预算编制下达流程上篇我们讨论了一个判断：在2026年的市场里，真资产不是“核心城市”四个字的简单贴牌，而是核心城市叠加不可替代资源，再叠加持续现金流能力之后的产物。地理位置的稀缺、产业生态的不可迁移，是前两把尺子。下篇继续往前走，把另外两类资源拆开看，并落到开发企业和个人投资者具体该怎么做的层面。

　　第三类：公共资源的不可替代

　　这里的公共资源，特指那些无法通过市场机制在短期内增加供应的资源。它们不是开发商能“配”出来的，也不是规划图上画一条线就能长出来的，而是长期公共投入、制度安排和城市治理共同沉淀下来的结果。

　　顶级学区是其中最典型的样本。深圳福田百花片区聚集了荔园小学、深圳实验学校等一梯队公办名校，在就近入学政策框架下，学区房具有极强的不可替代性。2026年市场深度调整尚未完全结束时，这个片区却走出了独立行情：国城花园44平方米小户型单价重回17万元/平方米以上，较去年低位反弹超过15%；金茂礼都约45平方米房源总价重回538万元，较去年底上涨超38万元。杭州西城年华小区对口保俶塔申花实验学校，成交均价从2016年的30865元/平方米涨至2026年的59160元/平方米，十年涨幅91.67%。施工预算编制时间

　　学区房的逻辑不是房子好，而是学位少。一所顶级公办小学每年招生名额就那么多，对应的划片范围就那么几个小区，想进这所学校就必须买这个范围内的房子。房子本身可能是上世纪九十年代建成的老楼，外立面斑驳、楼道老旧，但学位的确定性极高，不受大学区制度影响，市场就愿意为这张“入场券”付溢价。政策可以把学区溢价控制一部分，比如多校划片、积分入学、教师轮岗，都会挤压单点炒作空间；但只要优质教育资源的供给远远小于需求，学区房的价值底座就不会消失。

　　公共资源的一个共同特征是，它的供给由规划决定，不由市场决定。一所三甲医院从立项、征地、建设到投入使用，通常需要5到8年；一所顶级小学从建校到形成稳定口碑、师资梯队和升学成绩，需要十几年甚至几十年的积累。这种供给节奏和房地产市场的周期并不匹配——市场可以在一年里热炒一个概念，但造不出一所被时间验证的好学校。这就决定了绑定这些资源的物业，其价值底线比普通物业要高得多，抗跌性也更强。

　　需要提醒的是，公共资源绑定也不是无条件保值。学区政策一旦调整，单点依赖过强的小户型会出现剧烈波动；医疗资源、轨道交通如果重复建设，稀缺性也会被稀释。所以判断公共资源型资产，要看“资源供给周期”和“政策稳定性”两条线：供给越难复制、政策越难颠覆，资产属性越扎实。会计预算编制流程

　　第四类：自然与历史资源的不可再生

　　江景、湖景、山景、历史街区，这些东西的特点是一旦被占用就不可逆。一片滨水岸线被高层住宅占掉，就不可能再退回到开阔视野；一条历史街区的肌理被拆平，就再也回不到原来的城市记忆里。

　　深圳湾就是一个极端例子。2026年上半年，位于深圳湾超级总部基地的安缇雅苑推出72套大平层，备案均价18.58万元/平方米，最低备案总价超过3900万元，开盘当日接近售罄。同一时段，中信信悦湾、宝安观潮府等项目也接连实现高去化，其中信悦湾78套海景大平层半小时售罄，观潮府多开多捷、累计销售额突破百亿元。深圳豪宅市场在整个上半年走出独立行情，核心驱动不是“房子贵”，而是“资源少”。

　　深圳湾的稀缺性不只是“海景”两个字。深圳湾超级总部基地的规划定位是深圳未来城市形态的标杆区域，住宅用地极为有限，绝大部分土地被规划为商业、办公和公共空间。在这种规划约束下，能入市的住宅本身就是稀缺品，更何况还叠加了无遮挡海景、城市天际线、跨境通勤效率等复合资源。买家买的不是混凝土，而是一扇窗外的不可逆视野。各项预算编制公式

　　杭州的情况也类似。2026年上半年，杭州新房成交2.62万套，其中总价2000万元以上高端房源成交700套，刷新近十年历史新高。这些高端房源主要集中在钱江新城、滨江等拥有一线江景或核心城市资源的板块。钱江新城二期上半年二手房成交91套，套均面积219.6平方米，套均总价超1400万元，其中一线江景房源单价突破8万元/平方米，而后排或非江景房源单价可能不到6万元。同一个板块、同一个小区，前后楼价差可以拉开30%以上——差的不是装修，是景观的不可再生性。

　　对开发企业来说，如果一个地块绑定了不可再生的自然或历史资源，产品定位就应该围绕这个资源来做，而不是先画完标准户型再“顺手”利用景观。规划阶段要把资源利用最大化：景观面宽尽量做大，主要功能空间（客厅、主卧）优先布置在景观面；建筑形态上，低密产品比高密产品更能放大资源独占性，一户一景和一层多户的经验完全不同。杭州、深圳上半年高端房源的热销，很大程度上就是这种“资源导向型产品逻辑”在起作用。

　　对个人投资者来说，景观资源的溢价有临界点。一线无遮挡的江景/海景，和“能看见一点水”的景观，是两个完全不同的价格体系。判断标准很朴素：站在房间的主要活动区域（客厅沙发位置、主卧床的位置），能在不移动身体的情况下看到完整的景观面，这个景观溢价才是可靠的。如果需要走到阳台边缘、歪着头、穿过空调机位才能看到，那这个景观对资产价值的支撑力就要打折扣。买景观资产，买的是“日常视线的独占权”，不是宣传册上的“享江景”。物业预算编制指引

　　▲开发与投资的新打法

　　◇对于开发企业而言

　　〖1〗拿地逻辑，从“便宜”转向“确定”

　　从2025年到2026年的土地市场数据看得很清楚，高价地集中在少数城市的少数板块。2025年北上杭三城土地出让金均超千亿元；2026年上半年，高溢价成交的地块基本都在一线和强二线城市的核心区位，深圳南山粤海地块楼面价拍到10.87万元/平方米，刷新涉宅用地纪录。

　　这个趋势不是短期的。背后的原因是，开发企业对确定性的追求越来越强烈。在三四线城市拿地，销售去化存在很大不确定性；而在一线城市核心区位拿地，虽然拿地成本高，但销售速度、价格韧性和融资可接受度相对可控。对于资金链紧张的开发商来说，宁可高价拿好地，也不愿意便宜拿差地——“差地的便宜”最后可能变成“库存的昂贵”。

　　拿地之前，先做三件事。一是看这个地块所在区域过去12个月的二手房成交量和成交价格走势，不是看新房的，新房有备案价干扰，二手房数据更真实。二是看这个区域的产业和人口流入情况，尤其是高收入产业的分布，AI、芯片、生物医药、跨境电商等行业的聚集度。三是看这个区域未来3年的新增供应计划，如果还有大量待入市的项目，那竞争的激烈程度要提前算进测算。预算编制新闻公司

　　〖2〗产品逻辑，资源导向，而不是成本导向

　　如果拿到了一块拥有稀缺资源的土地（比如靠近江景、紧邻顶级学区、位于产业园区核心位置），产品定位就应该做资源导向型，而不是成本导向型。这意味着在规划阶段就要把最好的资源利用到极致：江景面宽做到最大、户型设计充分结合景观动线、主卧和客厅优先朝景观面、物业服务标准提前确定，不能等交付前才补一个物业招标。

　　资源导向型产品的本质，是把“土地红利”转译成“空间体验”。同样一块地，景观利用率高10%，产品溢价可能不是10%，而是20%—30%，因为买家感知到的是“别人家看不到的风景”。

　　如果拿到的是一块资源一般的地块，那就要在物业服务和社区运营上做差异化。没有江景，可以做园林体系；没有学区，可以做代际友好空间和社区教育配套；没有产业腹地，可以做通勤效率和生活便利。资源平庸不可怕，可怕的是产品也平庸——在分化市场里，平庸即库存。

　　〖3〗盘活逻辑，城市更新与存量运营的机会窗口

　　2026年1月，自然资源部和住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营等系列措施。定额水电预算编制

　　这个政策有一个很值得注意的变化：原来利用存量土地和房产资源发展国家支持产业，有“5年不改变用地主体和规划条件”的固定过渡期，现在调整为以5年为基础的灵活过渡期政策；过渡期届满办理土地有偿使用手续时，在协议出让之外，新增了租赁方式，减轻一次性投入成本。

　　这意味着开发商可以更灵活地盘活手中的存量物业，不用急着一次性砸钱改用途。比如说，一个开发商手里有一栋空置的老旧商业楼，以前如果要改成长租公寓或者产业办公，需要先办理复杂的用途变更手续、补缴地价、重新报批。现在可以在不改变用地主体和规划条件的前提下先运营起来，过渡期还能灵活调整，等运营稳定、现金流验证后再走有偿使用手续。

　　北京西城区礼士居改造项目就是一个具体例子。这个项目原来是1976年建成的老厂房，先后做过印刷厂、办公楼和快捷酒店，因结构老化、设施陈旧，变成金融街一带的“城市角落”。改造后于2025年全面入住，把一个低效存量资产盘活成有稳定现金流的长租公寓，既保留了建筑记忆，又重构了使用功能。

　　再比如北京昆泰大厦THE BOX朝外年轻力中心。昆泰大厦是朝外大街上世纪90年代建成的老牌商务楼宇，改造后以“青年体验”为核心，打造“立体创新峡谷”共享空间，引入艺术展厅、创意零售、文创潮玩、康体运动等业态，形成“办公+商业+文化”的复合生态，让百年街区重新成为潮流社交地标。

　　这些案例的共同点是，没有大拆大建，而是在原有建筑基础上做功能更新和业态重组。投入相对可控，但资产的运营效率、租金水平和现金流稳定性得到了明显提升。对开发企业而言，城市更新不是“盖新房子”的替代品，而是“用时间换资源、用运营换估值”的新赛道。家庭预算编制方法

　　◇对于个人投资者来说

　　对个人来说，买房这件事的逻辑正在发生变化。过去二十年，买房赚钱主要靠“买入—等待—卖出”这个简单链条，城市扩张的浪潮会把几乎所有房子都抬起来。但这个时代结束了。现在买房，需要像做资产组合一样去判断：买的是什么资源、能持有多久、退出时谁接盘。

　　〖1〗城市选择，只看两个硬指标

　　不是看GDP排名，也不是看“新一线”的标签。要看两个硬指标：过去3年二手房成交面积占新房+二手房总成交面积的比例，以及过去3年常住人口的变化趋势。二手房占比超过60%的城市，说明存量市场活跃，流动性有保障，买进卖出不至于被“冻”在手里；人口持续净流入的城市，需求端有真实支撑，不是靠棚改和基建短期托底。

　　从2025年的数据看，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、苏州这几个城市的二手房成交占比都超过了六成，可以作为重点关注的名单。名单很短，因为资产型机会本来就只属于少数城市。

　　〖2〗板块选择，做一次压力测试

　　在城市内部，不是所有板块都值得考虑。判断一个板块是否拥有不可替代资源，可以用一个简单的压力测试：如果这个板块的某个资源（比如一所学校、一个产业园、一条地铁线）消失了，这个板块的房价会跌多少？如果跌很多，说明这个板块对单一资源的依赖太重，抗风险能力弱；如果影响不大，说明资源是多元的、有韧性的。

　　更好的情况是，这个板块拥有一种其他板块无法复制或替代的资源。比如上海内环滨江的景观+产业复合带、北京中关村的AI与芯片产业生态、深圳南山的高科技企业与海景叠加、杭州钱江新城的一线江景与金融总部集群。多元稀缺，才是板块的资产底色。本级部门预算编制

　　〖3〗小区选择，物业服务决定资产折旧速度

　　这一步要重点看物业服务。实地去看这个小区的公共区域维护得怎么样，绿化有没有人管，楼道干不干净，门禁严不严，地下车库有没有渗水痕迹。然后去查这个小区的物业费水平和物业公司背景。最后在二手房平台上对比同板块、同年代、不同物业费小区的成交价格差异。

　　在高端改善型市场，品牌物企管理的小区，市场价格通常比同地段普通项目高出10%—15%，成交周期也更短。物业不是“管家”，是资产的日常维护者——再好的江景房，如果外立面三年不洗、园林枯死没人换、电梯故障半个月不修，溢价会一点点漏掉。

　　〖4〗回报测算，三笔账算清持有价值

　　买房之前至少算三笔账。

　　第一笔是租金回报率：年租金收入除以购房总价。核心城市优质物业的租金回报率目前大约在1.5%—2.5%之间，虽然不算高，但如果租金能覆盖大部分月供，现金流的压力就会小很多，持有心态也更稳。

　　第二笔是持有成本：物业费、维修基金、供暖（北方）、可能的房产税、空置期折损。这些是每年都要支出的，不能只看“房价涨不涨”。

　　第三笔是流动性折价：一般来说，流动性好的小区，议价空间在3%—5%；流动性差的小区，可能要到10%以上。卖房时的折价，往往比持有期的利息更狠。

　　三笔账加起来，才是这套房子的真实持有收益。只算升值、不算现金流，是过去牛市里的习惯，不适合当下。预算编制偏离度

　　〖5〗政策跟踪，保障房收购是利好还是利空

　　2026年《政府工作报告》明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。这个政策对不同城市的影响是不同的。

　　在核心城市，收购存量房用作保障房，有助于消化库存、稳定市场预期，也对周边租金形成锚定作用；但在非核心城市，如果大量存量房被低价收购后转化为保障房，可能会进一步压低周边商品房的租金和价格，原本指望“收租养老”的房子，租金回报会被政策供给挤薄。

　　对个人投资者来说，如果你所在的城市正在大规模收购存量房用作保障房，而且收购价格低于市场价，那要谨慎评估自己持有物业的未来价值——不是不能买，而是不能按“稀缺资产”的逻辑买。

　　回到开头。2026年之后，房地产的定价逻辑已经从“看城市”进化到“看资源”，从“看规划”进化到“看兑现”，从“看涨幅”进化到“看确定性”。真资产的定义其实很简单：当市场最冷的时候，还有人愿意接、还有人愿意租、还有人愿意留。公共资源、自然与历史资源、产业生态、运营能力，都是把“确定性”缝进物业里的针脚。

　　对开发企业，是拿地逻辑、产品逻辑和资管逻辑的重写；对个人投资者，是买房从“赌上涨”到“选资产”的认知升级。分化不会结束，只会更锋利。而锋利的分化里，恰恰藏着这一轮周期留给专业者的机会。同意预算编制方案