赣州市司法鉴定2026年上半年中国土地市场在深度调整中延续了“缩量提质”的核心运行逻辑，整体供给端主动收缩、需求端精准发力，市场格局在总量回落中呈现出结构性亮点与差异化特征。据中指研究院监测数据显示，上半年全国300城住宅用地推出与成交面积较上年同期分别下降20.7%和23.7%，土地出让金收入同比降幅为31.2%。但自5月份以来，随着北京、上海、深圳、杭州等核心城市优质地块供应节奏明显加快，土地出让金同比降幅呈现逐月收窄的积极态势。尤其是6月份，深圳、杭州等热点城市稀缺宅地拍出较高溢价水平，有力带动300城单月住宅用地平均溢价率攀升至16.3%，市场短期情绪有所回暖。

　　从房企投资行为观察，行业资金面虽较2025年末有所缓和，但整体仍处于紧平衡状态，房企普遍奉行“精准投资、以销定投”的审慎策略，将有限资源进一步向一线及强二线城市的核心板块集中。上半年住宅用地出让金排名前二十位的城市合计占全国土地出让总收入的比重已升至62%，较2025年全年水平大幅提升10个百分点，头部城市的集聚效应愈发突出。在拿地企业结构方面，央国企继续发挥土地市场“压舱石”与“稳定器”的关键作用，在22个重点监测城市中，央国企拿地金额占比达54%，其中广州、深圳两地该比例更是超过90%，充分彰显出国有企业在当前市场环境下的资金优势与战略定力。全国司法鉴定管理系统

　　展望2026年下半年，土地市场的运行基调将继续围绕“控增量、优供给”的政策主线与“点状高热、梯度分化”的市场现实展开。地方政府在供地安排上将更加注重去化周期与市场承接能力的动态匹配，房企投资决策将进一步聚焦地块的去化确定性、利润率水平及配套成熟度，重心向具备产业支撑、轨道交通便利及公共服务完善的优质地块集中。预计一线城市及杭州、成都等强二线城市的核心区域有望迎来更多优质住宅用地集中入市，凭借稀缺区位、完善配套及明确的人口产业支撑，这些地块将对维持土地市场整体热度、稳定行业预期发挥重要支撑作用。与此同时，三四线城市以及一二线城市的远郊板块，受制于去化预期不明朗、价格支撑基础薄弱及人口流入动力不足等结构性因素，土地成交预计仍将以底价或低溢价为主，流拍风险亦不容忽视。总体而言，土地市场的全面回暖仍有赖于新房销售端的持续性实质复苏，以及房企投资信心的渐进式修复，这一过程需要政策端、市场端与企业端的协同发力。

　　2026年上半年，全国300城土地市场在“控增量、去库存”政策导向下延续了供给收缩、结构优化、热度分化的运行特征。地方政府在制定年度供地计划时更加审慎务实，主动调减住宅用地供应规模，避免新增供给对既有库存去化形成新的压力。与此同时，房企端受制于销售回款节奏偏缓、融资渠道尚未完全畅通以及行业整体投资预期偏弱等多重因素影响，拿地决策趋于谨慎，进一步强化了土地市场的收缩态势。司法鉴定旁证材料模版

　　从各类用地整体情况来看，据中指数据监测，2026年上半年300城各类用地推出规划建筑面积累计达9.4亿平方米，较上年同期下降14.6%；成交规划建筑面积为8.0亿平方米，同比降幅为16.5%。土地出让金方面，上半年各类用地总出让收入为8934亿元，同比下降25.6%，降幅较2025年下半年有所收窄，但仍处于近年来同期较低水平。这一量价齐缩的格局，既反映了供给端主动收缩的政策意图，也折射出需求端投资意愿不足的深层矛盾。

　　聚焦住宅用地，上半年300城住宅用地推出规划建筑面积为1.6亿平方米，同比下降20.7%；成交规划建筑面积为1.3亿平方米，同比下降23.7%。分季度来看，一季度受年初供地计划尚未全面铺开、地方政府推地节奏偏缓以及春节假期等因素叠加影响，住宅用地推出规模较去年同期有所放缓，市场整体处于相对平淡的状态。进入二季度，随着重点城市年度供地计划陆续敲定并加快执行，核心区域优质住宅用地入市节奏明显提速，推出规模较一季度环比显著增长。但受上年同期基数偏高影响，同比口径下推出规模仍延续回落态势，降幅未见显著收窄。

　　出让金方面，上半年300城住宅用地出让金合计为5946亿元，同比下降31.2%，降幅较各类用地整体水平更为显著，反映出住宅用地市场在需求端的收缩压力更为突出。但从季度变化趋势来看，二季度受益于上海、杭州、深圳等地核心地块集中入市并高溢价成交，出让金规模较一季度实现环比明显增长，同比降幅较一季度收窄超过10个百分点，呈现出边际改善的积极迹象。这一改善并非趋势性反转，更多体现为结构性亮点在总量层面的投射，即少数核心城市的热点地块对整体数据形成了显著拉动作用。司法鉴定技术涉及点

　　溢价率方面，上半年土地市场竞拍热度呈现出明显的前低后高走势，且波动幅度较大。一季度，受供给端推地节奏偏缓、优质地块占比较低以及房企投资决策普遍后移等因素共同影响，市场竞拍情绪相对平淡。1月300城住宅用地平均溢价率处于年内低位，仅录得2.1%；2月在广州天河马场地块以236亿元总价、243轮激烈竞价成交的带动下，溢价率阶段性攀升至10.6%，成为一季度热度高点；3月随着热点城市推地数量减少，溢价率再度回落至3.4%，市场回归平淡。进入二季度，北京、上海、杭州、深圳等一线及强二线城市加快优质宅地供应节奏，土地市场竞拍热度明显回升。4月溢价率稳步提升至7.2%，5月在京沪杭多宗高溢价地块带动下进一步攀升至12.5%，6月受深圳粤海街道地块以150.7%超高溢价率成交的极端值影响，300城平均溢价率大幅跳升至16.3%，达近五年以来次高位水平。需要审慎看待的是，若剔除深圳6月成交的3宗高溢价宅地，300城当月平均溢价率为9.7%，与上月基本持平，表明市场整体热度并未出现普遍性升温，溢价率的结构性分化特征依然突出。

　　从城市能级梯队的维度观察，2026年上半年各线城市住宅用地市场在推出、成交及出让金等核心指标上普遍呈现同比下降态势，但市场热度的梯度分化进一步加剧，一线城市的韧性与吸引力显著强于二线及三四线城市。这种分化不仅是城市基本面差异的客观映射，也是房企投资策略高度集中化的必然结果。南昌中正司法鉴定所

　　一线城市方面，上半年住宅用地推出及成交面积同比降幅均控制在两成左右，宅地出让金同比降幅亦维持在相近水平，整体表现相对稳健。但更为值得关注的是，一线城市上半年住宅用地平均溢价率达到19.8%，为各线城市中最高水平，显著高于二线城市的4.3%与三四线城市的2.9%。这一溢价水平反映出尽管一线城市供地规模有所收缩，但供地质量持续优化，核心区位、优质配套地块占比提升，有效激发了房企的竞拍意愿。同时，二季度以来一线城市新房市场成交保持相对稳定的修复节奏，为土地市场提供了积极的信心传导。从具体城市来看，上海、北京、深圳、广州四城在供地策略上均不同程度地增加了中心城区及重点功能区的住宅用地供应比例，缩减了远郊区域的供地指标，这种“以质换量”的策略调整，在维系土地市场活力方面发挥了积极作用。

　　二线城市整体表现则相对承压，受上年同期较高基数影响，上半年推出、成交面积同比降幅均超过三成，土地出让金同比降幅更是超过四成，总量指标的回落幅度在各梯队中最为明显。但在总量收缩的背景下，二线城市内部的分化格局进一步加深。杭州、成都等强二线城市凭借坚实的经济基本盘、持续的人口净流入优势以及相对健康的库存去化周期，优质地块竞拍热度不减，溢价成交比例较高，仍是全国性房企战略布局的重点区域。以杭州为例，上半年宅地出让金达485亿元，仅次于上海，其中溢价率超过30%的地块多达15宗，市场活跃度可见一斑。相比之下，武汉、南京、苏州、天津等城市虽然也具备一定市场规模，但受制于新房库存去化压力偏大、销售恢复节奏偏慢等因素，土地市场情绪持续平淡，出让地块多以底价成交，溢价率处于低位。郑州、沈阳、昆明等城市则面临更为严峻的土地市场低温运行态势，房企关注度及参与度均较为有限。司法鉴定调研汇报

　　三四线城市土地市场延续了近年来持续低温的运行态势，上半年推出和成交面积同比降幅均在两成左右，平均溢价率仅为2.9%，在各线城市中处于最低水平。造成这一局面的原因具有多重性：一方面，多数三四线城市面临人口持续外流、产业支撑能力偏弱、公共服务配套水平相对不足等结构性短板，新房市场的有效需求增长乏力；另一方面，在行业整体下行周期中，房企投资风险偏好显著降低，对于去化周期偏长、价格下行压力较大的三四线城市普遍采取观望或回避策略，土地多以底价成交，流拍现象时有发生。预计下半年三四线城市土地市场仍将延续低温运行格局，除非新房销售端出现超预期复苏，否则市场活跃度难以显著改善。

　　城市层面的土地市场集中度在2026年上半年进一步提升，头部城市的引领作用愈发凸显。据中指数据监测，上半年住宅用地出让金排名前20位的城市合计占全国300城土地出让总收入的比重达到62%，较2025年全年水平大幅提升10个百分点。这一数据清晰地表明，在土地市场整体缩量的背景下，土地资源与房企投资正在加速向最具确定性的头部城市集中，尾部城市的市场份额被持续挤压。

　　在TOP20城市中，一线城市与强二线城市占据绝对主导地位。其中，上海上半年住宅用地出让金累计达521亿元，位居全国首位，凭借其稳健的新房市场表现、充沛的高净值购房需求以及完善的营商环境，持续保持对房企的强大吸引力。杭州以485亿元的出让金位列全国第二，其土地市场活跃度在上半年持续保持在较高水平，溢价成交比例及竞价轮次均处于全国前列。北京、广州、深圳三城上半年住宅用地出让金均在300亿元左右，四座一线城市与杭州合计出让金已占TOP20城市总和的较大份额，头部效应之显著可见一斑。从二季度单季表现来看，杭州宅地出让金高达428亿元，上海超过300亿元，深圳与北京均在250亿元以上，核心城市在优质地块集中入市的推动下，单季出让金规模已接近甚至超过部分城市全年水平。司法鉴定机构办案时间

　　在土拍热度方面，2026年上半年全国土地市场整体溢价率虽较2025年同期有所回落，但核心城市优质地块的高溢价成交频次及竞价激烈程度不减，多轮竞价、触顶摇号等现象时有发生。综合分析，当前市场环境下高溢价地块的涌现主要受两方面因素驱动：其一，供地策略的主动优化调整。各地普遍践行“缩量提质”的供地思路，缩减远郊及缺乏产业配套支撑区域的供地规模，将有限的供地指标集中投放于核心区域及优质地块，这从供给侧提升了土地的内在价值与市场吸引力。其二，房企投资策略的高度集中化。在不确定性仍存的宏观环境下，优质地块因具备明确的安全边际与相对清晰的去化预期，成为房企有限资金的首选配置方向，多家企业竞拍同一宗优质地块的局面频繁出现，竞拍轮次增加，溢价率相应被推高。

　　从具体城市表现来看，上海、杭州、深圳三城土拍热度领跑全国，房企布局意愿最为强烈。上半年上海共成交涉宅用地32宗，其中12宗为溢价成交，3宗溢价率突破30%，核心区域地块竞争激烈。杭州成交涉宅用地34宗，溢价成交地块达28宗，其中15宗溢价率超过30%，高溢价地块数量在全国重点城市中占比最高，充分反映出杭州楼市基本面的韧性与房企对其长期价值的认可。深圳虽然上半年仅成交少量宅地，但单宗地块热度极高，6月粤海街道地块以150.7%的溢价率成交，一举刷新深圳涉宅用地单价纪录，尽管该地块规划建筑面积仅约5万平方米，但其稀缺性与区位价值仍引发了激烈的市场竞争。从月度走势观察，上海5月溢价率冲高至34%后，6月仍维持在20%以上，热度持续性较强；杭州1至5月溢价率持续运行在20%以上的较高水平，其中3个月份更是突破30%，市场情绪持续高涨；深圳6月因稀缺地块集中入市，溢价率大幅攀升至115%，呈现脉冲式冲高态势。库尔勒有几个司法鉴定

　　北京、广州、成都等城市虽能凭借个别核心地块拍出高溢价，但市场内部分化较为明显，房企投资策略高度精细化，仅对去化预期明确、竞争格局清晰的核心地块积极布局。北京上半年成交涉宅用地21宗，其中7宗溢价成交，4宗溢价率超过10%。通州九棵树南地块历经178轮激烈竞价，以21.0%的溢价率成交；丰台区三宗地块溢价率均超过15%，显示出核心区位地块的较强吸引力。但值得注意的是，其余14宗地块均以底价成交，全市住宅用地平均溢价率仅为3.6%，反映出北京土地市场内部冷热不均的显著分化特征。广州上半年成交涉宅用地10宗，其中5宗溢价成交。越秀集团经243轮竞价以约236亿元拿下天河马场地块，拉动2月溢价率至24.8%；6月在番禺、海珠等核心区域地块带动下，平均溢价率进一步升至31%。成都上半年成交涉宅用地32宗，其中10宗溢价成交，锦江区牛沙路片区地块以23%的溢价率成交，展现出较强的区域竞争力。然而，当前土地市场低温运行的整体格局尚未发生根本性扭转，多数城市溢价成交比例偏低。武汉、南京、苏州、天津等城市出让地块多底价成交，房企参拍意愿有限，土地市场回暖的基础仍不牢固。

　　从企业拿地端来看，2026年上半年房企投资行为整体延续了2025年以来的审慎基调，但边际上已出现一定积极变化。据中指数据监测，上半年100家典型房企拿地总额为3360亿元，同比下降33.7%，降幅较1至5月收窄6.8个百分点，呈现连续4个月同比降幅收窄的改善趋势。这一边际改善的背后，是多重因素共同作用的结果：北京、上海等核心城市土地市场热度持续保持在较高水平，有效激发了房企的参拍积极性；5月以来深圳房地产新政效应逐步显现，市场成交有所回暖，进一步增强了房企在核心城市拿地的信心；同时，房企销售端亦出现一定程度的边际改善，销售回款能力的修复为拿地提供了更为充裕的资金支持。

　　从全口径新增货值来看，上半年100家典型房企全口径新增货值同比下降33.4%，降幅较1至5月有所收窄。越秀地产、华润置地、保利发展位列新增货值排名前三，三家企业在核心城市的积极布局为其未来可售资源储备提供了坚实保障。整体来看，头部央企、国企凭借雄厚的资金实力、较低的融资成本以及较强的抗风险能力，在当前土地市场中的优势地位进一步巩固。凭祥市司法鉴定

　　从22个重点监测城市的拿地企业结构来看，央国企在土地市场中的主导地位进一步强化。2026年上半年，22城累计住宅用地拿地金额中，央国企占比达54%，较2025年全年有所提升。一线城市及厦门等地央国企拿地金额占比均超过60%，其中广州、深圳两地央国企占比更是超过90%，头部央企在核心城市的资源优势与战略卡位效应进一步凸显。地方国资平台拿地金额占比为25%，较2025年全年降低6个百分点，表明在土地市场逐步回归常态化的过程中，地方托底性拿地的必要性有所减弱，市场化力量正在逐步恢复主导地位。民营房企拿地金额占比维持在16%的较低水平，整体投资意愿依然偏弱，但在杭州、重庆、天津等部分城市，一些深耕本地的优质民企在特定区域保持了一定的布局节奏，展现出局部市场的活力与韧性。

　　2026年以来，各地在土地供应端的政策导向更加鲜明地体现出“控增量、去库存、优供给”的统筹思路。从目前已公布年度供地计划的重点城市来看，普遍调减了2026年住宅用地供应规模，去库存的政策意图清晰明确。例如，北京市2026年商品住宅用地供应安排为弹性指标200至240公顷，较上年的240至300公顷有较为明显的下调；深圳市2026年计划供应商品房用地55公顷，低于上年的60公顷。这种主动缩量不仅是对当前市场库存压力的客观回应，也是从源头防范新增供给过剩、促进市场供需平衡的重要举措。

　　在供地策略层面，各地更加注重精准匹配市场需求，强化“以需定供”的调控导向。广州市明确提出完善土地供应与商品房去库存周期动态挂钩机制，根据市场实际消化能力灵活调整供地节奏与结构。苏州市则进一步细化了分区调控要求，对商品住宅库存较小、去化周期较短的区域，鼓励优先供应优质地块；对库存较大、去化周期偏长的区域，则明确暂停新增商品住宅用地出让，从制度层面保障供地节奏与市场消化能力的动态适配。宁夏固原司法鉴定机构

　　在供给结构方面，各地顺应“好房子”建设导向与品质居住需求升级趋势，在土地供应环节着力优化供应适配性。北京市积极推动“好房子”政策落地实施，着力提升新建住房品质，并同步加强周边基础设施和公共服务配套建设。广州市提出提升新增优质居住用地供应的适配性，主动应对人口年龄结构变化带来的“一老一小”居住需求，适度增加改善型产品用地供应。深圳市则明确增加高品质住房和改善型住房的空间供给，以满足多层次住房需求。

　　在存量土地盘活方面，各地亦加大了政策创新与执行力度。北京市明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，稳步推动存量更新规模不低于新增供应规模，并首次单列城市更新计划指标，为存量用地盘活提供了制度保障。深圳市提出分类识别存量用地资源，明确通过城市更新和城中村改造渠道供应商品住房用地不少于18公顷，进一步拓宽了住宅用地的供给来源，也为城市功能更新与空间品质提升创造了条件。

　　总体而言，2026年上半年的土地市场在总量收缩中展现出结构性亮点，在分化加剧中凸显出核心城市的韧性价值。展望下半年，随着核心城市优质地块持续入市、房企投资策略进一步聚焦以及政策端持续发力，土地市场有望在“点状高热、分化延续”的格局中逐步筑底企稳。但全面回暖尚需新房销售端实现更为扎实的复苏，以及宏观经济环境与行业信心实现更深层次的修复。对于市场参与者而言，精准把握核心城市核心板块的结构性机会，同时审慎评估下沉市场的风险敞口，仍将是下半年投资决策的主线逻辑。通州司法鉴定审计公司