河南水利工程预算编规定“原拆原建、自主更新”短短八个字，分量却极重，正在成为当前城市更新领域最受瞩目的关键词和最有力的行动方向。“这是新中国成立以来，房地产建设模式从未遇到过的事情，是头一遭。”住房城乡建设部原副部长仇保兴在谈及“原拆原建、自主更新”时如此评价。在他看来，这一模式撬动的，正是多年来城市建设模式从根子上的深层变革——从政府主导、大包大揽的旧路径，转向居民参与、自下而上的新逻辑，其制度意义和现实影响远超工程层面本身。

　　这件事情有多重要？仇保兴在演讲中列出了一组极具冲击力的数据：我国城市存量房总量约有650亿平方米，其中大约120亿平方米属于建筑质量较差、功能配套落后、安全隐患突出的老旧房屋，亟待拆除更新。然而，地方政府的财政能力有限，无法完全依靠公共财政承担如此庞大的改造任务。如果老百姓有意愿、有能力参与原拆原建，这个市场就能真正启动。“120亿平方米，摊到每年12亿平方米，就能把房地产投资的缺口补上——房地产高峰期也不过每年18亿平方米。”换言之，原拆原建不仅是一项民生工程，更是一项宏观经济意义上的稳投资、扩内需战略举措。工程预算中钢材基价怎么算

　　8月22日，在以“穿越周期韧性生长”为主题的“2026第十六届中国房地产品牌发展大会”上，仇保兴发表了题为《推动“原拆原建、自主更新”十策》的主旨演讲。十项对策，每一条都精准击中当前老旧小区更新实践中的堵点和痛点，引发了业界的广泛关注与讨论。

　　▲为什么“原拆原建、自主更新”值得全力推进

　　仇保兴从六个维度系统阐述了“原拆原建、自主更新”模式的综合优势，为这一政策的推广提供了坚实的事实依据。

　　第一，激发民众改造自有住房的积极性与主动性，是“人民城市人民建”理念的生动实践。与传统旧改中居民被动等待政府安排不同，自主更新是一种多元共治、自下而上的现代治理模式，强调居民的全程参与、共建共享，真正实现了从“政府替我做主”到“自己的事情自己做主”的转变。专业性装饰工程预算包括

　　第二，有效扩大投资、促进消费，形成内循环的倍增效应。原拆原建不仅直接拉动建筑、建材、设计、装修等上下游产业链的产值，还能通过提升居住品质带动家具、家电、智能家居等消费需求，同时随着房屋价值的提升，居民的资产性收益也将显著增加，进一步增强消费信心和能力。

　　第三，邻里关系和社区网络得以完整保留。与政府主导的大拆大建、异地安置模式不同，原拆原建让居民在原址上重建家园，不离开熟悉的社区环境和生活圈子，原有的邻里关系和社会网络得以延续，居民对社区的归属感和认同感不会因为搬迁而断裂，有效避免了社会关系的割裂。

　　第四，群策群力共建“好房子”。通过集体协商和自主决策，居民可以根据自身需求和经济能力，参与设计方案的选择、建设标准的确定和材料设备的选型，最终建成既住得舒服安全、又具有长期保值增值能力的高品质住房，还可以把这份优质的资产留给下一代。

　　第五，显著减轻地方财政压力。在原拆原建模式下，居民自愿出资、自主改造，政府无需再背负沉重的改造资金压力，可以将有限的财政资源更多地投向公共配套和基础设施领域。同时，由于是业主自拆自建，减少了工程领域常见的浪费和腐败空间，资金使用效率更高。济南饭店装修工程预算表

　　第六，促进美丽低碳城市建设，提升社区治理效能。自主更新过程中，可以系统性地融入节能、节水、降碳等绿色技术标准，推动老旧小区向低碳社区转型，同时也为社区治理提供了新的实践平台，居民在共同决策、共同建设的过程中，社区自治能力和治理效能得到显著提升。

　　然而，这项惠及千家万户的好政策，在推进过程中并非一帆风顺。仇保兴坦率地指出了当前面临的三大阻力：一是部分地方政府仍固守大拆大建的惯性思维和机构职能，难以适应从“主导者”向“服务者”的角色转换；二是长期形成的土地财政依赖使地方政府对“原拆原建”这一不增加土地出让收入的模式缺乏内在动力；三是“原拆原建”改变了原有的指定型旧改模式，部分地方政府不适应从包干主导者转变为启动托底者的职能定位。

　　他特别批评了一些地方搬出的“五个限制词”——“不具备成片改造条件”“近期没有纳入房产征收计划”“零星的C级、D级城市危房”“符合国土空间规划”“四原（原址、原面积、原高度、原使用性质）”。这些限制性条款表面上似乎规范有序，实则构成了阻碍居民自主更新的制度藩篱。济南建筑装修工程预算价格

　　仇保兴进一步分析指出，过去的制度安排长期形成了多重行政审批约束：改造范围由行政确定、补偿标准由行政划定、容积率指标需要审批、建筑高度需要审批、销售价格需要审批、物业服务主体同样需要审批。推行“原拆原建、自主更新”模式后，上述六项审批权限自行取消或大幅下放，使少数习惯了审批管理的住建部门干部感到不适应、不习惯，甚至产生了改革带来的“本领恐慌”。

　　▲系统性制度设计为自主更新清障开路

　　面对当前老旧小区更新面临的现实困境，仇保兴提出了一套系统性对策建议，涵盖十个核心方向，旨在从制度设计上为“原拆原建、自主更新”打通路径。

　　〔1〕适度拓宽自主拆建重建的适用范围。不仅C级、D级危房可以纳入，居住体验不佳、功能配套落后的非危旧住宅同样允许纳入拆除更新范畴。浙江、广东等地已先行出台相关政策，明确2000年前建成的老旧住宅，业主可自主选择更新模式，为全国提供了可复制推广的地方经验。

　　〔2〕坚持“增容不增套”原则，降低对本地房地产市场的冲击。每户可根据实际需求适度增容10至20平方米，增容部分按同地段楼面价的70%至80%收取相关费用，资金专项用于本小区配套公共设施的改造提升，确保增容带来的增值收益能够惠及全体业主。铁路工程预算样本分析

　　〔3〕充分保障业主的自主选择权。业主可根据自身经济条件自由决定是否增容，也可选择房票置换、以旧换新等多元化的安置方式。同时，由业主集体自主选定设计单位、设计方案、代建单位、监理机构、合作银行与物业服务企业，政府的职能转向服务保障和规则制定，不再担任决策主体。

　　〔4〕推进地下空间市场化开发。引入专业企业参与地下车库、综合管廊、设备用房等地下空间配套建设，通过地下空间的长期租赁或产权出让实现投资收益平衡，有效减轻业主自筹资金压力。

　　〔5〕推动中央、省、市三级旧改补助资金制度化、透明化、长期化。结合“十五五”规划制定地方自主更新财政补贴方案，补贴采取逐年递减机制，早改多补、晚改少补，以此调动居民的更新积极性和紧迫感。

　　〔6〕完善金融配套体系，消除业主改造顾虑。畅通旧房抵押贷款渠道，推广带押过户、反向抵押等创新金融工具；由街道、社区与合作银行共同设立更新帮扶基金，为经济困难的老年群体提供低息或无息贷款支持，确保不因资金问题将弱势群体挡在更新之外。

　　〔7〕建立多部门联合审批绿色通道。由业委会联合区级职能部门组建工作推进小组，推动市级层面实行联审联办、并联审批；地方党委政府设立专项工作专班，将“原拆原建、自主更新”审批绿色通道纳入营商环境“办好一件事”专项督查事项，切实压缩审批周期，提高办事效率。

　　〔8〕引导保险机构和合作银行推出住房价值保险，增强业主改造信心。除常规的工程质量险之外，探索设置房价保障险——若未来十年内房价出现大幅下跌，造成增容部分资产贬值20%至30%时，由保险机制予以相应赔付，以此对冲业主对市场波动的担忧。学校修缮工程预算表格模板

　　〔9〕全面落实节能、节水、降碳激励举措，引导改造项目向低碳美丽社区方向转型。通过对达到绿色建筑标准的项目给予容积率奖励、税收优惠或补贴支持，激励业主在改造过程中主动采用绿色技术和节能材料。

　　〔10〕适度增设平急两用公共设施与科创配套空间，持续激活社区活力。在更新改造中预留弹性空间，为社区应对突发公共事件、承载创新创业功能提供物理空间支撑，使老旧小区焕发新的生机与活力。

　　“推动原拆原建、自主更新，需要的不是观望，而是行动。”仇保兴在演讲最后建议，有条件的社区应当研究成立旧改联合体，由居民自发组织、集体协商、共同推进，真正做到“人民的事情让人民群众自己组织起来办”。这不仅是一项城市建设制度的变革，更是一次基层治理能力的升级。

　　当650亿平方米存量房中至少有120亿平方米等待焕新，当“人民城市人民建”从一句口号走向一场实实在在的全民行动，这场变革的意义已经远远超出了房地产行业本身的范畴。它关乎每一个普通家庭的安居梦想，关乎城市治理体系和治理能力的现代化进程，更关乎中国城镇化下半场的方向选择与路径重构。工程预算编制与审计方法