审核预算编制近日，一份来自国际顶尖投行高盛的研究报告，在中国房地产领域引发了广泛关注与热烈讨论。这份报告的核心预测颇为引人注目：高盛指出，中国一线城市中的上海和深圳的房价，预计将在2026年底前后触及本轮周期的底部，并随后开启复苏进程，到2028年累计涨幅可能达到15%。这一相对乐观的判断在社交媒体上被大量转发，仿佛为沉寂已久的市场注入了一针“强心剂”。

　　然而，伴随关注而来的，还有不少质疑的声音。毕竟，就在今年年初，高盛在其中国经济展望中的观点还显得较为谨慎，认为全国房价可能仍有下调空间。短短三个月，其对部分核心城市的判断为何转向积极？这份报告的依据究竟是否扎实？其预测又有多大可信度？今天，我们将深入拆解这份题为《中国房地产：一线城市复苏前的布局》的报告，剖析高盛看多沪深的四大核心逻辑，并对其预测的参考价值进行客观评估。预算编制准确

　　▲核心论据：香港房价的先行反弹，将成为沪深楼市的“风向标”

　　高盛此次报告的立论基础，建立在一个关键的历史观察之上：香港、上海、深圳三地的房地产市场，在价格走势上存在显著且持续的联动性。报告开篇即明确指出，当前开始关注一线城市机会的原因，正是基于香港市场已出现的回暖信号。

　　数据显示，香港房价自2021年9月的高点累计下跌约28%后，已于2025年3月左右触底反弹，截至报告发布时，已从低点回升约8%。与此同时，香港本地房地产开发商的股价自2025年4月以来平均涨幅高达65%，显著跑赢了同期内资开发商的股价表现。香港市场的企稳回暖，被高盛视为一个重要的先导信号。

　　高盛回顾了历史上两轮主要的房价上行周期，以证明这种联动关系的存在：

　　〔1〕2004年至2007年周期：香港房价从亚洲金融危机和“非典”（SARS）疫情后的低点强势反弹，涨幅约80%。在此期间，上海房价跟随上涨约58%，深圳房价虽然启动稍慢，但在2006至2007年间呈现明显加速上涨的态势。差额预算编制

　　〔2〕2009年至2018年长周期：此轮周期中，香港房价上涨了约3.4倍，上海房价同步上涨了约3.4倍，而深圳房价涨幅更为惊人，达到了约4.3倍。

　　通过对2000年以来长期数据的统计分析，高盛发现了一个规律：当香港进入其定义的“上行周期”（即连续四个季度平均房价环比涨幅为正）时，上海和深圳在随后四个季度跟随上涨的概率分别高达74%和81%。并且，上海和深圳在跟随周期内的涨幅，大约相当于香港在先导周期内涨幅的50%至60%。

　　因此，高盛的推论链条十分清晰：香港市场已于2025年3月确认进入上行周期→基于历史联动规律→上海和深圳有较大概率在未来一段时间（报告预测为2026年底附近）结束下跌并进入修复通道。土地预算编制

　　▲为何是上海与深圳？支撑率先复苏的四大支柱

　　尽管看好一线城市，但高盛的报告并未断言所有城市将同步回暖。其观点明确指向市场将持续高度分化，而上海和深圳将凭借其独特的综合优势，从本轮调整中率先复苏。报告为此提出了四大核心依据：

　　〔1〕人口基石：持续的人才净流入与户籍转化

　　报告指出，人才持续流入是支撑核心城市住房需求的根本。香港在本轮复苏前，其人才引进计划（如“高端人才通行证计划”）的规模自2023年起已显著提升。反观上海和深圳，同样具备强大的人口吸引力。

　　深圳在2018年至2024年间的人才流入规模，已与香港处于同一量级。上海虽因历史户籍政策相对严格，人才流入略显滞后，但近年来政策已大幅度放宽：2023年至2024年的人才落户获批数量，相比2018年至2020年激增超过4倍；同时，“居转户”条件优化以及针对留学生的专门落户通道，都大大降低了落户门槛。case预算编制

　　其结果是，上海和深圳拥有本地户籍的常住人口比例正在持续攀升。这部分“新市民”定居意愿更强，从而构成了更为扎实和迫切的潜在购房需求基础。高盛认为，正是这些最终会选择落户、扎根的家庭，构成了核心城市房价最坚实的支撑。

　　〔2〕购买力引擎：高附加值产业与高收入群体

　　购买力是决定房价上限的关键。高盛指出，尽管上海和深圳的整体薪资增长平缓，但两座城市的产业结构中，高附加值的现代服务业和战略性新兴产业占比突出。

　　例如，深圳的软件和信息技术服务业在2018年至2025年间的年复合增长率高达21%，上海也达到了13%，远超同期整体经济增速。上海聚焦人工智能、集成电路、生物医药三大先导产业，2025年其总规模已达2万亿元，占全市GDP比重约35%。深圳的战略性新兴产业增加值也达到1.7万亿元，占GDP比重约43%。

　　这意味着，支撑这两座城市购房购买力的主力，并非传统行业，而是这些高成长性产业所带来的高收入、高净值人群。只要这些群体的收入预期保持稳定，其对核心区域优质住房的改善型和资产配置需求就不会轻易消失。这也解释了为何在当前市场中，高端住宅的表现往往更具韧性。预算编制分包

　　此外，报告还提及了“财富效应”的传导可能。历史上，香港、上海、深圳都曾出现“股市领先、楼市跟进”的现象。本轮A股市场自2024年9月以来的显著反弹，若得以持续，其创造的财富效应有望在未来传导至房地产市场。

　　〔3〕持有成本变化：压力虽存，但已大幅缓和

　　购房与持有房产的成本直接影响需求释放。报告指出，三个城市的货币环境均在转向宽松。香港因其联系汇率制度，随着美国进入降息周期，本地按揭贷款利率随之下降。上海和深圳的房贷利率也已降至历史低位，叠加国内整体偏宽松的货币政策，购房的信贷成本较前几年已明显降低。

　　然而，利率下降并不意味着购房变得轻松。高盛通过分析指出，上海和深圳的购房负担实际上仍高于香港。这主要不是因为单价，而是因为内地住宅的平均面积更大，导致总价更高。因此，从房价收入比和月供负担来看，香港反而相对略低。

　　在持有收益方面，上海和深圳的租金收益率目前仍普遍低于房贷利率，即“以租养贷”仍为负现金流状态。而香港随着租金回升，已重回正收益。但高盛也强调，上海和深圳当前的租金收益率相对于极低的房贷利率和无风险收益率（如国债利率），已处于历史上有吸引力的水平。简而言之，虽然持有房产的绝对成本压力仍在，但边际上已大幅改善，资产的相对吸引力在提升。预算编制宽余

　　〔4〕供应格局：新房库存可控，二手房供应收缩

　　市场供需平衡是决定价格方向的基础。高盛认为，市场对上海和深圳的库存压力可能存在高估。

　　在新房市场，截至2025年底，深圳和上海的新房库存去化周期（以当前销售速度消化全部库存所需时间）大约在5年左右，这与香港的水平相当，并未出现极端过剩。

　　在二手房市场，一个关键变化正在发生：自2025年第四季度以来，上海和深圳的二手房挂牌量已开始见顶回落。一个重要原因是，这两座城市的租金收益率自2024年起已超过了1年期银行存款利率。当“租金收益率>存款利率”时，对于许多业主而言，持有房产出租相比出售后将钱存入银行，变得更具吸引力。这直接导致了市场上二手房源供应量的减少。

　　此外，从更长期的住房供应比（房屋总套数与家庭总数之比）来看，上海和深圳的指标仍低于香港及其他国际成熟市场的常见水平，表明从宏观总量上看，供需矛盾并未如想象中严峻。售后预算编制

　　▲潜在受益者：布局核心城市的国央企房企

　　如果上海和深圳的房价如预测般在2028年底实现累计15%的上涨（年均约5%），且大部分涨幅集中在2027-2028年（2026年主要是寻底企稳），那么哪些市场主体将率先受益？

　　高盛报告明确指向了在上海和深圳土地储备丰富、可售货值占比高的头部国有央企房地产开发商。报告分析认为，这类房企的资产价值（主要体现为存货和投资性房地产）将直接受益于房价上涨带来的重估，其未来利润率和利润规模也将得到显著改善。

　　因此，高盛在报告中更看好那些长期深耕一线及核心二线城市、财务结构稳健、在一线城市土储质量高的开发商，例如报告点名的华润置地、中国海外发展、中国金茂、绿城中国等。

　　▲理性审视：高盛的预测究竟有多可靠？

　　高盛的乐观预测为市场带来了话题与希望，但作为投资者或市场观察者，更需要理性审视其预测的历史准确性与内在逻辑的可靠性。

　　回顾高盛过往对房地产市场的判断，其特点是：对大趋势方向的把握有一定参考价值，但对具体拐点时机和价格涨幅的预测，精度往往有限。

　　例如，对于香港市场，高盛在2022年对楼市持谨慎态度，方向是正确的。但到了2025年初，其预测当年香港房价将“持平”，而实际结果是2025年香港住宅价格指数上涨了约3.25%，预测略显保守。高压预算编制

　　对于内地市场，其在2015-2017年那轮周期中的预测与实际情况出现过一定偏差。近年来，其对内地楼市整体的判断基调则一直相对谨慎甚至偏悲观。

　　因此，对于本次“上海、深圳三年涨15%”的具体预测数字，大可不必视为精确的路线图。其更重要的价值在于提供了一套分析框架和观测视角：

　　1.关注领先指标：将香港市场作为观测内地一线城市，特别是沪深楼市的重要先行指标。

　　2.聚焦核心变量：从人口结构、产业动能、持有成本、供应情况这四个维度，深度评估具体城市的房地产市场基本面。

　　3.接受市场分化：认识到不同能级、不同基本面的城市，其楼市命运将截然不同，结构性机会远大于普涨机会。

　　综上所述，高盛的这份报告，更像是一份基于历史数据和特定模型推导出的“乐观推演”，而非必然实现的预言。它指出的联动逻辑、核心城市的基本面优势以及市场分化的趋势，值得市场参与者深思。然而，房地产市场的最终走向，仍将受到宏观经济、居民收入预期、政策调整等更宏大变量的综合影响。将这份报告视为一个重要的市场声音和分析参考，而非投资决策的唯一依据，或许是更为理性的态度。别墅预算编制