司法鉴定委托机构2025年，在宏观政策持续保持宽松基调的背景下，我国房地产市场的多项核心指标虽然降幅有所收窄，并初步显露出逐步企稳的迹象，但由于市场预期尚未根本扭转、库存压力依然高企等多重因素交织影响，市场整体依然呈现出偏弱运行的态势。迈入2026年，作为国民经济和社会发展第十五个五年规划的开局之年，房地产行业的走向不仅关乎其自身的健康循环，更将对国民经济的稳定与高质量发展产生至关重要且深远的影响。

　　时值岁末年初，各大证券研究机构纷纷发布年度展望，对2026年房地产市场的走势进行研判与预测。综合来看，多数机构持谨慎乐观态度，认为2026年市场将进入一个整体趋稳、结构分化的新阶段。核心城市、核心区域的优质资产，有望在政策持续优化与真实居住需求的有力支撑下率先实现企稳复苏。然而，广大低能级城市由于人口、产业支撑相对不足，仍将面临较大的去库存压力。行业发展的底层逻辑已经发生深刻转变，正从过去二十年的“增量扩张”模式，全面转向“存量优化”与“高质量发展”的新范式。在此过程中，保障性住房体系建设、城市更新行动、以及以满足人民美好生活需要为目标的“好房子”建设，将成为未来行业发展的重要方向与关键抓手。随着政策端的持续呵护与实体经济的逐步回暖，房地产市场的基本面有望在2026年实现概率较高的筑底企稳。苏城司法鉴定

　　▲平安证券：政策暖风延续，市场在分化中筑底

　　回顾2025年，全国楼市走势呈现出“先扬后抑”的格局。年初在政策暖意下曾有一定积极表现，但后续因市场预期依然偏弱、库存水位高企，政策效果未能完全显现。需求侧，受房价预期波动及居民收入预期影响，购房者加杠杆的意愿总体不强，观望情绪浓厚；供给侧，新房开工未售部分的去化周期仍处于历史高位，供给压力持续存在。与此同时，市场内部结构性变化显著：符合“好房子”标准的新项目对传统规格式产品形成了明显的需求分流；二手房市场则持续上演“以价换量”，这部分交易占比不断提升，进一步影响了新房市场的定价与去化。自2025年4月30日中央政治局会议明确要求“持续巩固房地产市场稳定态势”以来，政策支持力度加码，商业性个人住房贷款和公积金贷款利率进一步下调，一线城市的限制性政策也陆续退出或优化。

　　展望2026年，平安证券预计政策的呵护基调仍将延续。考虑到市场信心的修复是一个渐进过程，除了需要宏观政策持续发力以稳定经济增长和居民收入预期外，房地产领域本身仍需进一步推出实质性措施。例如，加快推进存量商品房收储、深化城中村改造，以有效去化库存；继续下调商业贷款利率和公积金贷款利率，降低购房成本；从供需两端综合施策，改善市场的失衡关系。

　　从总量层面观察，本轮国内房地产市场的量价调整幅度，在历时数年后已与国际上一些经历周期调整的经济体接近。自2022年以来，全国一二手房合计成交总量已逐步呈现出趋稳态势。从区域和产品结构看，核心城市主城区库存相对可控，部分经过深度调整的三四线城市房价逐步止跌企稳。同期经历调整的香港楼市亦显现出止跌回稳迹象。符合新时代居住理念的“好房子”项目，继续保持着相对较好的去化表现。从购房者维度分析，随着首付比例和房贷利率的持续下行，居民的置业压力客观上在减轻，居民部门杠杆率也从高位有所回落。此外，当前部分城市的租金回报率已高于十年期国债收益率，使得购房的长期相对吸引力有所增强。展望2026年，这些积极因素有望形成共振，推动楼市整体调整幅度进一步收敛。预计“核心区域+好房子”的组合将成为市场企稳的先行军。然而，也必须清醒认识到，大多数房地产开发企业以及众多非核心区域的修复仍需时间，因此预计2026年全国房地产投资和销售指标仍将承受一定压力。平安证券在中性假设下预测，2026年全国房地产开发投资和商品房销售面积同比可能分别下降8.5%和6%。司法鉴定答复模板

　　▲中金公司：“止跌回稳”三步走，当前仍在磨底期

　　中金公司分析认为，2025年房地产市场的量价表现，正处于“止跌回稳”漫长征程初期的“跌幅缓和”阶段。年初，受政策引导和市场对“止跌回稳”的预期影响，市场表现一度较为积极，但进入二季度后，复苏势头边际减弱，持续呈现疲态。据其估算，2025年一二手房总交易量的同比跌幅较2024年略有收窄，二手房同质价格累计跌幅与上年基本持平，而新房均价跌幅则因为“好房子”供给增加带来的结构性因素影响，有所收窄。

　　中金公司将房地产行业迈向“止跌回稳”的复杂过程，概括为“交易量-房价-房地产投资”的“三步走”渐进路径。目前，市场整体还处在第一步，即交易量“跌幅缓和”的磨底与徘徊阶段。房价和投资的企稳回升，有待交易量率先实现持续、稳定的恢复。

　　为了加速市场从当前的“跌幅缓和”迈向明确的“止跌回稳”，各类已出台的供需结构调整政策在落地执行层面的瓶颈仍有待突破。例如，正在推进的存量土地收储，在实际操作中可能难以快速压降市场上真正有效的可售库存；城中村改造和存量住房收储等项目，则因成本收益平衡的挑战较大，整体进展可能慢于预期。同时，中金公司提示，政策端必须高度重视并前置部署对部分衍生风险的防控措施。这些风险包括但不限于：部分房企的尾部信用风险、因房价下跌或收入下降导致的房贷被动违约压力、以及土地出让金持续萎缩对地方政府财政和基建投资的影响等。

　　在中性情景下，中金公司预计2026年住房总销售量的跌幅将略有收窄。该情景假设政策端延续审慎基调，力度和节奏与2025年相仿。考虑到库存去化周期难以在短期内恢复至合理水平，房地产市场仍将处于“止跌回稳”第一步的交易量磨底期。对应地，预计2026年总住房交易量同比下降5.0%（其预测2025年为-6.8%），其中新房和二手房交易量分别下跌6.9%和2.6%（2025年预测值分别为-9.8%和-2.9%）。房价走势可能仍有一定的下行惯性。中金公司指出，如果未来政策超预期发力，并成功带动房价在年内实现环比回升，则标志着市场进入“止跌回稳”的第二步，此为积极情景；反之，若前述衍生风险发酵，带动房价加速下行，那么市场实现“止跌回稳”目标则需要更长时间。东升司法鉴定所

　　对于2026年的房地产投资，中金公司预计跌幅可能走平，并建议密切关注拿地、新开工等领先指标的变化。中性情景下，预计房企拿地和开工意愿依然承压，新开工面积同比跌幅仅略收窄3.6个百分点至-16.1%。尽管基数已经降低，但竣工节奏偏慢、工程建设强度下降，仍将导致房屋施工面积和物理竣工面积同比分别下降9.3%和6.7%（2025年预测值为-9.7%和-15.2%）。最终，2026年房地产投资同比跌幅预计基本走平，为-14.9%（2025年预测值为-15.2%）。若进入乐观情景，则房企拿地和开工意愿将率先展现弹性，这些指标的改善可作为市场回暖的领先信号予以关注。

　　▲交银国际：在动态平衡中迎接结构性复苏

　　交银国际认为，当前国家层面稳定房地产行业的信号明确且坚定，政策目标清晰指向推动行业止跌回稳。在基准情形下，倾向于认为现有的政策组合有望得到延续：需求端政策保持宽松态势，支持合理住房消费；供给端的房地产融资协调机制（“白名单”制度）将趋于常态化，精准支持合规房企的合理融资需求。

　　对于个人与家庭未来的住房决策，交银国际指出选择将更加多元化。在“好房子”建设标准的推广与普及下，购房者可以将更多关注点投向房屋本身的安全、舒适、绿色与智能化属性，以及所在社区的物业服务品质与人文环境。此外，改善性住房需求有望得到更多针对性的政策支持，居民在进行换房决策时，可以更侧重于长期的生活品质提升和资产配置优化，而非短期的投机性考量。西安雁塔区司法鉴定

　　对于行业与企业而言，发展逻辑已然生变。房企或将战略重心从规模扩张，转移到提升产品核心竞争力、精细化运营管理能力和全面的风险管理水平上来。在政策的持续加持下，交银国际相信2026年行业有望处于一个相对稳定的平台期。一线及重点二线城市的市场情绪有望温和复苏，行业基本面和土地市场投资也可能出现边际性的改善。此外，部分龙头房企在“保交楼”任务接近完成以及债务重组取得积极进展后，也将获得修复资产负债表、优化财务结构的宝贵空间。

　　交银国际进一步分析，此前商品房销售的高峰期主要集中在2020年至2022年。按照3至5年的开发周期计算，大部分涉及“保交楼”的项目有望在2025年基本完成交付。进入2026年，剩余的少量“保交楼”任务仍将持续，但随着这部分压力显著减轻，相信多数企业能够腾挪出更多的财务资源，并有可能逐步加大对土地市场的关注与投资力度，为未来的可持续发展进行布局。

　　▲中泰证券：基本面有望探底，企稳回升概率增大

　　中泰证券回顾2025年市场指出，房地产市场先扬后抑，延续了波动调整的态势，但政策环境始终保持着宽松。在“止跌回稳”的总基调下，城市更新、商品房收储以及专项债用于收储土地等支持性政策正在稳步推进。需求端方面，限购政策进一步放宽、公积金贷款利率下调、各地购房优惠力度加大，叠加“好房子”新规的引导，一系列措施接踵而至，旨在刺激销售回稳。供给端方面，信贷环境保持宽松，主流房企的资金来源基本畅通，部分房企在核心城市补仓拿地的积极性有所回升，土地市场下行的趋势得到一定程度的扭转。整体而言，2025年的市场仍在波动中艰难地寻求新的平衡点。从行业基本面看，当前房地产行业无疑仍处于下行调整周期，销售和投资等各项数据均持续回落。但在政策放松力度持续加大、政策工具箱不断丰富的背景下，行业下行的斜率有望趋缓，未来基本面大概率将实现探底并逐步回稳。漯河司法鉴定中介

　　展望2026年，中泰证券从三个层面进行了分析。中央层面：一是“十五五”规划明确提出构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给体系，建设绿色、智慧、安全的“好房子”，推动行业迈向高质量发展；二是需求端预计将多措并举，通过降低购房门槛和购房成本，释放市场的潜在需求；三是企业端将继续着力防范和化解房企债务风险，满足并支持房企的合理融资需求，稳定行业主体。地方层面：支持购房的各类政策将持续推进。一线城市部分区域尚存政策松绑空间，例如进一步放松限购、提升住宅实际得房率标准等。此外，多数二三线城市或将继续加码需求端的刺激性政策，以激活本地市场。

　　▲中信建投：从“生存之战”到“发展之谋”，行业逻辑重塑

　　中信建投指出，在政策持续支持房地产行业稳定的背景下，行业销售降幅已出现明显收窄。该机构预测，2026年市场销售止跌回稳的节点将近。但由于房地产开发投资具有一定的滞后性，预计2026年投资端仍将承受压力。具体预测数值为：2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。

　　该机构认为，行业历经近四年的深度洗牌与调整后，房企的债务违约高峰已过，出险房企的债务重组也陆续出现积极进展。因此，房地产行业的投资逻辑已经全面从确保“活下去”的生存模式，转向谋划“再出发”的发展新篇。在此过程中，各细分赛道中具备核心竞争优势的优质企业有望取得先发优势。具体来看：在开发赛道，看好土地储备高度集中于核心城市、且产品力强劲的企业；在商业地产赛道，看好持有商业地产资产丰富优质、运营管理能力突出的企业；在物业服务赛道，则看好数智化程度高、成本管控能力优秀、服务品质领先的企业。福清康泰司法鉴定

　　▲西部证券：市场于分化中演进，价格结构性特征凸显

　　西部证券总结2025年市场特征为：政策节奏趋于稳定，市场基本面呈现“前高后低”走势。新房市场聚焦于产品力提升，推动价格出现结构性提振；二手房市场则普遍“以价换量”。土地市场成交额有望实现同比增长，核心区域优质地块备受追捧，全国商品房去化周期首次出现改善迹象。各类中观指标跌幅持续收窄，市场整体在显著的分化格局中寻求新的平衡。

　　对于2026年，西部证券预计政策端将持续呵护市场，积极发挥兜底作用，确保“止跌回稳”过程中的波动处于合理区间。新房市场价格预计将持续展现结构性上涨特征，即优质项目价格坚挺甚至上涨，带动整体成交均价出现内部结构性上扬。二手房价格可能仍有一定回落空间，但随着房贷利率下行和租金收益率提供的双重支撑，其价格跌幅预计将逐步收敛。随着销售结构继续向核心城市的改善型产品转化，预计2026年住房成交量同比降幅将继续小幅收窄。

　　▲财通证券：深度调整近尾声，周期拐点渐行渐近

　　财通证券的观点相对积极，认为在本轮漫长的行业周期中，房地产市场已经历了深度调整，当前正处历史底部区间，行业周期拐点值得期待。

　　该机构指出，行业核心指标已得到充分回调。参考海外房地产市场的周期演变经验，我国房地产行业多项核心指标当前或已处于超跌状态，进一步下行的空间有限。部分领先指标如土地成交已显现企稳趋势，2025年1-10月百强房企的权益成交面积及金额同比已转为正增长。土地成交作为先行指标企稳后，有望逐步带动销售、新开工等后续指标回升，行业景气拐点可期。司法鉴定问题汇总

　　从房企层面看，债务端压力正在减轻，现金流压力大幅缓解，为未来逐步重启规模增长创造了条件。近期房企债务重组方案中，现金偿还比例被适度压降，重组进程加快，总体化债规模增加，有效减轻了企业的即期偿债压力。展望未来两年，房企整体境内公开市场债务的到期规模呈现逐年下降趋势，且月度到期节奏更为平稳，有助于企业更好地进行现金流管理。

　　财通证券特别强调，未来政策可能不再是驱动行业周期性狂飙的核心因素。政策的关注重心正由“增量开发”转向“存量运营”与“城市更新”，政策导向或由大规模的“刺激”转向更有针对性的“托底”与“保障”。中央政治局会议、城市工作会议等重要会议上，多次提及并强调城市更新工作，“十五五”规划建议中相关表述更是升级为“大力实施城市更新”。同时，重要会议表述中持续强调要“推进房地产止跌回稳”。“止跌回稳”的深层含义，是促使房地产市场不再对GDP形成负向拖累，实现与宏观经济的协调发展，这本身也意味着政策思路的深刻转变。

　　▲国泰君安证券：总量缩量趋近底部，存量提质与增量优化并举

　　国泰君安证券（注：原文“国泰海通证券”疑为笔误，据常规机构名称校正）从总量测算角度分析，认为行业缩量调整已较为充分，距离市场底部更加明确。虽然2025年房地产销售价格和销售量可能还会有所震荡，但整体已经进入底部区域。该机构预计2025年商品房销售面积在8亿至9亿平方米之间，住宅销售面积在7亿至8亿平方米之间。目前市场正处于降幅收窄、逐步触底的过程。随着后续各项政策效果逐步显现，供需两侧趋向于新的平衡，房地产市场将进入一个企稳与修复并行的新阶段。明亚司法鉴定

　　结合二十届四中全会精神，国泰君安证券认为，“十五五”期间房地产相关工作将紧紧围绕“存量提质增效”和“内涵式发展”两条主线展开。在消化存量方面，重点是盘活核心城区的低效利用土地，推广针对已建成未销售房产的去库存模式，各地将持续落实各类宽松政策。在优化增量方面，将严格控制新增开发用地规模，转而通过城中村改造、危旧房改造等方式形成有效投资，大力发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并行不悖地推进保障房体系与市场化商品住房体系。在价格与预期管理上，中心城区的“好房子”有望实现“好价”，从而定向激活改善型购买力，达到“以质稳价”、稳定市场预期、并稳固地方财政来源的效果。而对于郊远环线区域，则可能通过“缩量控供”、利用价格梯度引导刚性需求流向存量房市场或郊区新房，使二手房成为重要的平价替代选择，从而实现渐进去库存的目标。

　　该机构强调，2026年行业需求总量依然可观。住房总需求潜力主要来自四个方向：一是居民持续的改善性住房需求；二是棚户区改造及城市更新释放的住宅需求；三是虽然人口总量见顶，但结构性人口红利（如家庭小型化）产生的需求；四是中国城镇化进程持续推进带来的人口城乡迁移所产生的住房需求。

　　此外，国泰君安证券预计，2026年行业财务报表将加速出清，竞争格局进一步优化。房企自2017年大规模土地扩张后，从2018年起便开始普遍计提存货跌价准备。随着“两集中”供地一度推高地价，以及房价自2022年进入调整通道，企业计提减值的幅度持续扩大。当前，房企正通过大面积计提资产减值，来卸掉历史包袱、轻装前行。随着房价逐步止跌回稳、市场信心回归，预计2026年行业存货减值计提高峰已过，部分财务稳健的蓝筹房企有望率先实现坏账的基本出清，为业绩反弹奠定基础。肇源司法鉴定机构

　　▲华创证券：供需平衡的长期钥匙在于“人的城镇化”

　　华创证券相对谨慎地指出，2026年房地产销售量价可能仍面临一定的下行压力。而真正有效促进房地产市场长期供需平衡的根本方式，仍然是城市人口的持续净增长以及人均居住面积的合理提升。

　　当前，房地产市场仍有三个关键问题需要持续关注：一是新房需求中枢已确定性下移；二是高库存问题尚未得到系统性解决；三是土地出让收入萎缩对地方财政和经济运行产生拖累，这种拖累反过来又会对地产行业形成负反馈，因此仍需更大力度、更综合的政策来缓解房地产基本面下行压力。

　　华创证券认为，解决供需矛盾的长效机制在于“人”的流动与定居。核心变量可能在于如何有效促进农民工的市民化进程。可能有效的政策方向包括：给予进城购房的农村户籍家庭适当的购房利息补贴或税收优惠；扩大保障性住房（尤其是保障性租赁住房）对农民工群体的覆盖范围；进行必要的农村宅基地制度改革探索，降低农民工在城市安家落户的制度性门槛与机会成本。这些措施有望从长远角度释放稳定的住房需求，为市场注入持久活力。

　　综合上述九家主流机构的观点，可以勾勒出2026年中国房地产市场的大致图景：**“企稳”成为主基调，“分化”是显著特征，“转型”是必然路径**。政策将继续扮演至关重要的托底与引导角色，但已从“强刺激”转向“精准滴灌”与“风险防控”并重。市场将在核心城市与非核心城市、新房与二手房、优质资产与普通资产之间延续深刻分化。行业发展逻辑的切换要求所有参与者——从政策制定者、开发商到购房者——都必须适应从“增量时代”到“存量时代”的深刻变革，将关注点从单纯的规模增长，转向产品质量、运营效率、风险管理与长期可持续性。2026年，将是中国房地产行业在深度调整后，探索并迈向新发展模式的关键一年。许昌司法鉴定质量