修改预算编制费10月15日深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号，以下简称《实施意见》），自印发之日起施行。此前相关内容与《实施意见》不一致的，以《实施意见》为准。这份文件共六章，从预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持、土地供应到质量监管，对商品房从拿地到交付的全流程作了一次系统性重构。与以往单点调整不同，此次政策把预售准入、资金监管、现房销售、融资安排和土地价款缴纳等环节串联起来，形成覆盖开发、销售、交付全过程的制度安排，既回应市场对交付安全的关切，也对房企资金周转和项目运营提出了新的要求。

　　▲预售管理，主体封顶才能预售，资金监管延至配套交付

　　《实施意见》对预售的准入条件作出一处关键收紧。过去预售条件相对宽松，部分项目在主体结构尚未封顶时即可申请预售，购房人承担了较长的等待周期和交付不确定性。此次调整把预售门槛与主体结构进度直接挂钩，使预售节点的工程形象进度更加明确。京东预算编制方法

　　2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，开发企业申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，标准为申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交项目建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。这一标准不仅看“封顶”这一形象进度，还要求提交经建设、设计、施工、监理等单位签认的质量验收记录，使预售申请建立在已完成主体结构质量验收的基础上。对开发企业而言，预售节点后移意味着前期资金投入增加、回款时间推迟，项目资金安排需要更加审慎；对购房人而言，预售时点的工程进度更加明确，交付预期也相对更有保障。

　　与门槛同步抬高的，是资金监管的力度。《实施意见》要求，项目预售资金全额、全过程监管，项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。这一表述将解监管的时点推到了“配套设施具备交付条件”，而非单纯竣工。也就是说，预售资金监管不再只盯主体竣工，而是延伸到联合竣工验收备案和水电气等配套设施具备交付条件，防止项目在主体完工后因配套未完成、交付条件不具备而影响购房人入住。资金监管周期拉长，对开发企业资金调配提出更高要求，也有助于把预售资金更紧密地锁定在项目建设和交付环节。预算编制后审核

　　为避免政策切换对已出让土地项目形成冲击，《实施意见》按取得证照的时点对在途项目分流，体现“新老划断、平稳过渡”的思路。

　　2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，申请预售时，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；建设工程规划许可证有变更的，以首次取得建设工程规划许可证的时间为准。这一安排考虑了已取得规划许可项目的实际情况，避免因政策切换导致项目预售安排突然中断。

　　2026年8月28日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新的预售政策；但为保持市场供需平稳，各区政府（含大鹏新区管委会、深汕特别合作区管委会）确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房建设局备案后，2027年12月31日前仍可按原有预售条件申请预售，区住房建设部门应当设定预售资金监管额度，保障项目交付办证。这一过渡安排把“按时建成交付”和“加强预售资金监管”作为前提，既给部分在途项目留出缓冲空间，也通过监管额度保障交付办证，防止过渡政策被滥用。

　　值得注意的是，2026年8月28日（含）前的“三旧”改造历史遗留项目，《实施意见》未作明确，而是交由有关部门另行研究。这说明此类项目情况较为复杂，需要在后续政策中单独考虑，不能简单套用新老划断规则。要想消除预算编制

　　▲现房销售，优先推进，定金制度规范销售环节

　　在预售端收紧的同时，现房销售被明确为下一步的方向。现房销售能够实现“所见即所得”，减少购房人对交付进度和房屋质量的担忧，也有助于降低预售制度下的交付风险。此次《实施意见》把现房销售放在优先位置，并通过定金制度对现房销售环节作出规范。

　　《实施意见》明确，自2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。其中，通过招拍挂方式出让、在土地出让公告中明确要求实行现房销售的项目，开发企业应当实行现房销售。也就是说，现房销售并非一律强制，而是区分项目出让条件：土地出让公告明确要求现房销售的，必须执行；其他新出让项目则优先选择现房销售。这样的安排既体现政策导向，也给不同项目留出根据土地条件和市场情况选择的空间。

　　在备案环节，开发企业在取得房屋首次登记后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报项目所在区住房建设部门备案后，可按现房销售方案组织销售；所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。现房销售方案备案和“无抵押、查封”要求，目的是保证现房销售时房屋权属清晰、交付条件具备，避免购房人购买存在权利瑕疵的房屋。基地建设预算编制

　　《实施意见》还推行现房定金制：已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业在充分研判履约和交付风险后，可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。定金合同应当约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，开发企业依法返还定金，承担违约责任。定金上限设为总价款的3%，有助于控制购房人前期资金压力，防止开发企业通过高额定金锁定客户、转嫁风险；定金合同明确交付时间和违约责任，则为购房人提供了较为清晰的合同保障。开发企业在收取定金前应充分研判履约和交付风险，不能把定金当作无约束的“占位费”。

　　▲资金归户管理，主办银行制推动项目资金封闭运行

　　《实施意见》中一项此前市场讨论较少的安排，是推行主办银行制度。主办银行制度的核心，是让一个项目对应一家主办银行，由主办银行对项目资金进行归户管理和融资支持，改变过去多头开户、资金分散、监管难度较大的状况。

　　2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，实行主办银行制，开发企业和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。双向选择意味着开发企业可以根据融资条件、服务能力选择主办银行，银行也可以根据项目风险和服务能力决定是否参与；一个项目确定一家主办银行，则使融资责任和资金监管责任更加集中。部门预算编制分工

　　与之配套的是封闭式资金管理：开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应当纳入该账户管理。资金归户管理后，主办银行能够更连续地掌握项目资金流入流出和工程进度，便于对资金使用进行监督；开发企业也需要按照主办银行要求安排资金，确保项目建设和交付所需资金不被随意挪用。

　　监管职责同步落地。项目所在区住房建设部门履行预售资金和现房定金监管职责；深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，承担预售资金和现房定金具体监管工作。区住建部门承担监管职责，公积金中心承担具体监管工作，形成监管责任与操作执行相衔接的安排。主办银行制度与预售资金全额监管、现房定金监管相互配合，使项目资金从归集、存储到支付形成相对封闭的管理链条。

　　▲放贷时点后移，竣工备案后发放个人住房贷款

　　在信贷端，《实施意见》给出了一处硬约束。2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。这意味着，个人按揭的发放时点被系在了竣工备案这一环节上。过去部分项目在预售阶段即可办理个人按揭，按揭资金提前进入开发环节；此次把放贷时点后移至竣工备案，有助于防止按揭资金过早流入项目、增加交付风险，也使个人住房贷款发放与项目竣工备案状态挂钩。贷款资金通过受托支付进入资金监管账户，则进一步保证贷款用途与项目建设相关联。装修预算编制步骤

　　对开发端，文件同时提供了支持。《实施意见》提出，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度；贷款银行应当根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，资金通过主办银行资金账户受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于项目建设。现房销售项目和“好房子”项目前期资金占用较大，开发贷款支持有助于缓解企业资金压力；分批发放、受托支付则保证贷款资金按建设进度投放、用于项目建设，防止资金挪用。

　　在土地出让环节，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳：首期款在出让合同签订之日起30个自然日内缴清，比例不得低于全部土地出让价款的50%；余款原则上在一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后，可在两年内缴清；分期缴纳的，不计利息。土地价款分期缴纳，有助于缓解房企拿地阶段资金压力，但首期款比例不低于50%、余款期限和集体决策要求，也体现了风险控制考虑。分期缴纳不计利息，则在一定程度上降低企业财务成本。

　　值得注意的是，分期缴款项目可凭出让合同申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；但在土地出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。拿地门槛后移，但预售的闸门与缴款进度相绑定。也就是说，企业可以凭出让合同推进前期规划许可，但土地价款未缴清前，不能办理国有建设用地使用权首次登记，也不能取得第一批次商品住房预售许可。这样的安排既给企业前期报建留出空间，又通过预售许可与缴款进度挂钩，防止企业未缴清土地价款即通过预售回笼资金。预算编制要求模板

　　除交易环节外，《实施意见》还对质量与秩序作出安排。在质量端，要求建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理；在审批端，持续优化规划设计、开发建设、竣工验收以及上市销售等审批流程；在秩序端，健全房地产市场信息公开发布机制，加强市场监管，加大对违法违规行为的查处力度。质量保障体系强调从规划设计到交付使用的全过程管理，意味着质量监管不再只盯施工阶段，而是向前延伸到设计、向后延伸到交付使用；审批流程优化则有助于提高项目推进效率；信息公开发布和市场监管，则有利于维护市场秩序、减少信息不对称。

　　总体来看，深圳此次《实施意见》围绕商品房销售制度作了一次全流程、系统性的调整。预售门槛提高至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管；现房销售优先推进，定金上限控制在总价款3%；主办银行制度推动项目资金归户管理；个人住房贷款在竣工备案后发放，开发贷款和土地价款安排则兼顾支持与约束。政策既收紧了预售环节的风险敞口，也为现房销售和“好房子”项目留出融资支持空间；既通过新老划断减少政策切换冲击，也通过土地价款分期和预售许可绑定缴款进度，平衡企业资金安排与项目交付保障。随着政策落地实施，深圳商品房销售制度将逐步转向更加注重交付安全、资金监管和现房销售的方向，房企开发经营逻辑和购房人决策预期也将随之调整。装修预算编制方法