2025年，我国城镇老旧小区改造工作全面提速。根据住房和城乡建设部最新统计，今年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，仅1-4月已开工5679个，河北、重庆等六个省市开工率超过50%。这场惠及约1.2亿居民的民生工程，正以“绣花功夫”般的精细化管理，推动小区从基础设施到居住品质、从硬件更新到服务升级的全方位跃升。

　　▲北京样本：精细治理让“问题清单”变为“幸福账单”

　　北京市通州区乔庄北街社区的改造实践，为全国老旧小区改造提供了精细化治理的典范。面对居民反映最集中的建筑节能和上下水系统老化问题，项目实施方创新建立“楼栋管家”工作机制，8名专职人员分区包干，及时响应居民诉求。文女士家中阳台瓷砖脱落的问题，在24小时内即得到妥善解决，这种“小事不过夜”的响应机制，让居民真切感受到改造工程的人文温度。

　　除了解决表面问题，该社区更注重提升居住的内在品质。通过外墙保温系统改造，小区冬季室内温度平均提高3-4℃；统一更换断桥铝节能窗后，室内隔音效果提升40%以上。特别值得一提的是，施工方同步推出“省心装”便民服务，在实施上下水改造期间，为居民提供价格低于市场20%的家装升级选项，既避免了后期重复施工，又满足了居民个性化改善需求，实现了“一次改造、多重受益”。

　　▲区域实践：因地制宜探索多元化改造路径

　　各地结合自身实际，积极探索符合本地特点的改造模式：

　　（1）环境综合治理攻坚：河北省临洮县对53个老旧小区实施供热管网节能改造，采用预制直埋保温管技术，使管网热损耗降低15%，居民冬季采暖费用平均减少12%。甘肃省通过“三拆三清三整治”专项行动，累计拆除违法建筑2.3万平方米，新增公共绿地1.8万平方米，彻底改善了小区“脏、乱、差”的旧貌。

　　（2）智慧技术深度融合：广东省佛山市在改造中引入AI安防系统，通过人脸识别、行为分析等智能技术，使小区盗窃案件发生率下降67%。山西省太原市在120个老旧小区部署智能充电桩系统，支持手机APP实时监控充电状态，具备充满自动断电功能，有效消除安全隐患。

　　（3）服务设施系统升级：宁夏银川市在老旧小区集中区域配套建设“15分钟生活圈”，统筹设置社区食堂、老年活动中心、儿童游乐场等便民设施。山东省青岛市推出“适老化改造菜单”，为高龄老人家庭免费安装安全扶手、智能感应夜灯等设备，使老年人跌倒风险降低50%。

　　▲数据背后的民生获得感与幸福感

　　住建部统计数据显示，自2019年启动大规模老旧小区改造以来，全国已累计改造城镇老旧小区28万个，完成老化管线改造36万公里，相当于绕地球9圈；新增停车位387万个，有效缓解居民“停车难”问题；建设养老、托育等社区服务设施7.8万个，显著改善“一老一小”群体的生活环境。这些数字背后，是居民生活品质的实质性提升：

　　（1）健康安全保障显著增强：通过加装电梯、完善无障碍设施等改造，老年人出行便利度提升70%，摔倒等意外事故减少45%。

　　（2）居住资产价值稳步提升：改造后小区二手房交易均价普遍上涨8%-12%，租金回报率提高3-5个百分点。上海浦东某小区经改造后，日照达标房源比未达标房源每平方米溢价约200元，且平均成交周期缩短40%。

　　（3）社区治理效能持续优化：居民参与改造决策机制的建立，使相关投诉量下降70%。如北京云景里小区采用“评定分离”招标模式，让居民代表参与施工单位选定，实现了专业评价与民意表达的有机统一。

　　▲面临挑战与未来发展方向

　　尽管成效显著，当前改造工作仍面临三大核心挑战：

　　（1）资金平衡机制有待创新：单个老旧小区综合改造成本约为800-1200万元，需建立“政府补贴+居民合理出资+社会资本参与”的多元化资金筹措机制。北京市试点推出“改造贷”金融产品，居民可申请最长10年、年利率3.85%的低息贷款，用于自有住房部分改造。

　　（2）长效管理机制尚需完善：改造后小区物业费平均收缴率普遍低于60%。杭州市探索“物业+养老”融合模式，通过增值服务收益反哺基础物业服务，使物业费收缴率提升至85%。

　　（3）技术标准体系亟待更新：现有改造规范对适老化、智慧化等新兴需求覆盖不足。住建部正在牵头制定《城镇老旧小区改造技术标准》，拟将无障碍设计、智能安防等要求纳入强制性条款。

　　老旧小区改造不仅是城市面貌更新的“面子工程”，更是关乎百姓日常生活的“里子工程”。当北京的“楼栋管家”、广东的智能安防、宁夏的社区食堂成为标准配置，当改造模式从“政府单方主导”转向“社会共建共享”，这场始于2019年的重大民生实践，正在重新定义中国城市的居住文明内涵。对建筑行业而言，这既是政策红利期的市场机遇，更是践行社会责任、参与社会治理的价值体现。随着《关于持续推进城市更新行动的意见》深入实施，我们期待更多“老破小”成功蜕变为“新靓美”，让每一位居民都能在阳光下享受有品质、有温度、有尊严的生活。