提升预算编制质量7月15日国家统计局如期发布了2026年1至6月份全国房地产市场运行数据，以及6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。这份沉甸甸的“年中成绩单”，如同一面棱镜，折射出中国楼市在深度调整中的分化图景。透过数据可以看到，一线城市与强二线城市的核心区域，已经率先露出止跌企稳的曙光；普通二线城市则在横盘磨底中苦苦挣扎；而广大三四线城市，依然在以价换量的漫漫长路上艰难跋涉。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华，将这一格局精准地定义为“点状触底”——市场并非全面回暖，而是个别城市、个别板块的局部企稳，犹如夜空中稀疏的星光。

　　从成交量和房价走势来看，一线城市无疑扮演着复苏引领者的角色；二线城市止跌的迹象正在增多，但城市之间的分化日益加剧；三四线城市虽有个别亮点闪现，但整体仍处于磨底阶段，距离全面企稳尚有距离。库存方面，6月末全国商品房待售面积同比下降0.9%，这已是连续第四个月下降，释放出积极信号。然而，库存总体规模仍处于相对高位，去化压力并未根本解除。

　　历经五年深度调整，哪些城市已经初步站稳脚跟，哪些城市仍在寻底的深渊中挣扎？这背后究竟隐藏着怎样的逻辑？本文将以不同能级城市的市场表现为切入点，抽丝剥茧，寻找答案。预算编制管理建议

　　根据国家统计局公布的数据，上半年全国新建商品房销售面积为40140万平方米，同比下降11.6%；销售额为37945亿元，同比下降13.6%。值得关注的是，销售额降幅仅较前5月扩大0.1个百分点，这表明价格韧性正在悄然显现，市场底部或许正在临近。

　　从价格信号看，6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量增至20个，较上月增加4个，创下2025年5月以来的新高。房价环比止跌的城市覆盖范围正在逐步扩大，从最初的一线城市，逐步蔓延至二线城市，甚至部分三四线城市也开始加入止跌行列。这种由点及面的扩散效应，是市场信心缓慢修复的直观体现。

　　更积极的信号来自库存端。6月末，全国商品房待售面积为7.6亿平方米，同比下降0.9%。其中，3年以下待售面积为5.6亿平方米，同比下降3.5%。全国商品房待售面积已连续四个月下降，这说明库存高压正在缓慢缓解。尽管官方口径与机构统计存在一定差异，但各大研究机构的方向高度一致——“绝对规模下降、去化周期仍高、城市能级分化加剧”成为共识。

　　去化周期的缩短，主要来自两股力量的共同作用：一方面，部分城市销售端出现回暖，带动库存消化速度加快；另一方面，绝大多数城市供给端主动缩量，新开工面积和开发投资双双下滑。数据显示，1至6月新开工面积同比下降23.4%，房地产开发投资同比下降18.0%。房企普遍采取“以销定产”的策略，主动控制新增供应，这是库存回落的重要原因。但需要清醒认识到，真正意义上的市场回暖，还需要下半年成交量的实质修复来巩固。如果仅仅是供给收缩带来的库存下降，而非需求端的真实回暖，那么市场的根基依然脆弱。网管大修预算编制

　　在一线城市，房价走势呈现出明显的引领复苏态势。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，自3月份以来已连续四个月保持上涨；二手住宅环比上涨0.3%，同样连续四个月正增长。具体来看，新房方面，上海和深圳均上涨0.3%，广州上涨0.2%，唯独北京下降0.3%；二手房方面，上海和广州上涨0.4%，深圳上涨0.3%，北京上涨0.1%。从同比数据看，一线城市新房价格同比下降1.3%，但降幅比上月收窄0.4个百分点。上海成为一线城市中唯一同比上涨的城市，涨幅达3.1%；而北京、广州、深圳分别下降2.1%、2.6%、3.6%。

　　二手房市场的表现，往往是楼市冷暖的更真实写照。2026年上半年，北京二手住宅网签量达到93583套，同比增长5.7%，创下近五年同期新高；上海上半年二手房累计成交约14.7万套，同样刷新了近五年同期纪录，同比上涨约13%。这两个城市的二手房市场活跃度，已经回升至2021年以来的高位。二手房交易的修复，意味着置换链条开始重新运转——卖旧买新的业主有了出手旧房的底气，才有能力去购入新房。存量市场的活跃度提升，将向上传导至新房市场，形成良性循环。

　　一线城市之所以能够率先走出修复曲线，主要得益于四股力量的共同支撑：

　　第一，价格回调到位，购买力回归。以广州为例，据国泰海通证券测算，广州外围区的房价收入比已经降至7.75倍，购买力改善幅度居一线城市之首。当房价回归到居民可承受的区间，被压抑的真实需求便会自然释放。

　　第二，政策精准托底。2025年下半年以来，四个一线城市密集出台了一系列优化政策，形成了“限购松绑加信贷降本加公积金提额”三位一体的政策组合拳。这些政策并非大水漫灌，而是精准指向刚需和改善群体，有效降低了购房门槛和成本。基金预算编制范围

　　第三，内生需求释放。本轮一线城市复苏的关键，在于价格到位后真实需求的自然释放。二手房先行打通置换链条，刚需与改善形成“双向共振”——刚需入场承接二手房，改善业主卖掉旧房购入新房，链条上的每一环都开始转动。上半年一线城市二手房成交量集体创下近五年新高，就是最好的例证。

　　第四，核心区供给稀缺，“好房子”成为新引擎。一线城市核心区域的住房供需关系长期偏紧，这是远郊和其他城市不具备的天然优势。加之近年来“好房子”项目集中入市，在产品设计、园林景观、物业服务等方面全面升级，大大满足了改善性住房需求，成为拉动市场的重要引擎。

　　当然，我们也应当清醒地看到，一线城市的企稳是结构性的：核心区的优质资产率先企稳，而远郊的刚需盘仍在以价换量。未来，一方面要从供给端控制远郊住宅用地供应，避免库存进一步积压；另一方面，要通过人口和产业纾解，将住房需求向外围合理引导，实现城市空间的均衡发展。

　　6月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月的下降0.1%转为持平，这是二线城市新房价格时隔13个月后首次止住跌势。这一转折信号，让市场看到了希望。然而，二手房市场的表现仍然滞后——二手房价环比仍下降0.3%，降幅甚至扩大了0.1个百分点，说明二线城市的市场修复尚不完全，二手房市场的信心恢复仍需时日。充电桩预算编制

　　从城市层面看，6月份太原、沈阳、长春、南京、杭州、宁波、厦门、青岛、武汉等12个二线城市新房价格环比上涨。这些城市大多拥有人口和产业的强力支撑，正在形成一股止跌企稳的合力。

　　杭州是强二线城市率先修复的典型代表。库存方面，杭州的去化周期已不足一年，处于健康区间；房价方面，杭州新房市场在近三个月（4至6月）环比连续上涨或持平。杭州的市场表现有力地证明了一个道理：在真实居住需求的支撑下，强二线城市完全可以率先完成价格企稳。而且这种企稳是市场驱动的，并非单纯依靠供给收缩——杭州的需求端本身就具备较强的韧性。

　　合肥则是通过“主动收缩供给”实现库存下降的另一个典型案例。上半年，合肥新房供应量为93.22万平方米，同比下降12%；成交量为119.39万平方米，同比下降7.8%。虽然成交量也在下降，但成交均价逆势上扬，同比上涨3%。截至6月底，合肥狭义库存约196万平方米，按近六个月流速计算，去化周期仅为10.5至10.6个月，处于健康水平。克而瑞分析认为，合肥当前的“低库存”状况，在很大程度上是主动收缩供给的结果——全年住宅用地计划较2023年峰值缩水72%，土地端的极端收缩是去化周期压降至健康区间的关键。合肥的模式说明，在需求不足时，主动控供给同样可以实现市场的短期平衡。资产类预算编制

　　与杭州、合肥等表现相对强劲的城市相比，以哈尔滨为代表的东北地区二线城市，则在成交量和库存等指标上同步承压。上半年，哈尔滨新房供应同比下降9.75%，而成交降幅高达22.85%。供应端的温和收缩，根本无法匹配需求端的断崖式下滑，供需剪刀差持续扩大。需求端的急剧下滑，直接导致去化周期进一步走扩。根据克而瑞数据，哈尔滨整体去化周期已突破56个月，意味着即使不再新增任何供应，也需要将近五年时间才能消化完现有库存。哈尔滨的楼市表现并非个案，东北、中西部很多城市都面临着“人口外流加产业空心化加需求基础萎缩”的三重压力，结构性困局明显。破解这种困局，需要付出长期而艰巨的努力，不可能一蹴而就。

　　总体上看，二线城市内部存在比较清晰的三层分化格局：

　　第一层为率先企稳城市。这一阵营的去化周期通常在10至12个月之间，包括杭州、合肥、天津等城市。它们的共同特征是“供给收缩加真实需求双轮驱动”——既有主动控供应的魄力，也有真实居住需求的支撑。

　　第二层为修复中的城市。这些城市的去化周期一般在12至20个月之间，例如长沙、宁波、成都、长春等。其中，长沙、宁波等城市的供应收缩力度超过50%，随着库存进一步去化，有望逐步实现企稳。预算编制实际假设

　　第三层为深度调整城市。这些城市往往去化周期较长，例如东北、中部的一些弱二线城市。虽然成交量有所恢复，但由于高库存叠加人口流出，去库存仍然是未来一段时间的重点工作。

　　三四线城市是本轮楼市调整的“重灾区”，调整周期最长，调整幅度最深。然而，随着房价逐步调整到位，房价和成交量的降幅已经明显收窄，部分城市甚至出现了回暖的苗头。

　　价格方面，6月份三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，这是首次出现环比跌幅收窄；二手房环比下降0.4%。虽然跌幅仍在，但收窄的趋势值得关注。不过，整体去化周期仍超过30个月，库存压力依然是制约三四线城市楼市企稳的最大障碍。

　　徐州是三四线城市中止跌企稳信号最强的典型样本。根据国家统计局数据，6月份徐州新建商品住宅价格环比上涨0.4%，与惠州并列70城涨幅第一。在近三个月的房价表现中，徐州的新房和二手房均是连续三个月环比上涨或持平，是少数实现“双向稳”的三线城市。徐州的成功并非偶然：其去化周期保持在12个月左右的合理区间，背后是“千万级人口支撑加淮海经济区中心城市定位加公积金新政加主城供地收缩”等多重因素的共同作用。此外，6月份几个高端改善楼盘集中上市，瞄准本地改善群体，直接拉高了新房成交均价。

　　但徐州的市场同样呈现结构性特征：云龙、泉山等主城核心区的去化周期控制在16个月以内，而铜山高新区、经开区、贾汪等远郊区域的去化周期仍长达38个月以上。核心区先稳，远郊继续以价换量，这正是三四线城市企稳的典型特征。餐厅收入预算编制

　　惠州作为大湾区三四线城市企稳的代表，主要依托大湾区产业外溢的驱动。6月份，惠州新房价格环比涨幅0.4%，与徐州并列70城涨幅第一。2026年上半年，惠州全市商品住宅（含一、二手）累计成交46453套，成交总面积528.17万平方米，同比增幅均超过10%；6月单月新建商品住宅成交达4913套，创近三年新高，成交量实现了“四连涨”。惠州的企稳高度依赖深圳的外溢效应——深圳新房均价仍维持在6万元/平方米以上，而惠州部分区域均价不足2万元/平方米，巨大的价差带来的吸引力持续存在。深圳购房者“用脚投票”，当一线城市购房成本过高时，交通便利、价格亲民的周边城市自然成了刚需的“避风港”。由此可见，大湾区三四线城市的企稳，本质上是核心城市（深圳）外溢红利的体现。同为大湾区三四线城市的东莞、佛山，与之有着共同的逻辑。

　　对于全国大部分三四线城市来说，最大的压力仍然是高库存带来的去化难题。克而瑞数据显示，截至2026年6月末，三四线城市去化周期整体仍达31.6个月。部分城市的情况更为严峻：珠海去化周期46.9个月，东莞41.4个月，昆山45.2个月，西宁53.1个月，汕头49.6个月。这些数字意味着，即便从现在开始停止所有新增供应，也需要四年左右的时间才能消化完现有库存。

　　从徐州、惠州的案例中，我们可以提炼出一个判断三四线城市是否真正企稳的框架：第一，去化周期是否进入18个月以内的安全区；第二，二手房是否先于新房止跌；第三，是否有外溢需求或产业支撑。目前能够同时满足这三个条件的，只有徐州等少数城市。对于大多数三四线城市而言，筑底之路依然漫长。

　　多位业内专家对下半年走势的判断高度一致：不会出现全面回暖，分化降温的态势将持续。下半年房价走势将在分化中寻求平衡，一二线核心城市有望维持韧性，而大部分三四线城市仍将面临调整压力。市场整体呈现“稳中微调、冷热并存”的格局。预算编制是否合理

　　分城市能级来看，一线城市有望率先全面企稳。新房市场在“好房子”优质项目入市与低基数效应的双重作用下，同比降幅将进一步收窄，甚至有可能转正。二手房成交活跃度将延续，价格进入窄幅波动区间。强二线城市将继续领跑，杭州、合肥、天津等去化周期健康的城市，有望跟随一线城市的步伐实现企稳。普通二线城市则将继续横盘磨底，新房价格有望维持持平或小幅波动，但难以出现明显上涨。三四线城市的调整仍将持续，多数城市将继续去库存与价格调整，弱势磨底的态势难以改变。降价促销依然是房企的主流销售策略，但降价空间已经明显收窄。徐州、惠州、南通等少数依托外溢需求或低基数效应的城市，可能出现局部企稳。

　　对于弱二线城市和大部分三四线城市来说，不存在“刺激反弹”的破局路径。真正的出路只能是“控增量、去库存、优供给”三位一体的结构性出清。具体而言，需要围绕政府收储、土地管控、需求激活三条主线，将去化周期从当前的30个月以上，逐步压缩到18个月的警戒线附近。这是一场艰苦的持久战，需要政策定力和市场耐心的双重配合。

　　对于购房者而言，当前的市场环境既充满挑战，也蕴藏着机遇。如果是一线城市及强二线城市核心区的改善性需求，目前已经进入较好的窗口期。政策红利集中释放，价格尚未出现明显上行，优质地段的“好房子”项目集中入市，性价比优势凸显。对于三四线城市或弱二线城市的投资需求来说，首先要看投资收益——可以以租金收益率作为参考。如果投资收益率在3%左右，可以说已经具备了投资价值。但需要警惕的是，在人口外流、产业薄弱的城市，租金收益率可能长期低迷，投资风险不容忽视。

　　总体上，在分化的时代，“选城市”比“选时机”更重要，“选地段”比“选楼盘”更关键。一线城市核心区的优质资产、强二线城市低库存城市的改善盘、三四线城市中具备外溢红利或产业支撑的核心区，都是值得考虑的投资目标。而对于那些库存高企、人口流失、产业空心的城市，即使房价看起来已经很低，也要保持谨慎——便宜不一定意味着有价值，流动性才是资产的灵魂。按照预算编制方法