庐阳区司法鉴定中心〖3〗土地市场：上半年土地市场延续“缩量提质”特征，300城住宅成交面积同比下降24%，出让金下降31%；房企拿地进一步向核心城市聚集，沪深杭土拍热度较高

　　300城整体表现方面，2026年上半年土地市场延续了总量收缩的运行基调，“缩量提质”始终贯穿供地主线。根据中指研究院数据，截至6月26日，全国300城住宅用地推出规划建筑面积为15885万平方米，较上年同期下降20.9%；成交规划建筑面积为12741万平方米，同比下降23.7%；土地出让金总额为5447亿元，同比下降31.4%。值得注意的是，自5月以来，得益于核心城市优质地块的集中入市，住宅用地出让金规模环比呈现持续增长态势，同比降幅亦出现明显收窄。截至6月26日，6月单月300城住宅用地成交规划建筑面积为2373万平方米，同比下降23%，而土地出让金达1202亿元，同比降幅已收窄至13%，显示出核心地块对出让金规模的强力支撑作用。中正司法鉴定所

　　从溢价率走势来看，上半年300城住宅用地平均溢价率为9.0%，虽然较2025年同期回落1.2个百分点，但相较于去年下半年已显著回升5.6个百分点。不同城市及板块之间的热度分化依旧显著，上海、深圳、杭州等核心城市优质地块竞拍激烈、屡现高溢价成交，“点状高热”已然成为当前土拍市场最鲜明的特征。从拿地企业的结构来看，央国企继续担当市场主力角色，投资布局进一步向核心城市优质地块聚拢，行业集中度持续提升。

　　从不同梯队城市表现来看，上半年在地方政府主动收缩推地规模与房企延续“精准投资”“以销定投”策略的双重作用下，各线城市住宅用地的推出及成交指标同比普遍下滑，但市场热度的分化程度明显加剧。

　　一线城市方面，住宅用地推出与成交面积同比降幅均控制在两成左右，土地出让金同比下降近三成，但平均溢价率高达19.3%，位居各线城市首位。这一亮眼表现主要得益于一线城市始终保持优质核心地块的稳定供应力度，叠加二季度以来新房市场成交相对稳健，有效提振了房企的拿地信心与布局意愿，房企向核心城市高确定性板块集聚的趋势愈发突出。

　　二线城市方面，受去年同期较高基数的影响，整体降幅相对较大，推出与成交面积同比下降均超过三成，土地出让金降幅更是超过四成。城市内部分化持续加剧：杭州、成都等强二线城市凭借强劲的经济基本面与持续的人口净流入优势，优质地块竞拍热度不减，依然是房企重点布局的战略要地；而多数普通二线城市受制于新房库存仍处高位、销售端恢复进度缓慢，土拍情绪持续低迷，底价成交成为常态。石狮司法鉴定哪家好点

　　三四线城市方面，土地市场延续低温运行格局，推出与成交面积同比降幅约为两成，平均溢价率仅为3.2%。受人口外流、产业支撑不足以及新房市场持续调整等多重因素叠加影响，房企拿地意愿整体偏低，土地交易绝大多数以底价成交告终，市场活跃度明显不足。

　　从溢价率走势的阶段性特征来看，今年以来土地市场延续“缩量提质”的供地导向，房企投资高度聚焦于一线及强二线城市的核心板块，土拍市场呈现出鲜明的“点状高热”特征。一季度，受供应节奏放缓及房企拿地态度审慎的影响，市场竞拍热度整体相对平淡，1月溢价率处于低位水平；2月在广州马场地块等高溢价地块成交的带动下，溢价率阶段性攀升至10.6%；3月随着热点地块数量减少，溢价率回落至3.4%。进入二季度后，核心城市优质住宅用地入市节奏明显加快，房企对城市核心板块及成熟片区优质资源的争夺意愿显著增强，带动市场整体溢价率逐步走高。截至6月26日，受深圳等个别热点城市核心地块高溢价成交的强力拉动，300城平均溢价率达到18.0%，创下近几年月度次高水平。但值得关注的是，若剔除深圳3宗高溢价地块的影响，300城平均溢价率则为9.6%，与上月基本持平，说明热点城市的个别地块对整体数据产生了显著的拉动效应，而多数城市的土地市场热度仍相对温和。司法鉴定免费咨询网

　　在当前市场环境下，高溢价率地块的出现主要受两方面关键因素驱动。一方面，供地策略主动调整，“缩量提质”已成为各地供地的常态化操作，核心城市普遍削减郊区供地规模，将有限的供地指标集中投放至核心区域的优质地块上，有效提升了地块的稀缺性与市场关注度。另一方面，房企投资拿地的聚焦度极高，优质地块因具备较高的安全边际，能够有效抵御市场波动风险，房企参与竞拍的意愿强烈，竞拍热度的高涨自然推高了溢价率水平。

　　从不同城市的土拍热度来看，上海、杭州、深圳三城表现尤为突出，房企布局意愿最为强烈。上半年（截至6月26日），上海成交涉宅用地26宗，其中8宗为溢价成交，3宗溢价率超过30%；杭州成交涉宅用地29宗，其中25宗为溢价成交，14宗溢价率超过30%，高溢价地块数量在重点城市中居于首位。深圳粤海街道地块以150.7%的溢价率成交，一举刷新深圳涉宅用地单价纪录，不过该地块规划建筑面积较小，仅为5万平方米，属于典型的小体量高溢价个案。北京、广州、成都等城市的优质地块同样能够拍出较高溢价，但市场内部分化较为明显。北京上半年成交涉宅用地21宗，其中7宗溢价成交，4宗溢价率超过10%，但全市平均溢价率仅为3.6%；广州上半年成交涉宅用地8宗，3宗为溢价成交；成都成交29宗，9宗为溢价成交，热点地块与非热点地块之间的温差依然较大。甘肃司法鉴定检查天水

　　从城市集中度来看，根据中指数据，2026年上半年（截至6月26日），全国住宅用地出让金排名前20位的城市合计占全国总出让金的比重达到61%，较2025年全年显著提升9个百分点，头部集中趋势进一步强化。在TOP20城市中，一线及强二线城市占据绝对主导地位。其中，上半年杭州住宅用地出让金达432亿元，位居全国首位；上海、北京分别以395亿元和340亿元位列第二、第三位；广州、深圳出让金均接近300亿元。仅上述5个城市合计出让金已占TOP20城市总额的较大份额，头部效应极为显著。从二季度单季表现来看，杭州宅地出让金达375亿元，深圳、北京均超过200亿元，核心城市的土地市场吸引力持续增强。

　　近年来，各地持续践行“控增量、去库存、优供给”的政策导向。从当前已披露年度供地计划的城市来看，2026年各地普遍调减了年度供地规模，去库存导向十分明确。在供地策略上，各地更加注重精准匹配市场需求。广州强调“以需定供”，着力完善土地供应与商品房去库存周期的动态挂钩机制。苏州则明确提出，对库存量小、去化周期短的区域鼓励提供优质地块，对库存量大、去化周期长的区域则暂停新增商品住宅用地出让，体现出因区施策、分类调控的精细化思路。司法鉴定技术专业细分

　　在总量收缩的同时，各城市供地策略呈现出以“存量盘活为主渠道、空间布局精准化和供给结构品质化”为核心的三大特征。

　　存量盘活方面，北京明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模，并首次单列城市更新计划指标，为存量盘活提供了明确的量化指引；深圳则提出分类识别存量用地资源，明确城市更新和城中村改造渠道供应商品住房用地不少于18公顷，存量挖潜力度持续加大。

　　空间布局方面，各城市普遍引导住宅用地向中心城区、产业发展平台、就业岗位集中区域及轨道交通沿线倾斜。北京明确提出优先在轨道站点周边、配套设施较为完备的地区以及就业密集区域推进开发建设，着力推动职住商服平衡，加大站城融合发展力度；广州亦提出优化居住用地布局，重点引导住宅用地向中心城区、产业发展平台和就业岗位集中区域以及轨道交通沿线倾斜，以空间结构的优化促进城市功能的完善。

　　供给结构方面，各地积极顺应“好房子”建设导向，在土地供应环节持续优化供应适配性。北京着力推动“好房子”落地实施，全面提升住房品质，加强周边基础设施和公共服务配套；广州提出提升新增优质居住用地供应的适配性，积极应对“一老一小”人口结构变化，增加改善型产品用地供应；深圳则着重增加高品质住房和改善型住房的空间供给，从源头上保障“好房子”的建设需求。司法鉴定属于什么级别

　　从拿地企业的结构来看，央国企继续发挥着土地市场“压舱石”的稳定作用。根据中指数据，2026年上半年（截至6月26日），22个重点城市累计拿地金额中，央国企占比为54%，在一线城市及厦门等地，央国企占比均超过60%，其中广州、深圳的央国企拿地占比更是超过90%，头部房企在核心城市的资源优势得到进一步巩固。地方国资平台占比为25%，较2025年全年降低6个百分点，托底效应逐步减弱，反映出市场内生动力正在缓慢恢复。民企占比为17%，虽然较一季度有所回升，但整体仍处于偏低水平，不过杭州、重庆、天津等城市的部分本地民企在特定区域保持了一定的布局节奏，为市场注入了一丝积极信号。值得关注的是，上半年企业拿地策略普遍倾向于选择单宗体量较小、位于核心板块的地块，体现出“小而精、聚焦核心”的谨慎扩张思路。

　　总体来看，2026年上半年土地市场延续“缩量提质”的运行特征，房企投资持续向核心城市优质地块高度集中。短期而言，一线及强二线城市核心区域有望迎来更多优质住宅用地入市，借助优越的区位条件与完善的配套资源，以维持土地市场热度、稳定各方预期；而三四线城市以及一二线城市的郊区板块，土地市场仍将面临较大压力。土地市场的全面回暖，仍有赖于商品房销售端的实质性复苏以及房企投资信心的持续修复，这一过程预计仍将需要较长时间。

　　〖4〗开发投资：1至5月房地产开发投资额同比下降16.2%，降幅有所扩大

　　房地产开发投资方面，投资额同比降幅呈现扩大态势。2026年1至5月，全国房地产开发投资额为3.04万亿元，同比下降16.2%，降幅较1至4月扩大2.5个百分点，下行压力有所加大；其中住宅开发投资额为2.34万亿元，同比下降15.6%，降幅略低于总体水平，但同样面临持续下行的压力。公章司法鉴定必须原件

　　房企到位资金方面，同比降幅同样有所扩大，企业资金端依然承压。2026年1至5月，房地产开发企业到位资金合计为3.28万亿元，同比下降19.0%，降幅较1至4月扩大0.6个百分点，反映出行业资金链仍处于偏紧状态。从资金来源结构来看，1至5月国内贷款为4857亿元，同比下降28.7%，降幅较大，显示银行信贷投放仍趋谨慎；自筹资金为1.20万亿元，同比下降13.0%，降幅相对温和；定金及预收款为1.00万亿元，同比下降16.1%；个人按揭贷款为4066亿元，同比下降28.0%，反映出销售端回款不畅对房企资金来源的拖累效应依然明显。整体来看，尽管政策层面持续加大对房企合理融资需求的支持力度，但受销售恢复缓慢及市场预期偏弱等因素制约，企业资金状况的实质性改善仍需时日。

　　▲2026年下半年中国房地产市场趋势展望

　　〖1〗经济及政策环境：扩内需政策有望进一步加力，“稳市场”仍是下半年房地产政策核心目标

　　宏观经济层面，2026年上半年，中国经济在宏观政策持续发力以及外需保持韧性的双重支撑下，总体延续了平稳运行态势，新动能对经济增长的引领作用持续增强。然而，内需修复节奏偏慢、房地产市场仍处于深度调整阶段等结构性矛盾依然突出，经济回升向好的基础尚需进一步巩固。

　　从1至5月的主要经济指标来看，经济运行呈现出一定的结构性分化特征。物价方面，居民消费价格温和回升，1至5月CPI同比上涨1.0%，5月单月同比上涨1.2%，涨幅有所扩大；受部分行业需求边际改善以及国际大宗商品价格波动传导的影响，PPI同比已连续3个月保持上涨，5月同比涨幅升至3.9%，但与CPI之间的剪刀差扩大至2.7个百分点，中下游企业面临的成本传导压力仍在延续，盈利修复的基础尚不牢固。投资方面，“两重”建设资金加速落地，有效带动了基础设施投资保持增长。与此同时，全球AI产业资本开支维持高位，带动我国电子元器件、集成电路等高技术产品出口表现较强，有效对冲了传统外需波动带来的不利影响，对工业生产形成了一定支撑。但也应清醒认识到，当前外部环境的不确定性显著上升，国内供强需弱的矛盾仍较为突出，部分企业经营压力依然较大，经济稳中向好的基础仍需持续巩固和加强。山东宏源司法鉴定

　　在此宏观背景下，扩大内需依然是当前经济工作的重中之重。房地产作为连接投资与消费的重要载体，其平稳运行对整体经济稳定仍具有基础性作用。稳定房地产市场，仍是宏观政策的重要发力方向。预计下半年将继续实施更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策，这将为房地产市场的修复创造更为有利的宏观环境和资金条件。

　　房地产政策层面，2026年上半年中央层面对房地产市场的关注度和政策定调的密集程度均明显提升。年初以来，中央两次明确“稳定房地产市场”的政策基调，多项重要规划接连落地，对未来房地产工作进行了系统性部署。3月，《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”；4月28日，中央政治局会议进一步提出“努力稳定房地产市场”，这是时隔一年后中央政治局会议再度专题提及房地产，不仅彰显了房地产在国民经济中的重要地位，也体现了中央稳定房地产市场的坚定决心和“攻坚”态度。3月，《“十五五”规划纲要》正式落地，其中全面部署了未来五年房地产工作的重点任务，首次将“推动房地产高质量发展”列为单独章节，细分为“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两小节，对房地产领域提出了更高标准和更明确要求。5月，全国首个城市更新五年规划正式出台，在“激活城市存量资源潜力”的重点任务中，系统部署了与房地产紧密相关的各项工作。

　　此外，6月《求是》杂志再度刊文强调“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”。上半年《求是》已罕见地三度刊文提及稳定房地产，并明确承认住房的金融资产属性，强调稳定房地产市场与提振消费之间的密切关系，稳楼市已上升为提振消费信心、修复居民财富效应的核心抓手之一，政策信号极为明确。太原司法鉴定哪里做

　　在激活需求方面，政策举措呈现多层次、多维度发力的特征。第一，与人口政策相结合已成为今年促进需求释放的重点方向。《政府工作报告》明确提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，将住房政策与人口政策有机结合，着力从人口结构变化中挖掘住房需求的新增长点。第二，因城施策仍是释放需求潜力的主线。《“十五五”规划纲要》明确要求“因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，各地在限购、限贷、限售等方面的限制性政策仍有进一步调整和优化的空间。第三，住房公积金制度的深化改革成为促进需求释放的重要政策工具。《政府工作报告》首次提出“深化住房公积金制度改革”，《“十五五”规划纲要》进一步指出“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度”。6月，住建部正式发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，将公积金提取使用情形由原有的6项增加至9项，同时明确灵活就业人员可自愿参加住房公积金制度，这一举措将有效扩大公积金制度的覆盖面和受益面，为住房需求释放提供更多资金支持。

　　在优化供给方面，政策从“控增量、去库存、优供给”三个维度协同推进。

　　第一，控增量方面，控制新增土地供给是直接改善市场供求关系的关键举措。3月10日，自然资源部印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确要求“建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，并强调“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。这一政策导向意味着下半年住宅用地“缩量提质”的特点或将延续，各地将更加注重存量资源的盘活和高效利用。海口恒正司法鉴定

　　第二，去库存方面，政策力度持续加大。《政府工作报告》首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”，明确“鼓励收购存量商品房用于保障房”，为存量商品房去化开辟了新路径。4月，财政部将专项债“自审自发”试点范围扩大至十四个省市，这将有力推动试点省市加速发行专项债，用于收购存量土地和存量商品房，加快去库存进程。此外，年初央行下调再贷款利率，保障性住房再贷款利率降至1.25%，有效降低了各地收储存量商品房的资金成本；同时商业用房首付比例下调至30%，也有利于商业办公类库存的去化，缓解商办市场的供给压力。

　　第三，优供给方面，政策既强调优化保障性住房供给，也注重推动“好房子”建设。一方面，《政府工作报告》、“十五五”规划《纲要》及《城市更新“十五五”规划》均对“优化保障性住房供给”作出明确表述，预计保障性住房供给将与盘活存量商品房更加紧密地结合，存量商品房及存量二手房有望成为保障性住房的重要筹集来源。另一方面，“有序推动'好房子'建设”被提上重要日程。3月，住建部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，系统明确了“好房子”的内涵与实施路径，从安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷四大核心维度提出了具体要求。5月，《城市更新“十五五”规划》单列“推进'好房子'建设”重点任务，明确部署“‘好房子’建设改造工程”，强调要“兼顾增量建设与存量更新”，同时重点提及“物业服务质量提升行动”，“好房子”与“好服务”并重的重要性日益凸显。司法鉴定机构投诉提醒

　　城市更新方面，政策部署力度明显增强。《政府工作报告》与《“十五五”规划纲要》均明确提出“高质量推进城市更新”；4月28日中央政治局会议强调要“扎实推进城市更新”，更加突出政策的针对性以及落地执行的有效性。《城市更新“十五五”规划》正式落地后，涵盖6方面23项重点任务、14项重大工程和行动以及7方面政策举措，未来配套的金融、财税、土地等政策细则有望持续出台和落地，为城市更新提供更加完善的政策保障。

　　房地产发展新模式方面，《“十五五”规划纲要》明确了基础制度建设的主要方向，指出要“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，明确推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，有力有序推进现房销售。2026年，《城市房地产管理法》将进入初次审议阶段，预计将涉及多项基础制度建设的核心内容，这将从法律层面为房地产发展新模式的构建提供有力支撑和制度保障。

　　地方层面，根据中指研究院监测数据，2026年上半年全国有超过260个省市（县）出台房地产相关政策逾560条，其中二季度落地政策条数超过360条。自4月28日中央政治局会议定调后，地方政策出台节奏明显提速，政策密度和力度均有显著提升。从政策类型来看，公积金相关政策依然是各地政策优化的主要方向，上半年累计出台超过300条。具体来看，今年上半年各地政策重点聚焦于激活需求端、优化供给端（去化库存、盘活存量等），具体措施涵盖优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、盘活存量房屋以及城市更新配套政策等多个方面，政策工具箱不断丰富，政策协调性持续增强。连云港司法鉴定