云南科信司法鉴定所自2016年起，我国房地产市场迎来了史上最严格的宏观调控，建筑与地产行业深受影响。尤其2020年8月房地产金融调控政策出台后，开发商资金压力陡增，直接体现为建设工程施工合同中“以房抵工程款”现象大幅增加。“以房抵款”协议因形式多样、缺乏统一的司法认定标准，在实践中引发诸多争议。

　　为厘清该类实务难题，本文系统梳理“以房抵工程款”（以下简称“工抵房”）协议的类型、效力及风险点，旨在为相关方识别风险、完善协议提供法律预判与应对策略。

　　▲何为“工抵房”？——基本内涵解析

　　“工抵房”，本质上是房地产企业以房屋抵偿施工企业工程款的一种非现金支付方式，可发生于工程开工至竣工的任一阶段。该类协议虽表面出于建设单位与施工单位协商一致，实则多为建设单位利用其优势地位，将资金压力转嫁至施工单位的结算策略。吉林正达司法鉴定所

　　面对甲方的强势，施工单位为维持工程持续运营、保障过程利益，往往被迫接受该方式。然而，背后潜藏的资金周转困难与债权实现风险，必须引起高度重视。

　　▲“工抵房”的常见类型与效力认定

　　“工抵房”协议可依据签订时间节点划分为不同类型。其中，“工程款履行期限是否届满”成为影响协议效力的关键因素。履行期届满前签订“工抵房”协议，此时工程尚未完工、债权金额未固定，存在房屋无法交付或估值偏差的风险；而履行期届满后签订协议，工程已竣工，债权债务关系明确，房产价值也相对可评估，协议效力更易获得认可。

　　在此基础上，根据建设工程进展阶段，“工抵房”协议可进一步细分为三类：

　　●招标文件或施工合同中约定“工抵房”

　　●施工过程中至结算完成前约定“工抵房”

　　●竣工结算完成后签订“工抵房”协议

　　三类情形在司法实践中往往导致不同的法律后果。盐城东方司法鉴定所

　　〖1〗招标文件或施工合同中约定“工抵房”——协议无效

　　在此阶段约定“工抵房”，本质是建设单位对工程款支付方式的一种预设。但由于工程未实际开工，抵债房屋的具体信息、市场价值及最终工程款金额均无法确定，人民法院通常不认可此类条款的法律效力。

　　若后期双方未就该以房抵款条款签订补充协议予以明确，法院往往会以“条款不具有可履行性”为由，认定双方未形成有效的以物抵债合意，进而不支持建设单位依据该条款进行工程款结算。施工单位仍有权主张建设单位以现金方式支付工程款。

　　参考案例：最高人民法院（2019）最高法民申5468号民事裁定书

　　【案情概要】

　　和兴公司承建蒙奇公司发包的工程，双方在《补充协议》中约定：工程竣工结算后，若蒙奇公司无法按时支付工程款，可将已竣工的商场、酒店等物业按所欠工程款等价转移至和兴公司名下。后因蒙奇公司未付工程款，和兴公司提起诉讼，蒙奇公司主张依《补充协议》履行以物抵债。一审、二审均未支持蒙奇公司，其申请再审。

　　【法院观点】

　　争议焦点为双方是否达成有效的以物抵债协议。最高法院认为，以房抵债协议须明确债权数额、抵债房屋的具体位置、面积及价格等基本要素。而该《补充协议》签订时工程刚开工，债权债务未形成、房屋未建成，基本内容均未确定，故不认定双方已达成以物抵债合意。

　　〖2〗施工过程中至结算办结前约定“工抵房”——部分无效

　　这一阶段，工程款金额仍处变动之中，依施工进度逐步确定。建设单位因资金问题，常在此期间与施工单位签订“工抵房”协议。此类协议多出于突发情况，条款往往存在大量不确定性，导致其法律效力存在分歧。司法鉴定文书示范文本

　　（1）构成“流押条款”导致部分无效

　　根据《民法典》第401条，抵押权人在债务履行期届满前，与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。《九民纪要》第45条亦指出，债务履行期届满前达成的以物抵债协议，若物未交付，债权人不能请求直接交付，而应依原债权债务关系提起诉讼。

　　因此，这一阶段签订的以房抵款协议，若被认定为“流押条款”，并不完全无效，而是转化为清算型担保：施工单位可就抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，但不能直接要求取得房屋所有权。

　　案例：(2021)沪0117民初5791号民事判决书

　　【案情概要】

　　施工期间，泰尉公司与复华实业签订《抵房协议》，约定以房屋冲抵635万元工程款，并约定泰尉公司需继续履行原合同，否则复华实业有权收回房产。工程完工后，泰尉公司请求办理过户。

　　【法院观点】

　　法院认定《抵房协议》属于履行期届满前达成的以房抵债协议，原告不能直接请求履行房产过户，而应在原债权债务框架下确定债权后，请求对房屋进行变价受偿。

　　（2）依意思自治原则认定协议有效

　　另一种裁判观点强调尊重当事人意思自治，认为以物抵债协议并不以债权人现实受领抵债物为生效要件。只要双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，协议即应认定为有效。南京林业司法鉴定中心

　　案例：（2020）苏0281民初11932号民事判决书

　　【案情概要】

　　德辉公司与先锋公司在施工过程中签订以房抵款协议，约定以购房款抵销工程进度款。工程结算后，先锋公司诉请确认该协议无效，要求德辉公司以现金支付剩余工程款。

　　【法院观点】

　　法院认为，以物抵债属债务清偿方式之一，重在当事人意思自治。建设单位自愿以房抵款并放弃期限利益，不因工程款未全部结算而否定抵债协议效力。

　　〖3〗办理完竣工结算后签订“工抵房”协议——协议有效

　　工程竣工结算完成后，债权债务关系已明确，以房抵款协议具备较强可履行性。依据《九民纪要》第44条，如不存在恶意串通、损害第三人利益等无效事由，此类协议通常认定为有效。

　　但需注意的是，以房抵款协议是否导致旧债消灭，须视协议具体约定而定。根据最高人民法院2017年公报案例，若协议未明确消灭旧债，则应认定为“新债清偿”，旧债在新债履行前不消灭。如新债未能履行，债权人仍可请求债务人履行旧债。

　　也就是说，“以房抵工程款”并不自然导致原工程款债务消灭，债权人仍保留依原债权主张付款的权利。

　　本文初步梳理了“工抵房”协议的类型与效力层次，下一篇我们将重点围绕“工抵房”协议中的常见法律风险及防范措施展开具体分析，帮助企业实现更好的风险管控。兰州市司法鉴定所