司法鉴定通知当事人在上一部分中梳理了“工抵房”协议在不同订立阶段下的法律效力。本文将继续结合典型案例，深入解析“工抵房”协议在实际履行中的争议焦点，并为施工企业提供具有操作性的风险防范建议。

　　▲从典型案例看“工抵房”履行争议与司法认定

　　案例：(2018)最高法民终774号民事判决书

　　【案情回顾】

　　安厦公司与中建※局※公司于2012年签订《工程总承包合同》。工程完工后，双方于2016年签署备忘录及《工程款抵房款协议》，约定以安厦公司名下13处商铺及272个地下车位抵偿所欠工程款。之后，12套商铺完成备案登记并过户至中建※局※公司名下，但剩余商铺及车位因项目未通过消防验收无法办理过户。中建※局※公司遂诉请安厦公司支付剩余工程款。

　　【法院裁判要旨】

　　最高法院认为，双方在工程决算完成后签订以房抵款协议，该协议仅为工程款支付的一种方式，并未变更双方之间原有的施工合同法律关系。因部分房产无法过户系出于人防验收未通过等客观原因，且建设单位未依约完成登记义务，施工单位有权主张对方以现金方式支付尚未抵偿的工程欠款。湖南最公正的司法鉴定

　　另一方面，若“以房抵工程款”协议已被实际履行，或房屋买卖关系已成立并部分交付，则相应部分的原工程款债务视为消灭，承包人不得再行主张。如最高人民法院在（2020）最高法民终197号案中指出，若以房抵款目的已实现，即使未办理过户，相关权利人亦应通过其他途径寻求救济，不得再主张原工程款债权。

　　由此可见，“以房抵款”协议是否明确约定“原工程款债务消灭”，直接决定了该协议构成“新债清偿”还是“债的更新”，也直接影响施工单位在诉讼中的请求选择与最终受偿结果。

　　〖4〗“工抵房”协议效力阶段总结

　　根据司法实践，可将“工抵房”协议按订立时间及效力结果归纳如下：

　　（1）类型：招标文件或施工合同中约定“以房抵款”

　　效力：无效

　　理由：房产未开工建设，标的物不明确，缺乏可履行性

　　对施工方影响：可能面临垫资施工、资金难以回收的风险

　　（2）类型：施工过程中至结算完成前约定“以房抵款”

　　效力：部分无效，或作为担保性协议受限制

　　理由：是否涉及未到期债权、是否构成“流押条款”影响其效力

　　对施工方影响：可能仅享有优先受偿权，而非直接取得房屋所有权计算机司法鉴定资格

　　（3）类型：竣工结算完成后签订“以房抵款”协议

　　效力：原则上有效

　　理由：债权债务关系已明确

　　对施工方影响：需区分“新债清偿”与“债的更新”，影响后续求偿选择

　　▲“工抵房”协议六大风险防范实操建议

　　结合当前司法实践与行业现实，施工企业在签订和履行“工抵房”协议过程中，应从以下六大方面主动防范法律风险：

　　〖1〗明确合意性质：是“担保”还是“清偿”？

　　签订以房抵款协议时，首要是明确双方意图：该协议是用于清偿工程款，还是仅为工程款支付提供担保。这一点直接关系到施工方是否仍享有建设工程价款优先受偿权。

　　如系清偿合意，应确保所抵工程款债权已届清偿期，避免因债权未到期而触碰“禁止流押”规则，导致协议无效。如系担保合意，则应尽快办理抵押登记或预告登记，避免发包人将来“一房二卖”或另设抵押，确保施工方权益获得物权性保护。

　　〖2〗明确协议效果：“债的更新”还是“新债清偿”？

　　工程抵房协议签订后，原有工程款债务是否立即消灭？实践中多数协议未作明确约定，易引发履行争议。岳阳市司法鉴定电话

　　最高法院民一庭倾向认为，当事人无特别约定时，应以“新债清偿”为原则——即旧债不因新债成立而消灭，若新房抵债目的未能实现，债权人仍可主张旧债。反之，若明确约定“原工程款债务消灭”，则构成“债的更新”，施工单位仅能主张交付房屋，不得再请求支付工程款。

　　故建议在协议中明确约定债务是否消灭，避免歧义，也防止司法裁判结果的不确定性。

　　〖3〗警惕优先受偿权丧失风险

　　建设工程价款优先受偿权是施工企业保护自身权益的重要法律工具，行使期限为十八个月，逾期未主张即告丧失。签订“以房抵款”协议后，企业常将重心放在房产过户上，容易忽视优先受偿权的行使期限。

　　需特别注意：在“新债清偿”模式下，原工程款债权并未消灭，优先受偿权仍可主张；但在“债的更新”情形下，旧债消灭，优先受偿权也随之丧失。施工单位应谨慎选择协议类型，避免因抵房协议签订不当而丧失这一法定优先权利。

　　〖4〗全面核查抵债房产基本情况

　　抵账房产是否存在权利瑕疵，直接关系到协议能否实际履行。施工单位应重点审查：

　　（1）是否已取得商品房预售许可证；未取得预售许可的房产，抵债协议可能被认定无效；

　　（2）是否存在查封、抵押、预告登记等限制处分情形；

　　（3）房产是否已被第三方占用或销售。蚌埠市司法鉴定所

　　《城市房地产管理法》第38条明确规定被司法机关查封或其他形式限制的房地产不得转让。施工单位应在签约前委托律师或通过不动产登记中心查询房产状态，避免接收存在权利瑕疵的房屋。

　　〖5〗及时办理预告登记

　　《民法典》第221条规定，预告登记具有限制处分效力，能有效防止发包人将抵债房屋再次出售或抵押。因此，无论抵房协议属于清偿型还是担保型，只要暂不满足过户条件，施工企业都应尽快办理预告登记。

　　此举不仅可对抗发包人的后续处分行为，还能在执行程序中主张排除他人强制执行，为企业权益增添一道法律“防护锁”。

　　〖6〗尽早完成交付与实际占有

　　在实际占有抵债房屋的前提下，施工企业可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，在发包人面临强制执行时提出排除执行异议。而是否“合法占有”不动产，是法院判断能否排除执行的关键要素之一。

　　因此，协议签订后，施工单位应尽快办理交房手续并实际接管房屋，必要时可采取更换门锁、派驻人员、张贴告示等方式形成占有事实，为将来可能发生的权利对抗提供有利证据。

　　“工抵房”作为当前房地产调控背景下的常见融资与结算方式，兼具机遇与风险。施工单位应在掌握不同阶段协议效力的基础上，通过规范协议条款、强化权利公示、主动规避瑕疵房产等手段，全面提升风险应对能力，实现工程款回收的安全与效率平衡。邯郸市司法鉴定机构