华中司法鉴定【1】突破车位配比，分分钟可节约上千万

　　车位配比包括了两个指标：户均车位和地上地下车位比例。这两项指标一般是在当地的规划管理技术规定中进行明确，而且不能突破。然而，在三四五线城市却是有一定的沟通可能。所以，切实落实优化的车位配比指标，起码有“三个外界条件”和“两个适用性条件”：

　　▲“三个外界条件”

　　1、通常在三四五线城市，当地执行规划管理技术规定具有一定的灵活空间；

　　2、公司为标杆企业，和政府沟通中能够通过公司品牌与信用作为背书；

　　3、公司和政府关系较好，以及开发报建部门的影响力比较大。华天司法鉴定

　　▲“两个适用性条件”

　　1、项目为纯刚需，甚至是限价+刚需房：纯刚需，在品质上要求不高，适当加大地上车位比例，对项目影响不大；

　　2、项目位于三四五线城市改善型的高低配项目（高层+别墅）：三四五线城市缺少品质开发商，有“土豪心里”喜欢把豪车放在别墅门前，提升地上车位比例，反而对项目更有吸引力；

　　（1）车位的盈亏平衡点

　　普通两层车库建安成本单方指标约2500元/㎡，单车位面积根据32㎡/车位进行预估，一个车位的建安成本约为：2500*32=8万元，再加上营销费用、财务费用、管理费用、税费等，基本上一个车位售价至少9万元以上，才可以不亏损。

　　（2）规划管理技术规定

　　每个地区都会有当地的规划管理技术规定，针对“地上车位数量/总车位数量”，有最高限制的要求，以确保人车分流。针对每户的车位配比也有相应的要求，主要是为了保证买房的业主有足够的停车位可以使用。通常情况下，在一二线城市的这个规定在总图报建的时候，两个指标都会被严格执行。

　　然而，如果你的项目是在三四五线城市，那么就未必，由于三四五线城市缺少品牌开发商。某房企在三四五线城市开发项目，通常会在规则上能够有沟通的可能。还有一种情况，某地区是开发商的发迹地区，在当地有极强的政府关系资源，有些规划管理技术规定中的指标也是能够以沟通适当灵活变通的。司法鉴定细则

　　（3）实战案例呈现

　　【案例】某四线城市品质项目，项目采用高低配的规划设计，别墅（拔高定位与档次）+高层（走量平衡现金流）。

　　①地上车位比例：规定的10%，经过沟通后提高到了49%；

　　②商业车位配比：由0.8个车位/100㎡降低至了0.5个车位/100㎡。

　　别墅部分无地下室，都在别墅庭院前设置停车位，在彰显“土豪车”满足客户面子需求的同时，亦并未降低项目档次；同时，别墅无地库亦为工程抢预售节点创造了天然良好的条件。所有地库都布置在高层区域。优化成果如下：

　　地库数量减少，亏损减少：经由开发报建部门和政府部门的充分沟通，在保持总车位数不变的情况下，地库车位数量由规定的565个，降低到272个，根据每个车位原预计亏损3万元计算，则这一举措使得这个项目的地库少亏损（565-272）*3=879万元。就好比为项目多赚取了879万元的净利润。

　　加快别墅预售节点：鉴于别墅部分无地库，为项目抢预售节点节约了比较多时间，减少了预售前的资金投入，加快了资金回笼的速度，降低了资金成本。

　　综合以上两个方面，通过优化为项目节约成本将近1000万元。

　　（4）落地时机

　　优先措施“两阶段”：在拿地前后都需要有工作跟进。

　　拿地前，就需要有这种意识，跟政府对这个地块的规划条件进行谈妥；

　　拿地后，报批报建部门联合设计部，和政府部门进行沟通，把这项指标进行落地实施。

　　亡羊补牢“四步走”：倘若拿地协议中未明确此项优化指标，不要紧，抓紧时间，亡羊补牢、为时未晚。根据这样四步走：

　　首先，对当地的规划管理技术规定进行详细解读；

　　其次，对周边项目进行调研是否有这样做的先例；

　　第三，依据车位售价判断是否要采取该项措施；

　　最后，开发联合设计，跟政府部门进行沟通确定可能性。求是司法鉴定

　　【2】一个尺寸+一个沟通=百万成本

　　（1）背靠背标准车位尺寸案例

　　下面是两个不同项目同样对于背靠背标准车位尺寸的设计截图：

　　背靠背标准车位1：5100*2400mm

　　背靠背标准车位2：5300*2400mm

　　什么是背靠背标准车位？如图所示（小车背靠背停放）：

　　（2）不同项目背靠背标准车位尺寸不同的原因分析

　　不同项目，同样的背靠背标准车位尺寸的不同区别，为什么会有这样区别？主要是下列三大原因：

　　①政府规定：当地规划部门对于标准车位尺寸有不成文的规定，由于通常政府规定不会高于行业规范；

　　②规范理解：当地无规定，不过设计师对于标准车位尺寸的理解未严格依照规范，而是头脑中的经验值；

　　③成本适配：倘若是中高端项目，大部分业主的高端车辆较多，车辆尺寸偏大，故车位尺寸需要略微偏大。福建中证司法鉴定中心

　　（3）依据规范，推导标准车位尺寸的最低要求

　　在《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）中，对于标准车位尺寸的规定如下：

　　①背靠墙标准车位尺寸的推导过程

　　小型车尺寸为：4.8米*1.8米

　　背靠墙小型车位：横向净距0.6米，纵向净距0.5米

　　则小型车位尺寸为（4.8+0.5）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.3米*2.4米

　　②背靠背标准车位尺寸的推导过程

　　小型车尺寸为：4.8米*1.8米

　　背靠背小型车位：横向净距0.6米，纵向净距0.5米

　　则小型车位尺寸为（4.8+0.5/2）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.05米*2.4米

　　总而言之：背靠背标准车位尺寸的最低要求是：5.05m*2.4m，而不是常规理解的5.3米*2.4米。

　　（4）提前沟通规划部门，根据最低尺寸要求落地

　　倘若项目是刚需或者刚改的住宅项目，而且政府对于标准车位尺寸没有书面文件规定高于规范要求，那么公司设计部、开发报建部门务必结合规范，与规划部门提前沟通，标准车位尺寸依照最低要求（5.05m*2.4m）落地实施。辽宁大学司法鉴定中心

　　这个背靠背标准车位尺寸的变化会对成本又有多大的影响？下面来进行分析一下：

　　【案例】项目基本数据：假定为普通高层项目，户数一共1500户（项目规模：住宅建筑面积约15万平方米），户配比例根据1户/车位计算，地下车位比例根据90%计算，背靠背标准车位数量依照地库总车位数量的80%预估。

　　单车位面积变化：一个“5.05m*2.4m的背靠背标准车位”相较一个“5.3m*2.4m的背靠背标准车位”面积减少0.6㎡，车位面积减少，但车位售价不变。

　　车库总面积变化：在车位数量不变的情况下，车库总面积预估减少：0.6㎡*1500*90%*80%=648㎡

　　车库建安成本变化：车库建安成本按照2500元/㎡暂估，则车库总成本减少648㎡*2500元/㎡=162万元。

　　总结：综合上述，倘若项目是“刚需或者刚改”的普通住宅项目，而且政府对于标准车位尺寸没有书面文件规定高于规范要求，成本务必联合设计，提醒开发报建部门与政府规划部门进行提前沟通，让背靠背标准车位按照最低尺寸（5.05m*2.4m）要求进行落地，对于一个建筑面积15万平方米左右住宅项目，地库总成本可以节约160万元左右（折合10.7元/㎡）。

　　【3】人防方案经济性测算

　　“缴纳人防异地建设费”，或者是“建设人防地库”？怎样选择，有以下三种情况：

　　是否需要进行人防方案比选，主要是视当地政策中有没有对“人防缴费”或者“自建人防”的比例的强制性规定而不同。若是有，则不需要进行方案比选；若是无，则必须进行方案比选。山西省司法鉴定中心

　　在方案比选中，经济性测算需要从经营的角度，将地库单独作为一个业态来进行利润测算，而无法仅是从成本投入的角度来测算。由于不但成本会发生变化，地库货值也会发生变化。如下图：

　　人防方案测算逻辑如下：

　　根据上述思路来测算不同方案的地库利润，对于方案3可以进行扩展，调整缴费比例和自建人防的比例来得出更多的方案。最终，需要选择利润最高（或亏损最低）的方案，而不是成本最低的方案。

　　运用这个思路进行测算时，应当注意以下三点：

　　（1）测算表单模型化：为了提升测算效率，应当把测算表单进行模型化，输入相关数据就可以得出最终的利润值；

　　（2）地库成本口径清晰：对于车库建安单方成本，不同的公司有不同的成本口径。比如：土方支护是不是计入地库建安成本；

　　（3）不同城市不同规定：测算模型应兼顾不同地区不同城市的不同规定，如果无法兼顾，则需要对测算模型进行修改。

　　总结

　　这篇文章从成本与开发报建、设计等多方跨界协同的角度出发，讨论地下车库、人防工程的省成本策略。

　　地下车库：在三四五线城市，可以通过档次执行规划管理技术的灵活性、标杆企业的品牌与信用、政府关系来突破车位配比、优化标准车位尺寸，既省成本、又缩短工期，减少了预售前的资金投入，提高了资金回笼的速度，降低了资金成本。

　　人防工程：在人防方案的经济性测算时，由经营角度进行利润测算，而不可以仅限于成本测算。这是由于不但成本会发生变化，地库货值也会发生变化，我们要选择利润最高（或亏损最低）的方案，而不是成本最低的方案。司法鉴定监督