商品房销售制度改革正在地方加速落地。10月24日至25日，合肥、苏州两座城市相继发布关于贯彻落实《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）的实施意见，围绕商品住房预售管理、现房销售、预售资金监管、主办银行制度、土地供应等方面作出细化安排。两城新政接连出台，说明商品住房销售制度改革已从国家层面的制度部署，进入地方细化落实和项目操作阶段。对于房企而言，预售条件、资金监管、现房销售和融资安排都在发生变化；对于购房者而言，房屋交付安全、资金安全和销售透明度有望得到进一步保障。

　　值得关注的是，两城均明确：2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，且预售资金实行全额、全过程监管；新出让土地商品住房项目优先选择现房销售。这两条安排，一条收紧了预售入口，一条明确了现房销售方向，再加上资金全额监管和主办银行制度，构成了此轮销售制度改革的核心框架。预售不再是可以提前回款的“宽松通道”，现房销售也不再只是个别项目的探索，而是新出让土地项目的重要选择方向。

　　▲提高预售门槛，主体封顶方可预售，资金实行全额全过程监管

　　合肥、苏州均以2026年8月28日为界，对商品住房项目实行分类管理。新老项目如何衔接，直接关系在建项目、已供地项目和后续出让项目的政策适用，因此两城都采取了“新项目从严、在途项目分类过渡”的安排。

　　新取得土地项目方面，两城均明确：申请预售的商品住房项目，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。也就是说，新项目如果想走预售路径，不能再像过去那样在主体结构尚未封顶时提前销售，而必须等到单体建筑完成主体结构封顶，才能申请预售。预售门槛提高，意味着房企前期资金投入增加、回款节点后移，项目资金安排需要更加审慎。

　　对于“封顶”的认定，苏州要求楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，由建设、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章确认，并经属地住建部门现场核查；合肥明确以工程实际进度为准，即主体承重结构施工至设计屋面标高并完成顶层浇筑。两城对“封顶”的认定口径略有差异，但共同点是把“封顶”从形象进度概念落到可核查的工程节点上，避免以“差不多封顶”提前申请预售。苏州强调多方签认和现场核查，合肥强调主体承重结构实际进度，都是为了让预售条件具备可验证性。

　　资金监管上，苏州明确，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目完成现房销售备案后方可解除监管；合肥要求项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后方可解除监管，具体细则另行制定。两地解除监管的时点表述不同，但方向一致：预售资金不再只是阶段性监管，而是实行全额、全过程监管，把购房款更紧密地锁定在项目建设和交付环节。对房企而言，资金“全额全过程监管”意味着项目资金腾挪空间收窄，必须更加注重自有资金安排和开发贷支持；对购房者而言，预售资金监管周期延长，有助于降低资金被挪用和项目停摆风险。

　　在途项目方面，8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策执行。对于已取得土地但未取得规划许可证的项目，两地设置过渡安排：原则上按新出让土地项目执行，但在确保项目按时建成交付的前提下，经评估、备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，不过需设定覆盖工程建设配套费用的重点监管额度，保障项目竣工验收及配套交付。这一安排体现了“新老划断、平稳过渡”的思路，既给部分在途项目留出缓冲空间，也通过重点监管额度保障项目建设和配套交付，防止过渡政策被滥用。

　　▲新出让土地优先现房销售，定金监管、主办银行与土地分期同步跟进

　　现房销售是此轮改革的核心。两城均明确，2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，房企需完成竣工验收备案（苏州为取得房屋首次登记）后，将现房销售方案报住建部门备案再行销售，所售房屋及土地应无抵押、查封等限制交易情形。现房销售优先，意味着新出让土地项目在销售方式上要向“所见即所得”靠拢。购房者可以实地查验房屋质量、社区配套和交付条件，减少期房销售下的交付不确定性；房企则需要在项目前期投入更多资金，把建设周期扛到竣工备案或首次登记后再销售。

　　现房定金应全部存入监管账户、监管期间不得使用。苏州明确上限为购房总价款的3%，合肥为5%。横向比较来看，合肥定金上限与广州、天津、武汉、杭州同为5%，高于上海、深圳、苏州的3%和北京的1%，体现因城施策差异。定金上限不同，反映各地在购房者资金压力、房企销售安排和市场风险之间的平衡不同。无论比例高低，定金全部存入监管账户、监管期间不得使用，都是为了确保定金不被挪用，保障购房者资金安全。

　　融资端，两城均落地主办银行制度：项目存续期间，开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行账户管理。苏州还明确，8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放按揭贷款（含公积金贷款）；两城均支持房企通过债券、股票、资产支持证券和REITs等方式开展基于项目的融资。主办银行制度的核心，是让项目资金归户管理、封闭运行，便于银行掌握项目资金流向和工程进度；按揭贷款在竣工备案后发放，则把个人住房贷款发放时点与项目竣工备案状态挂钩，进一步降低交付风险。支持债券、股票、资产支持证券和REITs等融资方式，则是在收紧预售资金的同时，为房企提供基于项目的多元化融资渠道。

　　土地供应端，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳：首付款在出让合同签订之日起30日内缴纳且不低于总价款的50%，余款两年内缴清、不计利息。同时要求房企用自有资金购地，并在土地出让公告中公开现房销售相关信息。土地价款分期缴纳，有助于缓解房企拿地阶段资金压力；首付款不低于50%、余款两年内缴清且不计利息，则是在支持与约束之间取得平衡。要求自有资金购地，有助于防止房企过度依赖杠杆拿地；土地出让公告公开现房销售信息，则让房企在拿地前就能明确销售方式要求，减少后续政策预期不确定性。

　　政务服务方面，两城推动“拿地即开工”“交房即发证”，支持项目按最小单元分期竣工备案、分期办理销售手续；商品住房开发建设实行项目开发公司制，压实工程质量首要责任，并加大市场监管力度，依法查处违法违规行为。拿地即开工、交房即发证，旨在提高项目审批和交付登记效率；按最小单元分期竣工备案、分期办理销售手续，则有利于项目根据建设进度分批形成可销售、可交付条件。项目开发公司制强调项目独立运作和质量责任落实，加大市场监管则是对违法违规行为的必要约束。政策支持与监管并重，才能使销售制度改革顺利落地。

　　作为江苏、安徽两省市场修复动能较强的代表城市，苏州、合肥均处于重点城市中的“修复先行”梯队。市场修复为改革提供了窗口期，改革也需要市场稳定作为支撑。克而瑞苏州数据显示，“金九”苏州市区新房供应量迎来近三年历史新高。2026年9月，苏州市区商品住宅取证面积约58.7万平方米，环比增加约299.76%；成交面积约22.14万平方米，同环比同步增长；新建商品住宅成交均价26926元/平方米，基本持平。供应放量、成交增长、价格基本持平，说明苏州市场在政策调整期仍保持一定活跃度。

　　合肥的表现则相对稳健。中信数据显示，2026年9月，合肥新建商品住宅成交约1287套，环比上涨6.98%，同比上涨3.46%；成交均价21607元/平方米，环比下跌4.51%。成交量环比、同比双升，均价环比有所回落，反映出市场以价换量、成交修复的特征。一升一稳之间，两城市场回暖为改革提供了窗口期。苏州供应和成交明显回升，合肥成交稳健、价格有所调整，两城市场基础不同，政策细则也体现因城施策。

　　总体来看，苏州、合肥此次新政围绕预售管理、现房销售、资金监管、主办银行、土地供应和政务服务形成了一套组合安排。预售门槛提高至主体封顶，预售资金全额全过程监管；新出让土地优先现房销售，定金纳入监管并设置上限；主办银行制度推动项目资金归户管理，按揭贷款发放与竣工备案挂钩；土地价款可分期缴纳，同时要求自有资金购地和公开现房销售信息；政务服务与项目开发公司制、市场监管同步跟进。这些安排既收紧了预售环节的风险敞口，也为现房销售和项目融资留出政策空间。随着新政落地，苏州、合肥商品住房销售制度将逐步向交付安全、资金监管和现房销售方向调整，房企开发经营逻辑和购房者决策预期也将随之变化。