认真做好预算编制2026年上半年的房地产市场，在"冷热交织"的大背景下呈现出一幅极为分化的竞争图景。头部房企的规模之争依旧激烈，但格局正在松动；一批本土深耕型中小民营房企则悄然崛起，成为本轮行业调整中不可忽视的"黑马"力量。

　　据中指研究院最新数据，2026年上半年，TOP100房企全口径销售总额为15863.6亿元，同比降幅较1至5月收窄1.3个百分点，连续四个月呈现收窄态势，主要得益于二季度核心城市房地产市场活跃度的边际提升。其中6月单月，百强房企全口径销售额环比增长11.8%，市场回暖的苗头在销售端已有初步显现。

　　然而，总量的温和修复之下，是一幅极具张力的分化图景。头部房企整体依旧领跑市场，TOP10房企全口径销售总额合计8278.25亿元，占据百强房企总销售额的52%。但在这十家头部企业之中，走势明显分野——5家实现同比正增长，5家则出现不同程度的下滑，反映出头部阵营内部的竞争态势正在从"齐头并进"转向"此消彼长"。机关月度预算编制

　　▲千亿门槛之上，保利、中海、华润三强争霸

　　2026年上半年，全口径销售额突破千亿元大关的房企共三家，分别是保利发展、中海地产和华润置地，销售额分别达到1351亿元、1343.5亿元和1165亿元。

　　其中最为引人注目的变化，当属中海地产与保利发展之间近乎贴身肉搏的竞争态势。两家央企巨头的差距已收窄至不足10亿元，且中海以11.83%的同比涨幅逆势上扬，而保利发展同期下滑6.96%。若这一趋势延续，行业头把交椅的归属或将在下半年发生更迭。

　　更具含金量的权益销售金额维度，则呈现出更为清晰的格局：千亿元阵营仅剩中海地产和保利发展两家，权益销售额分别为1236亿元和1065亿元。中海不仅以绝对优势拿下第一，两者的差距也扩大至170亿元以上，权益口径下的领先地位更加稳固。

　　▲TOP10梯队内部分化，国进民退与名次更迭

　　行业第四名之位，已由招商蛇口占据，名次反超绿城中国。据招商蛇口披露的数据，2026年上半年累计签约销售金额为962.45亿元，同比上升8.3%；累计签约销售面积305万平方米，同比下降8.9%。面积下降而金额上升，意味着销售单价实现了结构性提升——更加聚焦高端产品线的策略正在收获成效。经营预算编制意义

　　招商蛇口一季度的签约销售金额为333.82亿元，同比仍下降4.8%，但二季度依靠核心城市高端豪宅项目的集中入市，成功实现止跌回升。其中，深圳两个主力项目的备案均价达到14.2万元/平方米，成为拉动业绩回升的主力引擎。

　　绿城中国则成为头部梯队中下滑幅度最为显著的企业之一。2026年上半年全口径销售额为947亿元，较去年同期的1221亿元大幅下滑22.5%，从去年同期的行业第二名跌至第五名。拆分业务结构来看，自投项目与代建项目的走势出现明显分化：上半年自投项目实现合同销售金额602亿元，归属集团权益金额为407亿元；代建项目累计销售345亿元，占整体销售额比重达到36.4%，占比持续走高，但代建业务的盈利能力仍显著弱于自主开发业务，利润率差距明显。

　　按照绿城管理层设定的2026年1300亿元年度销售目标测算，上半年已完成全年目标的约72.8%。但对比2025年全年2519亿元的总销售额，2026年销售目标腰斩过半，其背后是公司盈利端的持续承压。2025年度，绿城中国实现营业收入1549.66亿元，同比下滑2.3%；归属股东净利润仅0.71亿元，较2024年的15.96亿元暴跌95.6%，创公司上市以来的最低值。当年公司计提相关资产减值及公允价值变动损失净额达49.21亿元，其中存货减值约29亿元，大幅侵蚀了利润空间。对于2026年的盈利前景，绿城管理层坦言，受长库存去化及资产减值因素影响，预计利润端仍将面临一定压力。预算编制职责表

　　紧随绿城中国之后，建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团、绿地控股分别以638亿元、575亿元、505亿元、431.5亿元、358.9亿元的全口径销售额位列第六至第十名，与前五梯队拉开明显差距。同比增幅分别为-9.73%、7.78%、-18.15%、-18.2%、7.1%。与去年同期相比，绿地控股上升4个位次，中国金茂上升2名，滨江集团前进1名。滨江集团也是TOP10房企中唯一保留席位的民营房企，上半年已完成全年800亿元销售目标的53.94%，在民营房企阵营中堪称"孤勇者"。

　　从权益销售额口径来看，上半年行业前五分别是中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、建发房产，权益销售额分别为1236亿元、1065亿元、808亿元、589亿元、489亿元。其中，中海地产、华润置地权益销售额同比分别上涨11.8%、9.5%。中国金茂、绿地控股位列第七、第八名，权益销售额同比涨幅均超过7%。头部房企中，万科、绿城中国的业绩降幅最为突出——万科全口径销售额大幅回落，同比大跌49%至350.2亿元，行业排名滑落至第11名。

　　▲市场主战场加速向一线城市集中

　　市场份额持续向头部房企集中的同时，城市市场之间的分化也在不断加剧。据中指研究院统计，2026年上半年，20家代表房企45.5%的销售业绩来源于一线城市，同比增长5.8个百分点。一线城市的销售占比已超过二线城市的44.6%，成为房企最主要的业绩贡献来源。智多星预算编制实例

　　中海地产、华润置地、招商蛇口、越秀地产、保利置业、中建壹品、中国中铁、中建东孚、象屿地产等房企，一线城市销售贡献率均高于50%。核心城市优质地段的价值锚定效应，正在销售端得到充分验证。

　　土地市场的表现同样印证了这一趋势。7月7日，杭州世纪城核心宅地经过98轮竞价，由保利发展以46.05亿元斩获，溢价率高达26.7%，成交楼面价达48139元/平方米。据不完全统计，今年以来，深圳、杭州、上海、苏州、武汉、长沙、广州等36个一二线城市中，已诞生至少14个板块单价"地王"。头部房企对核心城市优质地块的争夺依旧激烈，土地投资持续向高能级城市集中。

　　从权益拿地金额来看，保利发展、华润置地、越秀地产分别以377亿元、311亿元、286亿元位列前三。建发房产、绿城中国、招商蛇口、中国金茂、保利置业5家房企权益拿地金额均突破百亿元，分别为211亿元、170亿元、130亿元、115亿元、101亿元。

　　值得关注的是，中海地产上半年权益拿地仅60亿元，同比下降83%，拿地销售比仅约5%，在TOP10房企中处于最低水平。这一投资节奏并非中海资金承压，而是源于其多年来保持的投资纪律。中海董事局主席颜建国多年前即定下投资底线：新增项目成本利润率原则上不低于15%，一线城市项目IRR不低于12%，二线城市要求更高。任何地块，只要算不过账来，哪怕位置再好、再热门，也坚决不拿。在这种投资逻辑下，中海的销售增长与利润质量之间的平衡保持了较高的自律性。项目预算编制人员

　　整体来看，上半年百强房企拿地金额合计3360亿元，同比下降33.7%，行业整体投资依旧偏谨慎。但上海、深圳、杭州等核心城市热度持续走高，优质地块成交溢价率不断抬升。据中指院统计，6月受核心城市高地价地块拉动，300城土地平均溢价率攀升至17.4%，创下近一年新高。土地市场的全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。

　　▲"黑马"崛起，本土深耕型民企逆势突围

　　在本轮周期中，最引人瞩目的变化，或许并非头部房企的名次更迭，而是一批此前长期位于行业边缘的本土深耕型中小民营房企，正迎来逆势增长窗口。

　　据克而瑞统计，权益销售额增速最快的"黑马"来自闽系民营房企——龙翔控股集团上半年权益销售额20.3亿元，同比增幅高达206.8%。这家总部位于福州的老牌闽系民企，2025年排名尚在200名以外，2026年上半年便已跻身全国百强行列，位列第92位，权益销售额增速排名全行业第一。龙翔控股于2020年联合融创进入陕西市场，长期深耕西安，在今年1至4月西安房企全口径销售金额榜中已位列第六名。

　　据企业相关人士介绍，龙翔控股集团的项目开发基本以自有资金滚动为主，长期保持极低负债水平。与此同时，母公司同时布局矿产、水利、国际贸易等多个业务板块，多元化布局有效对冲了地产主业的下行风险，帮助企业在行业调整周期中保持了平稳的现金流和业务持续性。闵行区预算编制手册

　　增速第二位的是中建玖合，上半年权益销售额74.4亿元，同比增长204.9%。作为中建二局旗下全资地产平台，业绩大幅增长主要依靠北京和上海两个核心区域重点项目供货放量，央企背景与一线城市优质资源的叠加效应显著。

　　此外，天安投资、联泰地产、宝华集团、宏发集团等民企，上半年权益销售金额分别为25亿元、30.3亿元、20.2亿元、55.7亿元，同比增速均超过100%；君一控股、保亿置业、荣安地产等民企，同比增幅均高于74%。涨幅翻倍的房企中，还包括地方国企天健集团，依托城市更新项目集中交付，上半年权益销售金额38.2亿元，同比增长154.5%。

　　这些逆势增长的"黑马"企业，往往具备一些共性特征：长期深耕单一区域市场，对当地客户需求和产品偏好有深刻理解；保持较低的负债水平，不盲目加杠杆扩张；项目开发以自有资金滚动为主，现金流相对稳健；母公司或关联企业业务多元，具备一定的跨周期抗风险能力。在行业整体高杠杆模式退潮之后，这类"小而美"的本土深耕型企业获得了难得的逆势发展窗口。

　　总体来看，2026年上半年的房地产市场，不再是一场简单的"强者恒强"叙事。在行业整体深度调整的背景下，既有头部央企凭借资金和资源优势巩固阵地，也有本土民企凭借深耕能力和财务纪律逆势突围。市场份额向核心城市集中的同时，也向更具产品力和成本控制能力的企业集中。2026年全年走势，仍有待下半年政策走向、市场信心恢复以及企业投资节奏的进一步明朗。项目预算编制目标