工厂预算编制流程房地产市场正在进入一个与过去完全不同的阶段。9月15日，国家统计局发布1～8月房地产市场运行数据。今年前8个月，全国房地产开发投资同比下降19.9%，整体仍处于调整周期，投资端、新开工端和竣工端的收缩态势尚未完全扭转。但值得关注的是，房地产交易总量、交易价格、商品房库存等核心指标均出现积极改善：新房销售降幅虽在扩大，二手房网签却保持两位数增长；70城房价同比降幅持续收窄，一线新房价格环比由平转涨；新建商品房待售面积连续6个月下降，短期库存去化效果更为明显。一系列数据共同指向一个结论——市场并非单纯下行，而是在结构性重塑中逐步寻找新的平衡。

　　此次数据发布还有一个重要变化：国家统计局新列二手房交易网签面积数据。1～8月，全国二手房交易网签面积5.4923亿平方米，同比增长10.6%；同期新建商品房销售面积4.988亿平方米，同比下降12.1%。二手房交易规模持续超过新房，标志着住房市场交易格局发生深刻转变。尽管新房销售有所回落，但二手房交易有效对冲新房下行压力，住房交易总体保持稳定，也反映出我国住房市场已从过去的总量短缺，转向存量优化配置新阶段。这组数据同时印证，购房者对“所见即所得”的现房模式偏好持续增强，市场自发形成的需求导向，为现房销售制度改革和存量房流通机制完善提供了现实基础。前期预算编制会议

　　国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来，各地区各部门坚持因城施策，调整优化房地产政策，持续控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房、化解库存，扎实推进城市更新，积极推动住房制度调整和优化，加快构建房地产发展新模式，效果正在逐步显现。主要体现在三方面：一是房地产交易总量有所改善，二是房地产交易价格同比降幅收窄，三是新建商品房库存继续降低。这三方面并非孤立存在，而是分别对应需求端、价格端和供给端，共同构成观察市场是否企稳的核心框架。

　　房价整体呈现稳步修复态势，但修复并非普涨，而是呈现明显的城市分化和结构差异。

　　8月70城房价数据显示，70个大中城市中，21个城市新房价格环比上涨或持平，较7月份减少2个。上海、无锡以0.4%涨幅领涨全国，徐州上涨0.3%，沈阳、杭州、深圳、南宁、惠州均上涨0.2%。从城市分布看，上涨城市主要集中在长三角、珠三角区域，大致可分为两类：以上海、杭州、深圳为代表的一、二线热点城市，产业、就业和人口基本面较强，购房需求保持韧性；以无锡、徐州为代表的部分城市，前期市场调整较为充分，价格基数回落后逐步回稳，属于“跌透修复”型市场。两类城市逻辑不同，但共同说明房价并非全面回暖，而是核心资产和充分调整资产先行走稳。预算编制和调整

　　分能级来看，一线城市新建商品住宅价格环比由上月持平转为上涨0.1%，重回上涨通道。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，北京环比下降0.2%。一线内部并非铁板一块：上海受益改善型供需和优质新盘支撑，广州、深圳随整体预期边际改善，北京则受部分区域供给结构和二手房比价影响仍小幅下行。二线城市新房价格环比下降0.1%，降幅与7月相同；三线城市新房价格环比下降0.2%，降幅较7月收窄0.1个百分点。二三线整体仍处价格消化期，但三线降幅收窄，说明低能级城市单边快跌的压力有所缓和。

　　二手房市场亦在修复，但斜率弱于新房。8月70城中，二手房价格环比上涨或持平城市有8个，与7月持平。上海以0.3%涨幅领涨，扬州上涨0.2%，深圳上涨0.1%。一线城市二手房价格环比上涨0.1%，已连续6个月上行，但涨幅较上月回落0.1个百分点；其中，广州持平，北京下降0.1%。二线城市二手房价格环比下降0.3%，降幅与7月相同；三线城市二手房价格环比下降0.3%，降幅较7月收窄0.1个百分点。新房与二手表现分化，说明存量房市场仍受挂牌量、议价空间和置换周期制约，价格修复需要更长时间。

　　从同比变动来看，回稳信号更加清晰。8月，70城中有38个城市新房价格同比降幅较7月份收窄，一线、二线、三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.2、0.1和0.1个百分点；48个城市二手房价格同比降幅收窄，一线、二线、三线城市二手房价格同比降幅分别收窄1.0、0.2、0.2个百分点，市场议价空间持续收缩。一线城市中，上海新房价格同比上涨3%，二手房价格同比仅下降0.8%，二手房价距离止跌已经不远。这一结构说明，同比视角下价格底部正在形成，但不同城市、不同物业类型的触底节奏并不一致。

　　“随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。”付凌晖表示。下年服预算编制

　　数据层面，这一判断有清晰支撑。1～8月，新建商品房销售面积同比下降12.1%，销售额同比下降13%；而全国二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，连续多个月高于新房销售面积。其中8月单月二手房交易网签面积同比增长14%。将新房与二手房交易量合并计算，1～8月份，全国商品房合计网签交易面积达到约10.478亿平方米，同比仅微跌0.6%，止跌回稳态势明显。需要说明的是，新房销售按合同面积统计，二手房按网签面积统计，两者口径并不完全一致，因此不能简单等同于“总成交套数”或“总成交金额”；但就交易体量而言，二手房对新房下滑的对冲作用已经十分显著。

　　从重点城市看，存量交易活跃度更高。据北京市住建委统计，1～8月北京二手住宅网签12.1万套，创5年同期新高，其中8月网签1.39万套，同比增长3.9%。上海1～8月二手房网签19.35万套（含商办），8月二手住宅成交2.07万套，同比增长18%。可以看出，刚需群体更多转向存量现房市场，新房市场则更多承接改善性需求，特别是大面积、高总价的纯改善购房群体。这种“二手接刚需、新房接改善”的分工，使总交易体量在销售面积下滑背景下仍保持基本稳定。

　　投资端仍处于调整阶段，但调整本身具有供给侧出清含义。1～8月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%，降幅较1～7月扩大0.7个百分点。房屋施工面积同比下降12.8%，降幅扩大0.1个百分点；新开工面积同比下降24.8%，降幅扩大0.8个百分点；竣工面积同比下降23.7%，降幅扩大0.5个百分点。这一方面反映房企主动收缩拿地与投资节奏，另一方面也是供给侧落实去库存、去产能，促进市场供需平衡的客观结果。投资下行并不必然等于市场恶化，若伴随库存下降、交易总量稳定和价格降幅收窄，可理解为行业从“高周转扩张”转向“以销定产、以现房定投资”的新模式。医院预算编制部门

　　新建商品房库存继续降低。8月末，全国新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，已连续6个月下降，且近几个月降幅还在扩大。其中待售3年以下新建商品房面积54819万平方米，同比下降4.2%，短期库存去化效果更为显著。库存去化从“总量压降”走向“短周期优先”，有利于缓解房企资金占用，也为后续供给结构优化留出空间。

　　付凌晖表示，近年来我国房地产市场供求关系出现重大变化，更好满足群众居住需求成为房地产市场发展新趋势。当前，群众居住需求呈现出向“好不好、适不适合”多元化发展转变的态势，智能、绿色、适老化等住房需求在增加。但是原有房地产市场运行模式越来越难以适应房地产市场新变化，需要加快推动房地产发展模式转变。今年以来，相关部门进一步深化住房公积金制度改革、完善商品房销售及其配套制度等，推动构建房地产发展新模式。从未来发展看，随着这些政策措施落实落地，将有助于推进我国房地产市场转型发展，更好满足群众美好生活需要。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，在现房销售新政影响下，新房市场供求将更加健康平稳，有助于在稳定交易体量的基础上，尽快实现价格探底触底，稳定全行业预期，带动市场交易、土地开发逐步企稳。结合前8月数据看，交易总量靠二手房托底、价格靠一线和强二线城市局部修复、库存靠控增量和去化共同下拉，三条线索交汇，构成当前楼市“不止跌更难、全面涨尚早”的阶段性特征。未来市场若要由筑底转向持续回稳，关键不在单一刺激新房销售，而在二手房流通效率、现房供给质量、保障房与商品住房衔接、以及房企投资意愿的同步改善。存量时代真正到来的标志，不是新房变少，而是新房与二手房在价格发现、交易规则、金融服务和物业管理上形成更均衡的生态。安徽预算编制说明