邵阳bim工程咨询2026年1月20日，自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》），标志着我国城市更新工作在历经多年探索与实践后，正式迈入了一个以制度创新驱动、精细化管理保障的新阶段。这份文件并非简单重申原则，而是直击当前城市更新行动在规划、土地、产权、运营等环节面临的深层次瓶颈，提出了一系列极具针对性、灵活性与可操作性的具体措施，旨在为盘活存量空间、激发城市内生动力、推动高质量发展提供坚实的政策工具箱。

　　一、政策背景：从“大拆大建”到“精细绣花”的必然选择

　　在城镇化进程进入中后期、城市发展从增量扩张转向存量提质的新时代背景下，持续深入实施城市更新行动，已成为推动城市结构优化、功能完善、品质提升和治理转型的必然战略选择。然而，传统“大拆大建”的模式难以为继，而转向以保留利用提升为主的“有机更新”模式，则面临着现有规划管理体系相对固化、土地政策难以适配复杂产权与混合功能、历史遗留问题掣肘、社会资本参与路径不畅等多重挑战。此次两部委联合发文，正是为了系统回应这些实践诉求，为核心矛盾“松绑”，为市场活力“赋能”。吴昊工程咨询

　　二、核心举措解读：六大维度破解更新难题

　　《通知》围绕六个关键维度，构建了支持城市更新行动的系统性政策框架：

　　▲增强详细规划适应性：赋予规划必要的“弹性”

　　城市更新面对的是建成区复杂多样的现状，传统的刚性详细规划往往难以适应微改造、功能置换、品质提升等多元化需求。《通知》明确，可对拟更新区域的详细规划进行评估与优化，并纳入国土空间规划“一张图”管理。这为在总体规划控制下，进行必要的局部技术修正打开了通路。

　　更具创新性的是提出了“正面清单”与“豁免清单”管理思路。对于土地混合开发和空间复合利用，符合“正面清单”即视为符合规划，这极大地简化了新产业、新业态（如“工业上楼”、文创复合体）落地的规划审批程序。对于加装电梯、增补停车充电设施、完善无障碍系统等关乎民生福祉的“微更新”项目，则可制定“规划许可豁免清单”，通过简化手续，切实推动这些“关键小事”的落地效率，体现了政策的人本关怀与务实精神。工程咨询监理公司

　　▲优化过渡期支持政策：为产业转型升级提供“缓冲带”

　　盘活存量房产和土地资源用于发展国家支持的产业（如科技创新、文化创意、养老托育等），常常面临土地用途和规划条件变更的漫长时间与高昂成本。《通知》提出的“过渡期”政策是一大亮点。允许在不超过5年的过渡期内，维持原用地主体和规划条件不变，先行发展新产业。这为市场主体提供了宝贵的试错空间和市场培育期，降低了前期转型风险与成本。过渡期满后，根据发展成效再依法办理正式用地手续，形成了“鼓励尝试、弹性退出”的良性机制，有助于加速存量资源的有效再利用。

　　▲推进存量土地和空间的临时利用：唤醒“沉睡”资源

　　城市中存在不少暂时闲置的建设用地和低效利用的建筑空间。《通知》鼓励在保障安全、不影响长远规划的前提下，制定规则允许其进行临时利用。例如，待开发地块可短期用于公共停车、运动场地、市集等；老旧建筑在不变更主体结构的情况下，可临时用于社区商业、展览展示等正面清单内的用途，且无需办理规划许可。此举能迅速提升空间利用效率，改善城市风貌，并为后续永久性更新积累人气与经验。迅达工程咨询

　　▲鼓励资源资产组合供应整体运营：倡导“打包式”更新与系统活化

　　城市更新不仅是物理空间的改造，更是对区域特色资源（自然景观、历史文化遗产等）的再发现与价值重塑。《通知》提出，要建立健全多门类资源资产组合供应、整体运营的机制。这意味着，更新项目可以突破单一地块或建筑的局限，将片区内分散的文化遗存、生态景观、存量物业等资源进行整合，交由一个运营主体进行一体化策划、投资、改造与长效运营。这有利于塑造整体品牌，实现规模效应，避免碎片化开发，是推动片区级城市更新走向深度与特色的关键路径。

　　▲创新不动产登记服务：保障产权流转的“稳定器”

　　产权关系复杂是城市更新，尤其是老旧小区自主更新、土地整合再开发中的核心难点。《通知》在不动产登记环节推出了多项便利化创新。例如，允许预编不动产单元、办理预告登记，以保障原有权利在漫长的更新实施期内得以延续和确认，解决了权利人（特别是抵押权人）的后顾之忧。对于老旧住房自主更新、产权归集等项目，提供直接按户登记等灵活服务，简化了程序。这些措施旨在降低因产权不清、登记困难带来的交易成本与法律风险，为更新项目实施扫清基础性障碍。云梦化工咨询工程

　　▲妥善处置历史遗留问题：以务实态度化解“过去式”矛盾

　　由于历史原因，部分建成区存在手续不全、权属模糊等遗留问题，长期悬而未决，成为城市更新的“血栓”。《通知》要求以依法依规、尊重历史、公平公正的原则进行处置，并强调要纳入“一张图”实施监督，确保底数清晰、风险可控。这体现了政策面对复杂历史问题的务实与担当，旨在通过分类认定、妥善处理，将这些“历史包袱”纳入规范化管理轨道，为后续更新活动提供清晰的产权基底。

　　三、政策影响与展望：迈向更包容、更灵活、更可持续的城市更新

　　本次《通知》的发布，释放出强烈的改革信号。其核心逻辑在于，通过增强规划弹性、创新土地政策、优化产权服务，在守住安全底线和公共利益的前提下，最大限度地赋予地方政府和市场主体在微观层面的操作空间与创新权限。鹰潭金泰工程咨询

　　对于地方政府而言，获得了更丰富的政策工具包来破解更新难题，需要结合本地实际，尽快制定配套的实施细则与正面、豁免清单。对于市场主体（开发商、运营商、金融机构等），明确且友好的制度环境将增强其参与存量更新的信心与预期，吸引更多社会资本投入。对于广大市民，政策对微更新和社区服务的支持，将直接带来居住环境与生活便利性的提升。

　　当然，政策的成功落地仍有赖于精细化的监管与协同。如何确保“弹性”不被滥用，“过渡期”管理到位，“组合运营”实现多方共赢，历史问题处置公平公正，是对各级政府治理能力的新考验。

　　总而言之，这份《通知》是我国城市更新政策体系一次重要的集成与深化，它标志着城市更新工作正从依靠项目推动，转向依靠制度创新和系统治理来驱动。随着这些措施在全国范围内的细化与落实，必将进一步激发城市内生活力，推动中国城市在存量时代走向更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展新阶段。深圳工程税务咨询