方与纯地库土方的范围怎样界定：

　　这时候，在同意工程部此种情况进行签证的同时，需要迅速的让工程部出具塔楼基坑的开挖转土方案。在工程部确认后，才能够进行塔楼基坑的开挖，若然工程部没有方案，那么土方单位很有可能随便那么一挖，一栋主楼就可以多转100多立方。

　　➌开挖完成面标高收方确认：

　　在开挖完成后，立即对开挖完成面进行标高进行收方确认，这样能够进行转土工程量的确认。

　　➍提前预警，避免二次转土：

　　这时候成本需要给出预警，需要工程同事注意土方对方位置（尽量避免堆放在塔楼位置），防止土方随意堆放，导致最终二次转土。

　　笔者经历过的血的教训，一次场内转运，工程部把一组团的土方堆放在二组团塔楼位置，原定二组团半年后开工，有充足的时间。

　　随后集团突然调整供货节点，要求二组团马上开工，为抢二组团供货节点，当二组团土方仍然不能外运时，部分一次转运的土方再次场内转运，增加了无效的成本。沈阳司法鉴定机构查询

　　（3）运距增加，土方单位要调价应怎样解决？

　　若然土方是进行招标，则运距调整不建议调整单价，不过招标文件里面除了模糊的确定土方卸土场和运距由投标方自行考虑外，还需要特别注明一点风险提示：

　　土方单位选定的卸土场需要考虑证件是否齐全，卸土区容量等的各种情况，若然由于国家政策原因，或者外界因素造成原投标单位选定的卸土场关闭或者无法使用，则运距的改变造成成本的增加，招标方不予承担。

　　若然只有单一对象的直接委托，则建议在合同中明确运距和卸土场位置。由于运距是影响土方外运单价的重要因素。

　　由于环保政策的收紧必然会造成部分卸土场关闭，若然运距调整，土方单位必然以这个为理由向甲方要求调整外运单价。

　　这时候，在直接委托合同约谈之时，需要确定运距变化造成的土方外运价格调整的原则。

　　不过这里需要把握一个重要原则：新增加的运距，调价原则只保证增加土方单位因此而造成的成本增加，不可以包含任何的利润。

　　一旦包含利润，则土方单位后期会以各种理由说需要增加运距，让甲方进行价格调整，而甲方确难以核实卸土场的相关情况，这是因为卸土场除了与合作的车队进行对接以外，不与其他任何人进行对接业务问题。

　　（4）基坑开挖图中的坑，必须要注意

　　设计给出基坑开挖图的阶段，通常还在总图阶段，不过实际上在后期施工图审查过程中，承台的标高有可能会进行部分调整，造成已开挖的基坑需要进行二次开挖或者回填。致使土方单位的索赔。

　　通常二次开挖的方量都可以计取，不过索赔争议主要焦点就在于：二次开挖的降效费用，是否给予的问题？司法鉴定几天出结果

　　土方单位一般的诉求是，若是我一次性开挖完成，则效率要高很多，由于甲方原因造成二次开挖，相应的降低效率的问题，甲方需要进行相应的补偿。

　　因此设计给出的基坑开挖图，需要设计与工程同事进行签字确认。并且在合同中约定，若然开挖完成后应开挖标高需要进行调整，只计取二次开挖的工程量，其余费用不予计取。

　　【6】土石方工程的监察审计关

　　土石方工程由于其金额较大，工作成果不可恢复，所以成为各大房企监察审计的重点，主要注意下列的几个方面：

　　土方成本比较敏感，过程合规性和资料的合规性缺一不可，三大方面需要重点关注：测绘方式，原始地貌，开挖方案；

　　（1）测绘方式：自有测绘团队，外聘测绘团队，禁止土方自行测绘

　　➊自有测绘团队：

　　鉴于土方成本相对比较敏感，有的小型地产公司老板有自有测绘团队（俗称“近卫军”），亦是有局部大型房企有自己的土石方部门（例如：BGY）。

　　若然存在这种情况，项目上需要书面邀请内部部门到场测量。为什么要书面？一是留下依据，二是若然对方未及时到场测量，为了推进开工，可以聘请外部测量单位测量，以此作为免责依据。

　　➋外聘测绘公司

　　由于测绘金额较小，可以进行地区公司集采，可以及时配合项目进行测绘。亦有地产公司考虑到测绘偏差，同一地块采取两家测绘公司进行测绘，以方量较少的测绘结果为准。

　　➌禁止土方自行测绘

　　无论采用哪种测绘方式，对于大型土方测量都不能够让土方单位自行测量（除非某局部补充测量），否则测绘结果的准确性无法保证。绿城司法鉴定所

　　（2）原始地貌：标高、照片、摄像缺一不可；

　　➊人员齐全，原始地貌测量到场的人员必须要有：甲方成本部，甲方工程部，监理，测绘单位，土方单位，五方缺一不可。

　　而且需要全程跟踪测量，由于原始地貌标高测量涉及到测绘单位“手松手紧”的原则，对于土方标高的测量是有一定影响的。

　　➋方格网成果和签字的及时性，正常情况需要严格要求测绘单位：当天测绘，当天出成果，当天签字，避免数据被篡改的可能性。

　　➌影像资料不可或缺，影像资料包括照片和录像：

　　照片：整个地块的原始地貌的照片、局部有代表性的照片（水沟，池塘，山坡，垃圾堆等），地块四周现状的照片，五方人员在现场共同见证的照片。

　　录像：整个地块的高空录像（采用无人机或高处录像），地块四周现状录像（开车沿地块四周一圈同时录像）。

　　➍原始地貌特殊部位的标注

　　包括：未拆除的建筑物，明渠与水沟、池塘、需要补偿的菜地或者青苗的范围，需要破除的混凝土地面等特殊部位都想要进行标注，若是场内有池塘，想要先完成抽水，把淤泥表面的标高进行测量完成。

　　（3）开挖方案：基坑开挖图、平衡方案提前报批；

　　➊图纸和方案的提供：在开挖前，成本想要组织工程设计按照原始地貌、总图及地库埋深，要求设计提供基坑开挖图（注意图纸的签字确认），并且与工程共同编制土方平衡方案。深圳司法鉴定机构名录

　　➋图纸和方案的报审：若是公司有相应的基坑开挖图和土方平衡方案的报审流程，则务必先完成流程审批后进行开挖，并且把审批流程抄送给监察审计部门。

　　若然公司无相应报审流程，则应当在取得主管部门领导同意之后，书面抄送给监察审计部门，并且限定监察审计部门回复的时间，若未回复，视为同意。

　　➌图纸或者方案中的风险要点说明：土方在开挖之前，许多时候项目总图并未完成审批，或者有其他许多不确定的风险因素，应该在土方平衡方案中进行重点说明。

　　比如：开挖标高为暂定；暂无渣土证，出土受限，应外运的土可能需要内转；地库开挖的轮廓线有可能会调整等。

　　项目有可能根据现场实际情况，土方开挖方案和平衡方案可能会酌情做出相应的调整。

　　这个风险要点说明，能够避免后期被监察审计部门指出：项目不按报审方案执行。

　　当然，若然方案进行了大的调整，建议把方案重新抄送监察审计部门。若然只是小量变动，则的由项目酌情处理。

　　（4）注重沟通：事前邀请，事中合规，事后备案；

　　对于一个职业化与标准化程度比较高的公司，这点自然无须担心，公司自有章程。

　　若然对于中小型地产公司公司规章制度在土石方方便并不健全，作为成本人员想要牢记下列的沟通要点：

　　➊对于有自己测绘团队的公司

　　若然公司有自己的测绘团队，那么应当提前书面或者邮件邀请公司测绘人员到场测绘，并且商议测绘时间，以及说明延迟测绘可能对项目造成的影响。

　　若然公司测绘人员因其他缘由（如：项目太多人手不够），那么则需要测绘团队那边进行书面回复。

　　这个动作的要点是：书面邀请（包括邮件），书面回复（包括邮件），抄送审计，表明自己已经尽到邀请的义务。昭通司法鉴定中心

　　➋外聘测绘公司测绘

　　若然公司外聘测绘公司对原始地貌进行测绘，若然有可能尽量书面（函件或公司内部邮件）邀请监察审计到场旁站。

　　并且必须注明：如监察审计人员多久之前不回复或者无法到场，项目将会直接开展测绘工作，视为公司监察审计人员无意见。

　　避免监察审计人员，事前不参与，事中无意见，事后找麻烦。

　　➌成果资料及时抄送监察审计

　　所有成果资料，包括不限于：影像资料，测绘方格网及测绘报告等应在三个工作日之内抄送（纸质文件或者公司内部邮件）给监察审计部门。

　　并且注明：请在几个工作日之内对抄送资料提出意见，若是无意见，现场根据原始资料归档，并且开展相关的工作。

　　这种情况适用在：监察审计人员并未参与过程测绘，避免待你土方开挖后，审计监察部门对于原始资料提出意见，到时候原始地貌被破坏，将无法再复核资料。

　　土方成本是项目开始成本管控的一个重点，亦是一个难点，作为从业人员想要有清晰的思路去推进这项工作：

　　〔1〕投拓前的土方踏勘：施工难度，地质地貌，市场调研，土方平衡，需要有个大致的判断。

　　〔2〕土石方的前期策划：调研土方稀缺情况相反的项目，土方富余可以建议采用微地形，节地模式能够大大节约土方成本，山体地块能够做成坡地别墅。

　　〔3〕土方价格因素调研：对调研途径，调研要素，调研价格进行了简要的说明。

　　〔4〕招标直委要点难点：招标方式，计价方式，计量方式，界面划分进行重点介绍。

　　〔5〕过程实施要点难点：大盘土方，预售阶段，土方调价，基坑开挖图中的坑一一说明。

　　〔6〕土石方监察审计关：测绘方式，原始地貌，开挖方案，阐述了3个方面的注意事项。六安司法鉴定