▲承包建筑工程的注意事项

　　在建筑工程承包过程中，承包方应当全面了解并严格遵守相关法律法规，从合同签订到履行各环节做好风险防范。以下总结承包建筑工程的主要注意事项，供从业者参考。

　　〔1〕仔细阅读使用的合同文本，掌握相关建设工程施工合同的法律、法规。承包方在签订合同之前，必须逐条审阅合同条款，确保理解每一项权利义务内容。同时，应当系统学习《中华人民共和国民法典》合同编、建筑法以及最高人民法院关于建设工程施工合同纠纷的司法解释，做到依法签约、依法履约。

　　〔2〕严格审查发包人的签约主体资格、资质等级以及履约信用。承包方应当核实发包人是否为合法注册的企业法人，是否具备相应的房地产开发或工程建设资质。此外，还需通过信用信息平台、裁判文书网等渠道调查发包人的过往履约记录、是否存在拖欠工程款或重大诉讼等不良信用情况，避免与失信主体合作。

　　〔3〕使用准确术语表述工期、质量、造价等施工合同重要条款的约定。在合同中，工期应当明确约定开工日期、竣工日期及各阶段节点；质量条款需注明执行的国家标准、行业规范及验收标准；造价条款则应详细列明工程总价、计价方式、调价机制及价款调整条件。杜绝使用“大约”“原则上”等模糊词语，防止日后产生争议。

　　〔4〕对于工程进度拨款与竣工结算程序作出详细的规定，应当避免使用含糊不清易产生误解或者歧义的表述。承包方应要求合同中明确约定进度款的申请节点、支付比例、审批流程及支付时限；竣工结算则需规定结算资料的提交时间、审核期限、异议处理方式及最终结算的确认程序。例如，可约定“每月25日前提交已完成工程量报告，发包人应在收到报告后14日内完成审核并支付相应款项”。

　　〔5〕明确规定监理工程师以及双方管理人员的职责与权限。合同应当清晰界定发包人代表、承包人代表、总监理工程师各自的权限范围，包括签证、变更指令、验收确认、索赔受理等事项的授权级别。同时，要明确通知送达方式、签字效力以及越权行为的法律后果，防止因职责不清导致管理混乱。

　　〔6〕签订房屋土建工程承包合同的注意事项。房屋土建工程涉及地基基础、主体结构、屋面工程等关键分部，合同签订时需特别关注施工图纸和技术规范的版本、材料设备检验标准、隐蔽工程验收节点、工程质量保修期及保修金返还条件等要点，并结合项目地质条件和气候特点合理约定不可抗力范围及风险分担方式。

　　〔7〕仔细阅读使用的合同文本，掌握相关建设工程施工合同的法律、法规。承包方在合同谈判和履行过程中应当持续关注法律环境的变化，特别是关于工程价款优先受偿权、工期顺延规则、质量保证金返还等最新司法解释和裁判观点，确保自身权益得到充分保障。

　　〔8〕严格审查发包人签约主体资格、资质等级及履约信用。承包方不仅要在签约前进行审查，还应在施工过程中动态关注发包人的经营状况、股权变动、涉诉风险等信息。如发现重大负面变化，应及时采取暂停施工、要求提供担保或解除合同等应对措施。

　　〔9〕使用准确术语表述工期、质量、造价等施工合同重要条款的约定。建议承包方在合同中引用现行有效的国家标准，例如《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）中的定义条款，并针对具体项目补充专用条款，避免因术语歧义引发造价审计争议或工期索赔失败。

　　〔10〕对于工程进度拨款与竣工结算程序作出详细的规定，应避免使用含糊不清易产生误解或者歧义的表述。除进度款和结算款外，还应明确预付款的扣回方式、质保金的留存比例及返还条件、履约保函的提交与退还时间等资金流细节。所有涉及金额和日期的表述均应采用大写数字与阿拉伯数字同时标注，并注明“含税”或“不含税”。

　　〔11〕明确规定监理工程师和双方管理人员的职责与权限。承包方可以要求合同增加“授权变更须采用书面形式，口头指令应在48小时内补发书面确认”的条款，从而有效防范现场指令随意变更导致成本增加却无法追认的风险。同时，建议明确各层级管理人员的联系方式、备用联系人以及紧急情况下的授权代理规则。

　　▲建筑工程承包的模式

　　〔1〕平行承发包模式。平行承发包，指的是项目业主把工程项目的设计、施工与设备材料采购的任务分解后分别发包给若干个设计、施工单位与材料设备供应商，然后分别跟各个承包商签订合同。各个承包商之间的关系是平行的，他们在工程实施过程中接受业主或者业主委托的监理公司的协调及监督。该模式业主控制力强，但协调工作量大，承包方需注意合同界面的划分。

　　〔2〕工程项目总承包模式。工程项目总承包模式，指的是业主在项目立项后，把工程项目的设计、施工、材料和设备采购任务一次性地发包给一个工程项目承包公司，由其负责工程的设计、施工和采购的全部工作，最后向业主交出一个达到动用条件的工程项目。业主与工程承包商签订一份承包合同，称之为“交钥匙”、“统包”或“一揽子”合同。依照这种模式发包的工程又称为“交钥匙工程”。该模式对承包方综合能力要求高，但责任单一，工期可控。

　　〔3〕设计或施工总分包模式。这种模式与工程项目总承包不同，业主将工程项目设计和施工任务分别发包给一个设计承包单位与一个施工承包单位，然后分别跟设计与施工单位签订承包合同。其是居于工程项目总承包与平行承包之间的一种承包模式。设计与施工分别对业主负责，承包方需注意与设计单位的配合以及因设计问题导致的施工索赔。

　　〔4〕联合体承包模式。联合体，指的是由多家工程承包公司为了承包某项工程而组成的一次性组织机构。联合体的组建通常遵循一定的原则，例如成员之间签订联合体协议，明确牵头方、各方工作范围、责任比例及对外连带责任。承包方参与联合体时，应审慎评估合作伙伴的资信状况，并在协议中约定内部决策机制和争议解决方式。

　　〔5〕CM模式。CM是英文Construction Management的缩写，是一种特定承发包模式和国际公认的名称。CM模式指的是CM单位接受业主的委托，使用“FastTrack”组织方式来协调设计与进行施工管理的一种承发包模式。CM模式的出发点是为了缩短工程建设工期。它的基本思想是通过采用“FastTrack”快速路径法的生产组织方式，即是设计一部分、招标一部分、施工一部分的方式，实现设计和施工的充分搭接，从而缩短整个建设工期。承包方作为CM单位，需根据自身风险承受能力选择代理型或风险型角色。

　　▲在建筑工程中影响工期的因素

　　〔1〕施工许可证：①若是未取得且未施工，以取得施工许可证之日作为开工日期；②不过若是未取得且已经施工，则通常以施工开始日为开工日期。承包方应避免在无证情况下擅自开工，否则可能面临行政处罚及工期责任风险。

　　〔2〕拖欠工程款。拖欠工程款且造成停工或缓慢施工，则工期可顺延，不过需要证明延误的天数与拖欠工程款跟延误天数之因果关系。承包方应当保存催款函、付款凭证、停工通知及施工日志等证据，以证明因果关系。

　　〔3〕设计变更。①设计变更在关键线路上，则工期可顺延，不过需要证明延误的天数和设计变更跟延误天数之因果关系；②设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。承包方应要求书面变更指令，并同步提交工期影响分析报告。

　　〔4〕图纸延误。①设计变更在关键线路上，则工期可顺延，不过需要证明延误的天数和设计变更跟延误天数之因果关系；②设计变更不在关键线路上，则不应当以此为由顺延工期。注意此处“设计变更”应理解为图纸提供延误导致的施工调整。承包方应及时书面催告并记录。

　　〔5〕增加工程量。①设计变更在关键线路上，则工期可顺延，不过需要证明延误的天数和设计变更跟延误天数之因果关系；②设计变更不在关键线路上，则不应当以此为由顺延工期。多项非关键线路上的增量累积影响关键线路时，仍可主张顺延。

　　〔6〕质量鉴定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期期间。①鉴定合格，顺延工期；②鉴定不合格，视情况而定。若不合格属于发包人原因，可主张顺延；若属于承包人原因，则不能顺延。

　　〔7〕建设单位的其他原因。比如：指定的代表没有依照约定提供指令、批准，导致施工不能正常进行；建设单位没有依照约定时间和要求提供原材料、设备、场地等；隐蔽工程在隐蔽前，施工企业发出检查通知，建设单位未及时检查等。①设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，不过需要证明延误的天数和设计变更跟延误天数之因果关系；②设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。承包方应通过工作联系单、会议纪要等固定证据。

　　〔8〕一周内，非施工单位原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时。承包方应当取得供水、供电、供气部门的故障证明，并拍摄现场停工记录，以证明停工时间及原因。

　　〔9〕发生不可抗力事件。无法预见、难以避免并不能克服，一旦发生，必须要积极采取措施，阻止与预防扩大损失，应当及时依据合同约定的程序与时限报告。不可抗力期间，承包方可主张工期顺延，费用损失按合同约定或法律规定合理分担。