随着2025年城市更新政策的全面落地，我国城市发展正式进入以“提质增效”为核心的新阶段。本次政策首次系统提出八大重点任务，涵盖建筑改造、社区治理、功能完善、生态修复、文化传承等多个维度，标志着城市更新从过去以“拆”为主的粗放模式，转向以“改”为重点的精耕细作。此举不仅着眼于解决存量房时代的现实痛点，更致力于通过全生命周期综合改造提升人居环境，激活数万亿级市场潜力，重构城市发展路径与居住价值逻辑。

　　▲八大重点任务推动“住有所居”迈向“住有优居”

　　〖1〗建筑改造：以结构安全与功能焕新激活存量资产价值

　　（1）安全性能全面提升。政策明确优先拆除D级危房，同步推进燃气、供水、排水等隐蔽工程系统改造。例如，重庆中二路老旧小区通过精准的高差处理与无障碍设施建设，有效解决30米地势落差带来的通行难题，成为全国城市更新示范项目。

　　（2）功能设施持续迭代。积极推进电梯加装、充电桩配置、智慧安防系统建设，并充分利用闲置空间进行功能置换。上海临汾路社区将原有废弃幼儿园改造为综合为老服务中心，实现每百户居民拥有社区服务面积超过30平方米，极大提升了社区服务的覆盖水平。

　　（3）空间资源高效统筹。通过地下空间开发建设停车场、原有锅炉房改造为便民超市等方式，实现“地上地下一体化、存量空间功能复合化”利用，提升土地资源集约利用水平。

　　〖2〗社区焕新：构建便捷、包容、智慧的完整生活圈

　　（1）打造“15分钟社区生活圈”。杭州缤纷社区通过整合五个相邻小区资源，系统建设社区食堂、医疗站、文化活动中心等设施，形成“邻聚里”综合服务体，成功加装电梯165部、新建充电桩2241个，显著提升居民生活便利度。

　　（2）推进社区数字化治理。重庆民主村开发“云上民主村”智慧平台，整合物业报修、养老预约、社区议事等30余项功能，实现服务事项“一网通办”，群众满意度达到96.8%，有效提升社区治理效能。

　　（3）鼓励居民参与共建共治。南京小西湖片区创新采用“院落单位”更新模式，由居民自主选择留改或搬迁方式，新增商业网点20余家，片区整体收入增长约40%，实现了社会效益与经济效益的双重提升。

　　〖3〗城市功能完善：从基础设施补短板到培育产业发展新动能

　　（1）推进地下管网系统改造。2025年中央预算内投资设立城市更新专项，重点支持污水收集处理、排水防涝等工程建设。全国范围内有待更新改造的地下管网总长度接近60万公里，市场空间巨大。

　　（2）加强文化赋能与产业导入。重庆山城巷通过“政府引导+企业运营+居民参与”模式，引入文创商业业态，实现租金水平提升8倍，常住人口增长80%，形成文旅融合发展的良性循环。

　　（3）推动老旧厂区转型升级。北京首钢园充分利用工业遗产发展冰雪体育、数字科技等新兴产业；上海杨树浦电厂改造为绿色能源技术创新中心，实现从工业厂区到创新高地的华丽转身。

　　〖4〗生态与人文协同：修复城市自然基底与文化记忆

　　（1）实施生态修复工程。广州永庆坊项目将河道治理与街区微更新相结合，恢复岭南水乡风貌；深圳大沙河公园通过生态岸线修复，构建连续贯通的滨水绿廊，成为城市中心重要的“生态绿肺”。

　　（2）加强历史文化传承。成都宽窄巷子在保留川西传统民居风貌的基础上，引入非物质文化遗产体验业态；西安永兴坊改造严格保留唐代里坊格局，年接待游客量超过2000万人次，实现文化保护与活化利用的有机统一。

　　▲创新资金机制：构建中央、地方与市场协同的投入格局

　　〖1〗强化财政资金引导作用

　　（1）用好超长期特别国债。2024年国家已发行万亿元规模特别国债，重点支持城市地下管网改造项目；国家开发银行发放城中村改造专项借款超过1000亿元，为重大项目提供长期稳定资金支持。

　　（2）用足地方政府专项债券。广东省计划在2025年发行专项债券支持管网改造项目；江苏省设立规模达4亿元的“城新贷”贴息资金，有效降低项目融资成本。

　　〖2〗创新市场化融资工具

　　（1）推进基础设施REITs试点。重庆开埠遗址公园通过资产证券化实现年营业收入5500万元，探索出历史街区可持续运营的创新路径。

　　（2）深化政企合作模式。渝中区戴家巷项目引入社会资本1.2亿元，改造后物业价值提升300%，形成“商业收益反哺社区管理”的良性循环机制。

　　〖3〗建立居民共建共担机制

　　（1）推广自主更新模式。南京市允许居民根据意愿选择“留改”或搬迁，通过“院落单位”更新有效降低人口密度；重庆后堡社区居民自发筹资超过1亿元参与社区改造，体现了居民主体作用的充分发挥。

　　（2）创新公共收益转化机制。杭州缤纷社区将原有楼廊空间改造为邻里交往空间，通过社区广告、停车收费等收益反哺日常维护，实现社区微更新的可持续运营。

　　▲民生机遇与参与路径：城市更新带来的多重价值提升

　　〖1〗居住品质显著改善

　　（1）老旧小区资产价值重估。改造后的小区租金普遍上涨20%-30%，杭州某小区加装电梯后二手房溢价率达到15%，居民财产性收入实现稳步增长。

　　（2）社区商业活力持续增强。上海愚园路改造引入网红书店、创意餐饮等新业态，日均客流量从5000人增至2万人，周边商业体销售额增长40%，形成高品质消费场景。

　　〖2〗就业与产业机遇广泛涌现

　　（1）工程建设领域需求旺盛。2024年全国城市更新总投资规模达2.9万亿元，带动建筑、建材、设备制造等上下游产业发展，预计新增就业岗位超过200万个。

　　（2）新兴服务业态快速成长。智慧社区管理、适老化改造设计、文化运营等领域专业人才需求激增，持有建造师、造价师等职业资格证书的专业人员将获得优先发展机会。

　　〖3〗风险提示与参与建议

　　（1）理性看待投资价值。政策明确“大规模拆迁不现实”，更新改造以微更新、渐进式提升为主，需警惕“拆迁暴富”等投机心理。

　　（2）规范参与更新过程。居民可通过社区议事会、政府信息公开平台等渠道理性表达需求；企业应重点关注PPP、特许经营等合规合作模式，确保项目参与路径合法合规。

　　▲未来展望：从物理更新到系统重构的城市发展新模式

　　此次城市更新不是简单的“穿衣戴帽”式改造，而是通过制度创新与技术赋能，实现发展方式的三大深刻转变：

　　〖1〗从单项改造到系统治理。重庆民主村项目将基层党建、数字化治理、适老化服务深度融合，形成“党建引领+数字赋能+服务集成+居民共治”的四位一体治理体系。

　　〖2〗从政府主导向多元共治。北京首钢园采用“管委会+开发公司+专业运营团队”的管理架构，有效平衡公共利益与市场化运营的关系。

　　〖3〗从硬件提升到价值共创。成都玉林东路通过“O+EPC”（运营导向的工程总承包）模式，实现商户坪效从600元/平方米提升至2000元/平方米，形成商户、居民、运营商多方共赢的发展格局。

　　住建部数据显示，2025年城市更新将成为扩大内需的重要抓手，预计带动相关市场规模超过30万亿元。这场关乎14亿人居住环境的深刻变革，不仅涉及建筑的“面子”与“里子”，更将重构城市经济生态和社会治理模式。对于普通居民、市场主体和专业从业者而言，唯有准确把握政策导向、积极参与更新实践，才能在这场以质量为导向的存量发展时代中赢得先机。