古建预算编制说明“8·28现房销售”等一系列重磅政策落地10余天之后，广州的银行已经着手执行其中部分要求，其中最受个人购房者和开发企业关注的，是个贷期限延长与现房销售放款节点两端同时发生变化。对于买房人来说，贷款期限更长意味着月供压力有望下降；对于房企来说，现房销售、竣工备案后放款、预售资金从严监管，则直接改变原先“拿地—开工—预售—回款”的资金周转逻辑。政策框架已经明确，但地方实施细则尚未完全出台，银行与开发企业都在等更细的操作口径。

　　“房贷可以做到40年，但是对申请人的收入要求比以前高。”9月7日，广州工商银行个贷中心的一位工作人员向中国房地产报记者表示。中国银行、建设银行、农业银行也分别透露可以办理40年房贷申请，但各家均设有年龄、收入、房龄或土地剩余使用年限等配套条件。除了新增客户按新期限申请之外，还未申领预售证的存量项目是否一律按新政要求在竣工备案后或销售备案后发放个人住房贷款，则是房企当前最关心的不确定事项。截至目前，广州尚未公布相关实施细则，银行也未公开明确这一存量项目口径。钢屋架预算编制

　　部分银行已执行个贷40年收入与年龄双重审核更严

　　8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会等五部门发布了3份主文件和5份管理办法，从销售制度、信贷体系、资本市场三个端口协同发力，为房地产新模式填补上了关键的基础制度“拼图”。其中，中国人民银行和金融监管总局发布的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》将个人住房贷款期限由此前的最长不超过30年调整至“最长不超过40年”，并给予借贷双方更大灵活度；同批配套的个人住房贷款、商品住房开发贷款等管理办法，进一步把现房与预售的放款时点、开发贷期限和资金封闭管理落到操作层。

　　广州工商银行个贷中心工作人员表示，申请40年期限房贷，需要提供流水、结息等信息，证明申请人收入具备持续偿还能力，“不管存量还是新贷，都一样”。此外，申请人“年龄+贷款期限”不超过84年。农业银行一位个贷经理提供的信息显示，该行个人住房贷款最长可贷40年，要求是贷款年限不超过抵押物规定的土地剩余使用年限，楼龄+贷款年限≤70，年龄+贷款年限＜85。中国银行对40年房贷的要求是年龄+贷款年限不超过85年。建设银行则要求二者相加不超过75年，“目前是有政策可以调整至40年，但具体能不能调整成功，还要以审批为准”，该行工作人员表示。财政部门预算编制

　　从广州一线情况看，40年并非“人人可贷满”。年龄较轻、收入稳定增长、房龄较新、土地剩余年限充足的客户更容易按上限审批；年龄偏大或房龄偏老的二手房，实际可贷年限会被年龄线、房龄线、土地年限线同步压缩。银行把期限放宽到40年，不等于放松偿还能力审核，相反，长周期贷款对收入趋势、职业稳定性、家庭负债率的核验会更细。对购房者而言，期限拉长可以降低月供，但总利息支出会相应增加，应结合未来收入变化选择期限，而不是单纯追求“贷满40年”。

　　广州大源按揭总经理郑大源介绍，部分银行已经执行，其他银行也会陆续执行。要落地40年房贷还有一个技术问题需解决，“以前的系统为了防止输入错误，限制了录入年限，导致无法输入40年，所以需要内部发文修改系统，才能真正执行新政。这个需要一点时间。”他表示，不同银行对贷款40年的年龄要求不同，申请人年纪须为18周岁至70周岁，但年龄+贷款年限可以申请到多少年没有统一明文，以前默认＜70年，目前最高可到85年。按这一口径，一个69岁的退休人员若银行政策允许，仍可能申请到16年房贷，但实际批贷还要看收入、担保和抵押物情况。

　　房企望明确新老划断现房回款改写了资金模型

　　在8月28日发布的一揽子政策中，《关于完善商品住房销售制度的通知》被认为是对商品住房基础销售规则的重要改革。加上配套的资金监管和贷款发放措施，地产行业经营逻辑被进一步重构，房企投融资、开发、销售、运营全链条都面临系统性调整。改革采用“新老划断”：8月28日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售，实行预售的，规范预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全。业务预算编制指引

　　《通知》自发布之日起施行，要求各市县制定实施细则。截至目前，广州尚未公布相关实施细则，新政后挂牌的土地未提及现房销售的统一要求，住建部门也还在消化政策、与企业和金融机构对接操作口径。政策公布当天，广州恰好成交3宗宅地，其中1宗已在挂牌文件中明确将现房销售；竞得另外2宗土地的开发商均对中国房地产报记者表示，尚未确定项目是否执行新政要求，“我们也在等新的细则安排”。这种观望并不奇怪：现房销售意味着项目要达到竣工或销售备案条件后才能更全面形成个人按揭回款，而原预售模型下，企业可在主体施工阶段通过符合当地条件的预售节点提前回笼部分资金，两者对自有资金占用、开发贷期限和工程排期的要求完全不同。

　　某大型房企内部人士表示，该公司从去年开始研究现房销售，无论思维模式、组织变革、管理重塑都进行了适应新模式的调整，基本每次开会都有这个话题，但最终政策力度和出台时间仍超乎预料。“措手不及，我们原来预计会有一个政策过渡期或者缓冲期，没想到是立即施行，现在一线很迷茫，不知道该怎么做。希望在新老划断这个问题上，细则能进一步明确。”唯一值得庆幸的是，由于准备较早，该公司上半年新购入土地有不少拿到了建设工程规划许可证，还可执行原有预售政策。也就是说，其部分存量项目仍能按老办法推进预售和资金监管，不必立刻全部改为竣工备案后回款；但后续未取工规证项目如何优先现房、已取工规未取预售项目可否自愿转新规则，仍需地方细则兜底。

　　“对企业来说，现房销售是巨大的挑战，存量的项目都要重新算账，要考虑钱从哪里来、没钱是否还开发。”9月8日，某房企内部人士表示，希望各地执行细则为存量土地开发留出一定灵活空间或者缓冲时间。重新算账的核心，不只是营销节奏，而是全周期现金流：拿地款何时支付，开发贷何时提款、何时还本，工程费如何按现房标准铺排，预售资金监管额度多少、节点如何拨付，个人按揭在销售备案还是竣工备案后发放，都会改变项目资金峰值和回正周期。若缺乏缓冲，部分低利润、低周转、依赖预售回款补流的项目，可能被迫放缓开工或重新评估是否继续开发。水电概预算编制

　　民营与出险房企不同诉求主办银行制提供新融资路径

　　“我们这里还没出地方细则，但一些银行已经开始加码执行了，比如不以建设工程规划许可证为节点划分，而是以预售证为节点，要求竣工备案后才放款。”广东一家民营房企负责人告诉记者，按过去预售政策，该公司项目普遍在6个月至9个月可回款、实现现金流回正；现房销售后回款将延后1年以上，利润率下降5个百分点，IRR（内部收益率）从20%跌到1%，预计未来销售规模会继续压缩。“我们希望土地款的分期支付能够拉到竣工备案阶段，这样能缓解部分现金流压力。”这一诉求的本质，是把前端拿地支出与后端按揭回款重新匹配：如果个贷放款从预售节点移到竣工或销售备案节点，而土地款仍要求在摘地后短期内集中支付，企业自有资金占用会明显放大；若土地款允许按开工、主体、竣工等节点分期，资金峰值得以下降。

　　按新信贷框架，商品住房开发贷款实行主办银行制，预售项目开发贷期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年，并通过资金封闭管理匹配项目建设与还款。对过去依赖高周转、高杠杆滚动开发的企业而言，开发贷期限与个贷放款时点必须重新组合，不能再用“早预售、早回款、早还开发贷”的单一模型。施工排期、监管资金拨付、主办银行封闭账户和按揭放款节点要一体测算，否则会出现工程已投入、销售已启动，但个人贷款资金迟迟不进监管账户的局面。

　　一家出险房企则从新政里看到自救希望，“以前项目要绑定主体信用，现在实行主办银行制，对资金进行封闭管理，主要看项目资质，可能更有利于项目摒除主体信用的干扰、拿到融资。”对出险或主体评级偏弱的企业来说，项目自身货值、成本、销售前景和封闭资金流，可能比集团整体信用更重要。若地方细则把项目清单、监管额度、主办银行职责和按揭放款条件写清楚，部分资产质量较好但集团流动性紧张的项目，有望通过独立资金闭环继续建设交付；但这也要求企业如实提供工程进度、成本缺口和销售收入预测，避免封闭资金被其他项目挪用。上市企业预算编制

　　细则待落地座谈与对冲机制将决定执行平滑度

　　据中国房地产报记者了解，北京、广州等地已经在为细则落地做准备，多次召集房企座谈，了解项目详情、落实计划和政策建议。对广州而言，后续细则至少要解决几类问题：一是未取建设工程规划许可证的存量宅地，如何“有力有序”推行现房销售，是否按项目面积、区域库存、企业资金情况分批推进；二是已取工规证但未取预售证的项目，是否允许继续按原预售条件执行，或鼓励企业自愿转现房、转竣工备案后放款；三是现房销售项目的个人按揭在销售备案后发放，销售备案具体以何节点为准，是否需要与不动产预告登记、工程竣工验收、水电气配套同步；四是预售项目严格按竣工备案后发放个贷的，如何与原有预售资金监管账户衔接，避免开发贷、首付款、按揭款三段资金出现空档；五是土地款缴纳、监管资金拨付、主办银行开发贷还款计划能否按现房周期重新分层，给企业提供缓冲。

　　对购房者来说，40年房贷降低月供门槛，但收入审核更严、年龄与房龄约束更具体；对房企来说，现房销售不是单纯“晚卖房”，而是把交付风险前置到开发环节，用竣工和资金闭环换市场信任。短期内，已取工规证的存量项目仍可沿老预售路径推进，波动相对可控；未取工规证、新拿地、原计划高周转的项目，则需要按现房资金模型重做投资测算。政策方向已经明确，真正决定落地是否平滑的，是广州后续细则能否把新老划断、放款节点、监管额度、土地款节奏和主办银行机制串成一套可执行的操作手册。企业现在要做的，不是等细则出台再动手，而是先把在手项目按“工规证—预售证—竣工备案—销售备案”四个节点重排资金计划，把可争取的缓冲空间形成书面建议，在住建、金融监管和地方座谈中提前沟通。

　　总体而言，40年个贷解决的是购房端长期还款弹性，现房销售与竣工备案放款解决的是交付端与资金安全。两端同时改，广州楼市会从“拼预售速度”逐步转向“拼项目质量、拼资金韧性、拼交付确定性”。在细则未明之前，银行按中央文件先落个贷与风控，房企按新老划断先分项目类别，购房人按自身年龄、收入、房龄和真实居住需求选择期限，是更稳妥的应对方式。资金预算编制要求