预算编制规范进入2026年第二季度，中国房地产市场承接一季度的温和回暖态势，正于深度调整中逐步积累积极因素，呈现出日益清晰的筑底企稳格局。从国家统计局发布的权威数据，到核心一二线城市的实际成交热度，多个维度的指标共同指向市场动能正在悄然转换。值得注意的是，即便是一度持谨慎乃至悲观态度的部分国际金融机构，其观点也发生了显著转向，开始对中国房地产市场的未来发展给出相对乐观的评估。综合研判，市场最为艰难的时刻或许正在成为过去，一个以结构性复苏为特征的企稳阶段正在开启，多方力量共同为楼市的稳步复苏积蓄关键能量。

　　结合国家统计局最新数据、多家市场研究机构的监测报告以及主要城市的实地表现，当前房地产市场正在释放出八个具有指向意义的积极信号，共同勾勒出市场筑底回稳的新图景。

　　▲核心城市价格止跌回稳，上涨范围持续扩大

　　房价是市场信心的核心体温计。根据国家统计局发布的2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比则由上月的下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的二手房价格环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。这是自2022年市场进入调整周期以来，一线城市房价首次出现全面环比上涨，其风向标意义不容忽视，标志着市场预期的基石正在加固。预算编制校核

　　更为积极的信号在于，价格上涨的城市范围正在显著扩大。3月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有14个，较上月增加了4个；二手住宅销售价格环比上涨的城市数量达到13个，较上月大幅增加了11个，反弹力度尤为明显。从整体结构观察，二三线城市房价的环比降幅已普遍呈现收窄态势，部分城市甚至实现持平。这表明，市场的回暖暖流正从需求基础最为坚实的一线城市发端，并逐步、有序地向重点二三线城市传导，修复链条开始延伸。

　　▲交易量能显著释放，市场活跃度跨越式提升

　　成交量是衡量市场真实活跃度的最直接标尺。2026年3月，多个重点城市交投活跃，数据表现亮眼。北京二手住宅网签量接近2万套，创下近15个月以来的新高。上海二手住宅成交超过3.1万套，相较于1月份大幅增长37%，创下近5年同期成交量的峰值。深圳市场也迎来显著回暖，3月份一、二手房合计成交11851套，其中新房成交5081套，环比增长高达109%；二手房成交6770套，环比增长124%。广州3月份新建商品住宅网签量突破7000套，环比增幅达到惊人的241.34%。另据合富研究院数据，3月广州全市新建商品住宅网签面积达78.5万平方米，环比上升285%，同比亦有22%的增幅，创下近9个月来的月度新高。重庆预算编制

　　进入4月份，市场的活跃态势得以延续。根据中指研究院的监测数据，截至4月27日，4月份北京二手商品住宅累计成交1.54万套，同比增长15%；上海二手商品房累计成交2.59万套，同比增长22%，交易热度维持在较高水平。

　　新房市场同样呈现复苏势头。2026年1-3月份，全国新建商品房销售面积19525万平方米，虽然同比仍有下降，但降幅较1-2月份收窄了3.1个百分点，下行压力有所缓解。根据多家机构对重点城市的观测，3月份其监测的50个重点城市新建商品住宅成交面积约1100万平方米，环比大幅增长89%，显示出强烈的季节性回升与政策效应叠加的积极结果。

　　▲市场内生循环启动，刚需与改善需求形成良性互动

　　当前市场的复苏并非单一力量的推动，而是呈现出健康的结构性特征，刚需与改善性需求之间开始形成良性互动。3月份，北京总价300万元以下的二手房成交量占同期二手房总成交量的66.3%，占比较去年同期上升了19.1个百分点。上海市场同样如此，总价300万元以内的入门级房源成交占比攀升至72%。低总价房源成为市场成交的绝对主力，显示出首次置业群体的“上车”意愿和实际购买力正在增强。预算编制明细

　　这一变化具有关键意义。大量刚需客群的入市交易，不仅直接带动了市场的基础流量，更重要的是为大量的“卖一买一”置换改善客户提供了至关重要的资金和购房资格。市场热度从而得以从外围刚需板块，逐步向中心城区及品质改善项目传导，初步形成了“刚需率先上车—释放置换链条—改善需求入场—市场整体活跃”的良性循环。在新房市场，这一趋势同样明显，那些得房率更高、产品设计更优、符合新时代居住需求的“好房子”项目，平均去化率显著高于传统产品，印证了改善性需求不仅存在，而且潜力巨大，正在成为市场持续回暖的重要支撑。

　　▲库存总量迎来拐点，供求关系开启再平衡进程

　　库存是衡量市场供需平衡的核心指标。根据国家统计局数据，2026年3月末，全国商品房待售面积为78601万平方米，同比下降0.1%。这一细微变化标志着自2021年下半年以来，全国商品房待售面积连续51个月保持同比增长态势的终结，库存总量首次由升转降，出现了至关重要的拐点。

　　更加值得深入分析的是库存结构的变化。在总计超过7.8亿平方米的待售面积中，待售时间在3年以上的长期库存为19589万平方米；而待售3年以下（主要为2022年及之后形成）的面积为59012万平方米，同比下降了1.8%。这清晰地表明，近年累积的市场新增库存正在被加速消化。市场供求关系正在从过去一段时期的“供过于求”压力区，逐步向“供求再平衡”的新的动态均衡点靠拢，这是市场实现内生性企稳的坚实基矗。预算编制收支

　　▲政策协同效应显现，市场预期与信心逐步修复

　　自2025年下半年以来，从中央到地方，房地产相关政策持续优化，力度和精准度不断提升。根据中指研究院监测，截至2026年4月27日，全国已有超过100个市（县）出台了房地产相关调整政策，频次明显高于去年同期。需求端政策主要以全面或局部放开限购、优化公积金使用（如提高贷款额度、支持“商转公”）、发放购房补贴、大力支持住房“以旧换新”等为主；供给端则重点围绕加大“好房子”建设支持力度，以及探索由地方国资平台收储存量商品房和存量闲置土地用于保障性住房等新模式展开。

　　在供需两端政策协同发力和前期积累需求逐步释放的双重推动下，市场参与者的信心正在得到有效修复。作为市场信心“晴雨表”的二手房市场，变化最为直接。据市场机构数据，目前上海二手房成交的溢价空间（即议价幅度）已从2025年的5%-8%普遍收窄至2%-3%，部分核心区域优质房源甚至出现了小幅涨价成交的现象。深圳4月成交二手房的平均溢价率已收窄至9.41%，创下近10个月以来的新低。同时，北京、上海等城市的二手房挂牌量较2025年的峰值水平已出现显著下降，而房源带看量则大幅增加，这反映出业主预期趋稳、买家看房意愿增强的积极变化。

　　▲国际资本预期转向，看多观点趋于集中

　　国际投行和金融机构的观点一直是观察中国楼市的外部重要视角。过去一段时间，部分国际机构对中国房地产市场的看法曾偏于谨慎。然而，进入2026年3、4月份，多家重量级外资机构相继发布报告，对中国楼市预期发生了显著且一致的转向：

　　•高盛预测，上海和深圳的房地产市场有望在2026年下半年或年底触及周期底部，并预计在2025年底至2028年底期间，两地房价可能累计上涨约15%。工作预算编制

　　•摩根大通认为，中国楼市即将触底回升，已逼近周期性拐点，并指出香港楼市的复苏正在对内地核心城市产生积极的辐射效应。

　　•瑞银判断，中国房地产市场有望在2026年下半年实现价格见底与回暖，随后可能迎来反弹。

　　•摩根士丹利分析认为，中国房地产行业的流动性风险高峰期已基本过去，主要开发商正在致力于减少债务并维持稳定的现金流覆盖率。

　　•花旗集团指出，2026年第一季度中国楼市销售已出现复苏迹象，核心城市房地产市场呈现出更多企稳信号。

　　国际投行从“唱空”到“唱多”的态度转变，虽然不能直接决定市场走势，但从全球资本的视角，为当前中国楼市的企稳回暖提供了另一个维度的验证与注脚。

　　▲土地市场显现韧性，核心区优质地块受追捧

　　土地市场是房地产市场的“一级市场”和先行指标。尽管2026年以来全国土地市场整体成交规模仍处于历史较低水平，但市场的结构性分化极为明显，核心城市、热点板块的优质土地正持续吸引实力房企争夺，热度不减反增。桥涵预算编制

　　北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及杭州、成都等强二线城市的优质住宅用地，在出让中备受追捧，溢价成交成为常态。例如，4月27日，深圳龙华区民治街道一宗住宅用地吸引4家房企参与竞拍，最终由天健地产以40.18%的溢价率竞得；4月21日，上海徐汇区长桥街道一宗宅地经过82轮激烈竞价，由招商蛇口以25%的溢价率成功摘牌；更早的4月8日，杭州推出的3宗住宅用地全部溢价成交，平均溢价率高达30.8%，其中滨江区西兴地块经过127轮竞价，溢价率更是达到46.83%。这些高溢价成交案例清晰地表明，尽管行业整体处于调整期，但深耕核心城市、聚焦优质资产的战略仍是行业共识，房企用真金白银表达了对核心区域长远价值的坚定认可。

　　▲租售比持续改善，长期投资价值逐步显现

　　从资产回报的角度观察，与2024年、2025年相比，我国重点城市的住宅租金回报率（租售比）呈现出稳步回升的态势。这一变化主要源于在调整周期中，房价的调整幅度普遍大于租金的调整幅度，使得租售比这一衡量房地产健康度与投资价值的关键指标得到了显著修复。

　　据市场机构统计，其监测的50个重点城市的平均租金回报率，在2024年约为2.035%~2.06%，2025年小幅上升至2.08%~2.23%，而至2026年3月，已稳步达到2.26%的水平。这一回报率已经明显高于当前国有大行的一年期定期存款利率（约1.1%）和三年期定期存款利率（约1.55%）。在部分人口持续流入、租赁需求旺盛的城市，租金回报率甚至已接近或超过购房的综合资金成本（考虑房贷利率等因素，约在2.4%~2.7%）。租金回报率的改善，意味着房地产的长期持有价值开始凸显，促使部分房产持有者的决策从“急于出售套现”转向“持有出租获取稳定现金流”，这有助于稳定二手市场的供给预期，是市场走向成熟和理性的重要标志。人员预算编制

　　总体而言，当前中国房地产市场在价格、成交量、结构、库存、政策环境、外部预期等多个维度均出现了具有连贯性的积极变化。本轮市场回暖呈现出“一线及核心城市领跑、改善与刚需联动、政策与市场信心共振”的结构性特征。然而，也必须清醒地认识到，全国市场的发展并不均衡，许多三四线城市仍面临压力，距离市场的全面、稳固企稳尚需时日。未来的市场走势，将更加依赖于现有支持政策的持续性、稳定性和执行效果，以及宏观经济基本面复苏背景下居民收入预期与消费信心的改善程度。

　　4月28日召开的中央政治局会议再次强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。这一表述表明，中央在肯定前期政策在防范风险、稳定市场方面取得初步成效的同时，也充分认识到房地产市场调整的复杂性与长期性。未来的政策思路预计将继续在“短期内托底防风险”与“中长期构建发展新模式”之间寻求精准平衡，并更加注重政策的实际效能与可持续性，以推动房地产行业平稳过渡至新的发展阶段。

　　▲机构观点透视

　　近期高层会议重提房地产，专业机构作何解读？预算编制区别

　　4月28日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和部署经济工作。会议针对房地产市场明确提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。多家主流证券研究机构对此进行了解读，普遍认为本次会议将房地产继续置于“有效防范化解重点领域风险”的总体框架下，政策基调与方向保持连贯。会议首次在同一段落中将“稳定房地产市场”与“推进城市更新”并列阐述，被解读为形成了“稳定存量市场”与“培育高质量增量”并行的双轨发展思路。以下为部分机构的核心观点摘要：

　　中金公司：

　　当前房地产市场呈现出局部趋稳的态势，本次会议的定调与此前的政策方向保持一致。我们在3月初发布的报告中曾提示，北京、上海两地或因供给侧出清而迎来房价走稳的拐点。今年一季度，两地房价基本呈现走平态势，叠加春节后二手房挂牌量先稳后降、“小阳春”销售数据阶段性超预期、以及衡量市场供需关系的“挂牌去化周期”持续处于历史经验中房价能够走稳的区间内，我们认为北上房价持续走稳的确定性正在逐步增强。

　　本次政治局会议提出“努力稳定房地产市场”，与去年12月中央经济工作会议的房地产表述首句基本一致，这表明政策端的整体取态未变，具体策略大概率仍将延续“控增量、去库存、优供给”的九字方针。这对于控制新增土地供应、避免分流潜在购房需求、推动二手房市场供需结构持续改善、并在有条件的地方进一步稳定房价预期具有积极意义。杭州预算编制

　　城市更新将在中长期维度上稳步推进，其对短期市场需求的拉动效应是渐进式的，短期内需求的增量仍有赖于累积的观望需求的释放。会议提出“扎实推进城市更新”，这与去年印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》精神一脉相承。城市更新是推动城市高质量发展的长期战略，需“尽力而为、量力而行”，其对短期市场需求的直接刺激作用相对有限。短期的增量需求，主要来源于过去在房价调整阶段因预期不稳而累积的观望需求。一旦供给侧出清带动房价预期走稳，当前已明显改善的租售比与购房资金成本之间的对比关系，将有助于促使这部分观望需求逐步入市。这一过程可能在房价率先走稳的北京、上海等城市率先显现。

　　粤开证券：

　　当前，房地产市场整体仍处于深度调整期，开发投资端表现持续低迷，但销售端已显现出边际改善的积极信号。稳定房地产市场的重点和难点，或许仍在于如何有效化解房地产开发企业面临的“存量高负债”与“资产市场价值缩水”之间的结构性错配。

　　如果房企风险状态持续，其负面影响将不断外溢并自我强化：购房者对期房按时交付的预期将受到削弱，金融机构的资产质量面临压力，市场的有效供给能力也会随着开发主体的退出而持续减弱。围绕上述风险，政策有望在融资支持与存量资产盘活两个层面持续发力。

　　一方面，通过对合规的在建项目提供必要的融资支持，缓解房企的阶段性流动性压力，防范债务违约风险蔓延；另一方面，鼓励和支持收购存量商品房主要用于保障性住房等，此举既能帮助房企回笼资金、消化库存，又能优化住房供给结构，通过风险的有序处置与存量资源的再配置，有效降低房地产领域的系统性风险。预算编制笼统

　　银河证券：

　　值得关注的是，本次会议将“防范化解风险”与“提振信心”进行了统一部署，这表明针对重点领域风险的应对思路，正从被动的“防范”向主动的“应对”与“信心管理”转变，意在增强微观主体的信心，向市场释放积极信号。

　　稳定房地产市场，通过稳定居民家庭的主要资产价值、发挥财富效应，对于提振居民消费与投资信心至关重要；将“有序化解地方政府债务风险”与“着力解决拖欠企业账款问题”统一部署，旨在提振企业特别是民营企业的经营信心；而“推动中小金融机构改革”与“稳定和增强资本市场信心”并列，则意在增强金融市场的整体信心。

　　具体到房地产市场，会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，一方面，房地产的相关表述依然出现在“化解重点领域风险”的部分，这延续了2022年以来的做法。这意味着触发房地产支持政策出台的核心逻辑，依然来自于守住不发生系统性风险的底线思维，包括关乎民生的“保交楼”、部分重点房企的债务问题处置，以及居民按揭贷款违约率可能上升带来的房地产风险与金融风险交叉传染等。

　　另一方面，房地产调控的政策框架依然是“房住不炒”与“因城施策”相结合。关于城市更新，这与2025年底中央经济工作会议“高质量推进城市更新”的部署一脉相承，标志着城市发展理念已从过去的外延式规模扩张，转向以质量提升为核心的内涵式发展。东莞预算编制