工程竣工概算审核在建设工程实践中，竣工时间的确定与保修期的起算直接关系到发承包双方的核心权益，尤其在项目分期施工、分阶段移交或涉及多家承包单位交叉作业的复杂情况下，相关争议屡见不鲜。本文将围绕一个典型情境展开深入探讨：某项目由施工单位负责包含防水工程的土建部分，该部分于2011年完工并移交给业主；业主随后另行委托其他单位进行内部装修；直至2015年，包含土建与装修在内的整个工程方完成综合验收并合格。此刻，一个尖锐的问题浮现：该防水工程的保修期，究竟应从2011年土建完成移交时起算，还是从2015年整体工程竣工验收合格之日开始计算？对此问题的不同回答，将导致长达数年的保修责任期差异，事关重大。

　　▲案例背景与核心争议点

　　本案基本事实清晰：施工单位作为总承包方，承接了包含地下防水、屋面防水等内容的土建工程。2011年，土建部分（含全部防水工程）按合同及图纸要求施工完毕，经初步检验后，整体移交给项目业主。业主基于其整体安排，将后续的室内精装修、机电安装等工程另行发包给另一家专业单位。经过四年的装修施工，整个项目于2015年才最终完成，并由业主组织设计、施工、监理等单位进行了全面的竣工验收，结论为合格。工程概算是依据

　　施工单位主张，其合同义务仅限于土建部分，该部分工程已于2011年“竣工”并移交，因此防水工程的保修期应自2011年起算，至2015年整体验收时，五年保修期仅剩一年。而业主方可能倾向于认为，保修期应从代表项目最终完成的2015年整体竣工验收合格之日起算。若按此观点，则防水保修期将从2015年重新起算五年，这意味着施工单位需对其早在2011年就已完成的防水工程，承担直至2020年的保修责任。这四年时间差所引发的责任期延长，是否公平合理，成为双方矛盾的焦点。

　　▲相关法律法规的原则性规定

　　要厘清此问题，首先需审视我国现行法律法规的原则性框架：

　　1.《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”这是确定保修期起算时点最核心、最原则性的法律规定。燃气工程概算程序

　　2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕25号）第九条（原解释第十四条精神延续）规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；……”

　　从文义上看，法律将“竣工验收合格之日”与“保修期起算日”及“竣工日期”进行了紧密绑定。然而，在类似本案的复杂情形中，究竟何为“本工程”的“竣工验收合格之日”？是指施工单位承包范围内土建工程的验收合格日，还是指项目最终整体的验收合格日？法律条文并未进一步细化，这恰恰是实践争议产生的根源。

　　▲关键概念辨析：“竣工”vs.“竣工验收”

　　进行深入分析前，必须区分两个核心概念：“竣工”与“竣工验收”。

　　“竣工”：通常指承包人在其承包合同约定的范围内，完成了全部施工任务，达到了合同约定的完工状态。它是一个事实行为，标志着承包人施工义务的履行完毕。

　　“竣工验收”：则是指建设单位（业主）组织相关单位，对工程是否符合设计要求、施工质量以及是否具备使用条件等进行全面检验，并予以正式确认的法律程序。其核心在于“验收”这一双方或多方共同参与的法律行为。

　　因此，承包人的“竣工”事实，与发包人组织的“竣工验收”法律程序，在时间上可能分离。本案中，土建单位在2011年已完成其合同工作（即“竣工”），但项目的整体“竣工验收”在2015年才完成。修缮工程价格概算

　　▲基于不同发包模式与责任归属的差异化分析

　　保修期起算不能一概而论，需结合项目的具体发包模式、合同约定及工期延误的责任归属进行综合判断。针对本案，可分以下情形探讨：

　　第一种情况：业主纯粹分阶段平行发包，土建与装修单位无总分包关系。

　　业主将土建和装修工程分别独立发包给两家毫无关联的施工单位。此种模式下，土建施工合同与装修施工合同是两个完全独立的法律关系。土建单位的合同义务边界止于2011年其工程完成并移交。后续长达四年的装修期，完全由业主自行安排，与土建单位无关。装修施工可能对已完成的防水层造成破坏，此风险及相应的维修责任，在无特别约定下，应由业主或装修单位承担，不应无故延长土建单位对其已完工且移交部分的保修期。在此情形下，基于合同相对性原则及公平理念，将土建部分防水工程的保修期起算点认定为2011年（即土建部分实质完工移交日），更为合理。这实质上是将土建工程视为一个独立的“单项工程”，其保修期从其自身“竣工验收合格”（针对土建部分的验收）之日起算。

　　第二种情况：业主将整个工程发包给一个总承包单位，装修由总包单位分包。

　　业主与一个总承包单位签订施工总承包合同，总包单位再将装修工程专业分包。此时，总包单位应对其承包范围内的全部工程（包括土建和其分包的装修）向业主承担总体责任。装修工程耗时四年，无论原因为何，在法律上均可能被视为总包合同工期的一部分。总包单位需对整体项目的工期延误负责。因此，整个项目的“竣工日期”和“竣工验收合格之日”应认定为2015年。总包单位对其施工的土建部分（含防水）的保修期，自然也应从2015年整体验收合格之日起算。此模式下，总包单位需通过其与分包单位的合同来划分内部责任，但不能以此对抗业主关于保修期起算的主张。

　　第三种情况：业主指定分包或平行发包，但约定由土建总包单位履行管理协调职责。架电工程概算

　　业主虽将装修工程直接发包（指定分包）或平行发包给另一家单位，但在合同中约定由土建总包单位对装修单位进行现场统筹、协调、管理与配合，业主可能为此支付总包管理费。此模式下，土建总包单位对整体工期负有一定程度的管理协调责任。此时，需要细致审查合同条款，并判断工期延误的具体原因和责任方。若工期延误主要由业主或装修单位原因造成，且土建总包单位已尽到合理的协调管理义务，则司法实践中仍有可能支持土建单位关于其自身承包部分保修期应独立起算的主张。这需要更复杂的举证和司法裁量。

　　▲司法实践与公平原则的考量

　　检索相关司法判例可以发现，法院在审理此类纠纷时，在严格适用法律原则的同时，亦会充分考量公平原则。例如，在部分平行发包或指定分包影响整体竣工验收的案例判决中，法院认为：若总承包人早已完成其合同约定的全部施工内容，且后续工程的延误非其原因所致，则仍以整体竣工验收日作为其保修期起算点，将导致总承包人在自身无过错的情况下，不合理地延长了保修责任期限，加重了其负担，有违公平。

　　法院可能倾向于认定，在这种情况下，应以总承包人完成其自身合同范围内全部施工工作的日期，作为计算其施工部分保修期的起算点。其法律逻辑在于，将总承包人完成的、可独立交付验收的部分，视为一个法律意义上的“竣工”，其保修责任应从该部分工程风险转移给业主（即移交占有使用）时开始发生，而非无限期等待整个项目完结。

　　回归本案，从价值判断与公平角度审视：土建单位在2011年完成防水工程并移交后，该工程即已脱离其控制，转由业主及其委托的装修单位占有、使用（或面临后续施工的影响）。要求土建单位为完全不受其控制的后续四年内，因他人作业可能造成的防水层潜在损坏风险“埋单”，并因此延长保修期，确实显失公平。反之，若从2011年起算保修期，则业主在接收工程后，有义务在合理的装修期内尽快完成后续工作并组织整体验收，也有责任督促后续施工单位做好对已完工程的保护。这更能平衡双方权益，促进工程顺利推进。超工程概算付款

　　▲结论与建议

　　综上所述，对于“土建工程先完工移交，整体项目数年后方验收”的情形，防水工程保修期的起算点并非铁板一块地定为最终整体验收日。其判定需综合考量：

　　1.合同约定与发包模式：是独立平行发包，还是总分包关系？

　　2.工程移交与风险转移：土建部分何时实质完工并移交业主控制？

　　3.工期延误责任归属：整体工期延误的主要原因在于哪一方？

　　4.公平原则：是否因非承包人原因导致其保修责任被不当延长？

　　就本文讨论的案例而言，在业主将土建与装修完全平行发包的前提下，基于合同相对性、风险分配原则及公平考量，倾向于认为防水工程的保修期应从2011年土建部分完工并移交业主之日起算。这一观点在法理上与相关司法实践的趋势是吻合的。

　　为避免此类争议，建议发承包双方在签订合同时，即对可能存在的分阶段移交、分部分项验收情况作出前瞻性约定。例如，可在合同中明确：“对于已完工并移交发包人占有、使用或进行后续施工的部分工程，其质量保修期自该部分工程移交之日起单独计算。”通过清晰的合同条款，预先界定各阶段工程的保修责任起算时点，是从根本上防范纠纷、保障双方权益的务实之举。工程概算编制内容