房山司法鉴定审计流程▲以房抵款

　　以房抵款是建设工程价款纠纷中较为常见的一种债务清偿安排。实践中，发包人因资金周转困难，可能与承包人约定以建成房屋或拟建房屋抵顶部分工程款；承包人则希望通过以房抵款尽快实现工程款债权。但以房抵款涉及工程款债务、房屋买卖、物权变动、担保安排等多重法律关系，协议是否成立、是否有效、能否实际履行，往往成为双方争议的焦点。以下结合最高人民法院相关裁判案例，围绕以房抵款协议履行中的逾期付款违约金、以房抵款合意的认定以及履行期限届满前签订以房抵款协议的效力等问题，逐项梳理裁判规则。

　　〔1〕工程款履行期限届满约定是以房抵款的，承包人未有在以房抵款协议签订后的合理期间届满后，至拟抵顶房屋被查封之日前，向发包人提供全部受让人信息，造成拟抵顶房屋无法抵顶的，承包人是否可以主张该期间的逾期付款违约金？

　　答：不可以。以房抵款协议签订后，承包人负有协助履行义务，应在合理期间内向发包人提供抵顶房屋受让人的必要信息，配合办理商品房销售合同备案登记或者房屋所有权转移登记。承包人未履行相应协助义务，导致拟抵顶房屋无法抵顶的，该期间未能抵顶的原因不可归责于发包人，承包人主张该期间逾期付款违约金的请求不能成立。中山古镇司法鉴定所

　　参考案例：根据（2020）最高法民终903号判决书：《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”新东阳公司与日月鑫公司于2015年7月9日、8月28日签订两份《抵顶工程款协议书》，约定日月鑫公司以33套房屋抵顶部分工程价款。2017年5月5日，两份《抵顶工程款协议书》所涉的8套房屋被日月鑫公司的另案债权人申请查封，造成日月鑫公司难以为新东阳公司或者其指定的第三人办理该8套房屋的商品房销售合同备案登记或者房屋所有权转移登记。按照上述法律规定，新东阳公司需要在签订该协议后的合理期间内，向日月鑫公司提供抵顶房屋受让人的必要信息，以及协助日月鑫公司办理商品房销售合同的备案登记或者房屋所有权转移登记。

　　本院综合考虑两份《抵顶工程款协议书》的签订时间、该两份协议所涉另25套房屋的实际抵顶时间，酌情认定该合理期间于2015年9月5日届满。新东阳公司并未提供证据证明其自2015年9月5日至2017年5月5日已向日月鑫公司提供了8套房屋的全部受让人信息而日月鑫公司拒绝为其指定的受让人办理商品房销售合同备案登记或者房屋所有权转移登记的事实，所以，该8套房屋在这期间未能够实际抵顶的原因不可归责于日月鑫公司。日月鑫公司不应承担该8套房屋拟抵顶工程价款在这期间的逾期付款违约金。按照两份《抵顶工程款协议书》载明的房屋面积和单价计算，该8套房屋拟抵顶价款合计3992064元[4套（701、1201、1501、3001）×153.54平方米×3450元+2套（1202、1402）×132.54平方米×3450元+2套（1004、1804）×138.94平方米×3450元]，日月鑫公司不应支付自2015年9月5日至2017年5月5日（共计20个月）的逾期付款违约金1596825.6元（3992064元×2%×20个月）。日月鑫公司对此提起的上诉主张成立，一审法院认定的进度款违约金数额错误，本院予以纠正。日月鑫公司共计应当向新东阳公司支付进度款违约金19926809.7元（21523635.3元-1596825.6元）。

　　该案例的核心在于，以房抵款协议并不是承包人可以“只收房、不配合”的单方安排。承包人既然接受以房抵款，就应在合理期间内提供受让人信息、配合办理备案或过户手续；因其未履行协助义务导致房屋无法抵顶的，不能反过来要求发包人承担该期间的逾期付款违约金。换言之，以房抵款协议的履行需要双方配合，承包人不能一方面不提供必要信息，另一方面又把未能抵顶的责任全部推给发包人。法院酌定合理期间，并据此判断未能抵顶的原因归属，体现了对诚实信用原则和协助履行义务的适用。司法鉴定签了多久开庭

　　〔2〕以房抵款约定基本内容不明确的，是否能够认定达成了以房抵款的合意？

　　答：不能。以房抵款协议的成立，应当具备房屋位置、面积、价格、抵顶工程款数额等基本内容，使双方权利义务具有确定性。仅笼统约定发包人不能付款时可以用“成品房”抵顶工程款，但房屋尚未建成、具体房源和价格均未明确的，不能认定双方就欠付工程款达成了以房抵款的合意。

　　参考案例：根据（2019）最高法民申5468号裁定书：关于双方当事人对于欠付工程款是否达成了以物抵债协议的问题。在本案中，双方于2011年9月18日签订的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定：“本工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方（蒙奇房产公司）不能按时按量的支付乙方（和兴祥建筑公司）工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按照欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情下浮15%，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。”

　　这个协议在签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋也未有建成，以物抵债协议应当具备的基本内容都是未确定。双方实际履行合同过程中，存在蒙奇房产公司以建成后的商品房抵偿工程款的情况，不过双方就此另行签订了商品房买卖合同，并且对抵偿工程款的房屋的位置、面积及价格作出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额。根据这些，二审法院认定案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意，这个认定并无不当，本院予以维持。萧县司法鉴定有哪些

　　该案例说明，以房抵款协议不能停留在“将来可以用房抵工程款”的模糊表述上。协议签订时工程刚开工、房屋未建成、债权债务尚未形成，具体抵顶房屋的位置、面积、价格和抵顶数额均不确定，这样的约定不具备以物抵债协议的基本内容。双方后来另行签订商品房买卖合同，对房屋位置、面积、价格和抵偿数额作出明确约定，才形成具体的以房抵款安排。因此，判断是否达成以房抵款合意，不能只看协议中是否有“以房抵款”字样，而要看协议是否具备可执行的基本内容，能否确定抵哪套房、抵多少工程款、按什么价格抵。

　　〔3〕工程款履行期限届满前，发包人与承包人签订的以房抵款协议是否有效？

　　答：对于这个问题，相关的法律法规司法解释没有明确的规定。有观点认为尚未完成公示的，可以参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定进行处理；有观点认为已经完成公示的，可以参照适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第71条“让与担保”的相关规定处理。工程款履行期限届满前签订的以房抵款协议，其效力不能一概而论，应结合协议的真实目的、房屋是否完成公示、是否构成让与担保、是否存在流押流质等情形综合判断。北京长城司法鉴定网

　　参考案例：根据（2019）最高法民申6801号裁定书：虽然《执行事宜协议书》约定了以房抵款事宜，且中建二局与豪生公司亦签订了《商品房买卖合同》，不过从《执行事宜协议书》“鉴于：……4.甲方（豪生公司）现承诺自愿偿还所欠乙方（中建二局）债务，并以附条件的‘以房抵款’及法院查封等方式保证兑现承诺”约定豪生公司归还部分款项后，中建二局向泉州中院申请解除对相应价值抵债房产的查封，并且与豪生公司解除相应金额抵债房产的《商品房买卖合同》的行为看，豪生公司签订《商品房买卖合同》的目的，是为其向中建二局履行案涉工程款付款义务提供担保，案涉《商品房买卖合同》并不是当事人之间真实意思表示。二审判决据此认定双方在《执行事宜协议书》中预先约定如果豪生公司未能如期还款，则以相应价值的商品房直接抵付所欠中建二局的债务的条款因违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》相关的规定，应当属于无效，并无不当。

　　该案例表明，工程款履行期限届满前签订的以房抵款协议，如果其真实目的并非房屋买卖，而是为工程款债务提供担保，且约定债务人未按期还款即以房直接抵债，就可能涉及流押流质问题，不能简单按普通房屋买卖合同认定其效力。法院会透过《商品房买卖合同》的形式，考察双方真实意思表示和交易安排。如果房屋买卖合同只是担保工程款债务履行的手段，债务清偿后可以解除查封、解除合同，那么该安排的性质更接近让与担保，其效力应按照担保规则判断，而不能仅凭合同名称认定为有效房屋买卖。

　　总体来看，以房抵款协议在工程价款纠纷中具有实践价值，但也存在履行配合、合意明确和效力认定等多方面风险。对发包人而言，以房抵款应在协议中明确抵顶房屋的位置、面积、价格、抵顶数额、受让人信息和办理备案过户的配合义务；对承包人而言，接受以房抵款后应及时提供受让人信息、配合办理相关手续，不能只主张权利而不履行协助义务。双方在工程款履行期限届满前签订以房抵款协议的，还应特别注意协议的真实目的和担保安排，避免因约定不明或流押流质问题影响协议效力。只有把以房抵款协议的基本内容约定清楚、履行义务落实到位、效力边界判断准确，才能减少争议，真正发挥以房抵款在工程款清偿中的作用。福建司法鉴定机构查询