推进预算编制改革继广州南沙之后，广东土地市场又出现一宗把现房销售和全装修比例同时写进出让条件的商住地。9月11日，江门市公共资源交易中心发布台山32号地块挂牌公告，这宗位于台山市台城西湖工业投资示范区的近百亩用地，起拍价约2.04亿元，明确要求整体项目实行现房销售，且全装修住宅开发比例不低于50%。从交易规则看，它不只是把房子建好再卖这么简单，而是把开发企业的资金节奏、施工安排、产品标准和去化能力一并绑进土地条件里。对购房人而言，现房加全装修意味着收房确定性更高；对房企而言，则意味着从拿地、施工、装修到回款的全周期都被重新拉长，资金和操盘能力面临更直接的考验。

　　9月14日，台山市自然资源局相关人士向中国房地产报记者表示，目前尚未明确该市未来推出的宅地是否均实行现房销售，50%的全装修住宅比例也不是统一要求。这一表态说明，台山32号更多具有个案试点和区域探路性质，并不意味着当地所有新供宅地都会照搬同一标准。即便如此，该类地块已经足以触动开发端对现房模式、装修交付和县域库存的重新算账。建筑装饰预算编制

　　台山32号地块位于台山市台城西湖工业投资示范区东城路19号，用途为二类城镇住宅用地兼容商业服务业用地。挂牌信息显示，出让建设用地面积约66131平方米，折合约99.2亩；容积率大于1.0且不超过1.8，商业计容占比不超过20%，建筑密度不超过30%，绿地率不低于30%，建筑限高不超过80米。地块起始价20415万元，竞买保证金4083万元，加价幅度205万元/次，最高限价30622.5万元；按起始价和最大容积率折算，楼面地价约1715元/平方米。竞价安排上，竞买申请时间为10月2日至10月10日16时，保证金缴纳截止10月10日17时，网上挂牌报价自10月2日开始，10月12日9时30分进入限时竞价。

　　这宗地最关键的不是价格，而是销售与产品条件。公告明确，项目实行现房销售，开发建设的全装修住宅比例不低于50%。同时，地块还附带较为完整的配建和市政要求：排水渠及村道由竞得人负责迁改，排水渠长度约400米、断面约2米×2米，可结合北侧道路退缩改造，方案需征得台城街道及水利、城管等部门同意；配建保障性住房以中小套型为主，二房一厅或一房一厅居多，单套以40平方米左右为主、严格控制在60平方米以下，且与商品房同步报建、同步建设、同步竣工验收。若对外销售住宅部分带装修，配建保障房应按同样装修标准移交；若全部毛坯销售，保障房则按江门市配建住宅室内装修标准指引装修。保障房和停车位建成验收后无偿移交台山市住房和城乡建设局。预算编制系数设计

　　土地出让金支付沿用原有规则。竞得人须在2026年12月10日前缴清全部出让价款；首付款比例不低于全部价款的50%，并在签订出让合同之日起30天内缴纳；选择分期支付的，需按约定向出让人支付利息。也就是说，这宗地并没有像广州南沙部分试点那样给予两年期分期付款缓冲，现房销售所增加的资金占压，需要企业自行通过开发贷、自有资金和后续销售节奏去消化。

　　江门并非没有现售制度基础。早在2013年8月，江门市住房和城乡建设局就印发《关于市区商品房现售管理的办法》，在市区试行商品房现售；2025年1月又制订《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法》。按现行规则，现售商品房需具备开发资质、土地权属文件、工程规划和施工许可、竣工验收、实测测绘，以及水电气通讯等配套交付条件，现售备案材料齐全的，属地住建部门5个工作日内办结。这为台山32号从土地端走向销售端提供了制度底座，但也意味着项目只有等到工程竣工、配套到位、验收和测绘完成，才能进入现房销售备案和实质回款。

　　正因回款节点后移，房企态度出现明显分化。台山市一家国有房企负责人表示，公司还有不少存量现房要消化，暂时不考虑拿新供应的现房销售土地。在其看来，江门可售现房在去化速度不变的前提下至少还要再消化两三年，现房销售新政短期不会显著改变供需，当前仍以去库存为核心。某民营房企则更直白地表示，更青睐能够毛坯竣备的项目，便于尽早完成工程节点、降低装修组织和资金沉淀压力。另一家广东民营房企管理层认为，50%全装修比例仍然偏高，工期和资金都会被持续挤压：全装修不是简单在毛坯房基础上加一道工序，而是要把设计标准、材料集采、样板验收、批量施工、空气质量、售后维修全部纳入开发计划，任何一个环节卡顿，都会影响整盘竣工和现售备案。预算编制费分录

　　江门业内也有相对乐观的判断。部分人士认为，台山32号起始楼面价约1715元/平方米，在江门全市属于低位，地块体量不大、限高和容积率适中，试错成本相对较小；若企业能够控制全装修标准、合理排布施工流水，并借助现房实景提升溢价，理论上仍有一定利润空间。但低位楼面价并不能完全抵消现房模式下的资金成本，尤其对依赖预售回款、融资空间有限的中小民企来说，低单价与长周期之间仍要重新测算净现值、融资利息和去化周期。

　　在台山之前，广州已经先一步用土地试点现房销售。8月28日，南沙区珠江街道五涌南侧DZ0206115、DZ0206129、DZ0206121地块成交，计容建筑面积约23.9万平方米，分为3个小地块，最终由南沙区属国企南沙开建以19.07亿元底价竞得。该宗地采用现房销售承诺制：竞得人承诺在其中一个小地块执行现房销售的，成交价款可分期支付，签约30天内支付不低于50%，两年内付清全部价款；但在现房销售地块所有楼栋取得《广州市商品房现售备案证明》前，其余地块不得申请办理预售许可证。与台山32号整体现房不同，南沙只要求部分小地块现房，其他地块可在现房节点前按预售规则推进，既测试现房交付能力，也保留传统回款通道，明显更照顾大体量项目的资金周转。

　　广州全市是否会按南沙标准继续推现房地块，目前仍无定论。8月28日以来，广州新挂牌商住用地3宗，总起始价超过84亿元，均未要求现房销售。9月9日，白云区召开重点地块推介会，会议未明确现房销售落地细则；与会房企提出多项建议，包括尽快公布哪些地块可预售、哪些作为现房试点，将出让金分期支付时限延长至2年，简化竣备验收和建造方式，适当下调容积率等。这些诉求反映出开发端的核心顾虑：现房销售改变的不只是卖房节点，而是拿地测算、工程计划、融资期限和产品定位的全流程。广东预算编制模板

　　广东省内其他城市近期推出的商住用地，多数仍未把现房销售作为统一条件。9月9日，佛山市南海区大沥镇太平大道以北、体育西路以西地块挂牌，最大计容建筑面积约2.7万平方米，起拍价1.14亿元；出让要求包括签约12个月内动工、48个月内完成全部建设并通过竣工验收，竞得人配合“交房即发证”，确保购房人收房时即具备申请不动产权证条件。“交房即发证”提升收房便利度，但并不等于现房销售，项目仍可在符合预售条件后按既有规则推售。9月11日，普宁市挂牌一宗住宅用地，宗地面积仅1876平方米，起始价600万元，仅对竞买人资格、开工竣工时间等作基本要求，同样未涉及现房销售。两套样本说明，当前广东土地端对现房制度仍在“分城、分宗、分条件”试探，既没有全省一刀切，也没有回到过去单纯以预售速度评价地块吸引力的旧逻辑。

　　从更大背景看，现房销售对县域和三四线市场的影响会更复杂。台山32号如果顺利成交，项目要走到现房销售阶段，需完成主体施工、全装修批量交付、配套验收、保障房同步移交和现售备案；若其中任一节点拖延，回款周期还会进一步拉长。对库存本就偏高的地区而言，现房短期不会增加可售供给，反而延缓新盘入市，对存量现房去化有一定缓冲；但对房企来说，库存未清、再拿现房地块，会形成新旧资金双向占压。国企若以稳供应、稳交付为目标，可能更敢于承接试点；民企若更看重资金回转，则更可能偏向毛坯竣备、小体量、低配建地块。编预算编制办法

　　全装修比例不低于50%同样需要分开看。支持方认为，现房加全装修能把墙面、地面、厨卫、水电、门窗等交付标准前置展示，购房人看实体房、看样板套、看材质清单，减少期房阶段因效果图与实景不一致产生的纠纷；开发企业也可通过标准化集采和批量施工控制单套装修成本。反对方则担心，县域改善需求有限、客户对装修溢价接受度不一，强制或半强制高比例全装修会提高单盘投资强度，若销售定价无法覆盖精装成本，企业利润会被进一步摊薄。对台山这类项目而言，更务实的路径是按不同客群拆分产品：一部分做高标准化全装修，用于提升现房展示和整体溢价；一部分在政策允许范围内保留更灵活的毛坯或简装选项，降低中小刚需客户的进入门槛。

　　整体来看，台山32号的意义不只在一宗地挂牌，而在于它把现房销售、全装修、保障房配建、市政迁改和现售备案放在同一个土地包里，倒逼开发企业从“拿地即算预售回款”转向“竣工实景再定价”。广州南沙以部分地块现房、分期出让金作过渡，台山以整体现房、50%全装修作更紧约束，广州其他新挂牌地块和佛山、普宁等地则暂未跟进，说明广东现房土地规则仍处于分城试水期。对购房人是交付更稳，对房企是资金更重，对地方政府则是如何在去库存、稳土地、提品质之间找平衡。未来一段时间，真正决定这类地块能否持续供应的，不只是楼面价低不低，而是现售备案效率、装修成本管控、保障房同步建设以及房企中长期资金能否跟上。提高预算编制率