常见的司法鉴定意见在建设工程价款纠纷中，以房抵款和质量保证金是两类常见但又容易引发争议的问题。以房抵款涉及债务清偿方式的变化，协议是否有效、是否构成债之更改、房屋未过户时承包人能否继续主张工程款，实践中认识并不统一；质量保证金则涉及缺陷责任期、保修期、返还条件和起算时间等问题，直接关系承包人能否及时收回被扣留的工程款。以下结合最高人民法院相关裁判案例和《最高人民法院公报》案例，围绕以房抵款协议的效力与履行、质量保证金的返还规则逐项梳理，以期为实务判断提供参考。

　　〔4〕工程款履行期限届满后，发包人与承包人签订的以房抵款协议是否有效？

　　答：原则上有效。工程款履行期限届满后，双方对已经到期的工程款债务，约定以房屋抵顶部分或全部工程款，属于当事人对债务清偿方式的自主安排。只要双方意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人合法权益，以房抵款协议原则上应认定有效。以房抵款协议并不以债权人现实受领抵债物或者取得抵债物所有权、使用权为成立或生效要件，双方达成抵顶合意并符合合同有效条件，协议即产生约束力。司法鉴定费在线计算

　　参考案例：根据《最高人民法院公报》2017年第9期发布的《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷》案裁判摘要：对以物抵债的效力、履行等问题的认识，需要以尊重当事人的意思自治为基本原则。通常来说，除了当事人有明确的约定外，当事人于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或者取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或者生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即是有效。

　　该规则的核心在于尊重当事人意思自治。工程款到期后，承包人和发包人对于如何清偿债务享有协商空间，以房抵款是双方在债务清偿方式上达成的合意，不应因房屋尚未交付或过户就当然否定协议效力。当然，协议有效并不等于债务自动消灭，以房抵款协议能否产生清偿效果，还要看协议性质、履行情况和双方约定。如果协议仅约定以房抵款但未实际履行，承包人仍可能基于原工程款债务主张权利；如果协议构成债之更改并已实际履行，则工程款债务可能相应消灭。

　　〔5〕工程款履行期限届满后，发包人与承包人约定以房抵款，且约定债之更改的，承包人可以继续主张工程款吗？

　　答：不可以。工程款履行期限届满后，发包人与承包人约定以房抵款，并明确约定以房抵款替代原工程款债务，构成债之更改的，原工程款债务因新债务的成立而消灭。承包人不能再继续主张原工程款，而应按照以房抵款协议主张房屋交付、过户等权利。司法鉴定听证的规定

　　参考案例：根据（2020）最高法民终197号判决书：关于以房抵工程款效力问题。从案涉《和解协议》《和解补充协议》的约定来看，各方并没有约定必须把抵账房屋办至南通三建公司，或者其指定受让人名下才能达到抵顶工程款的效果；从郑州卓泰公司、长葛卓泰公司一审提交的江苏南通三建集团有限公司《葛韵华府住宅抵账明细表》《葛韵华府商铺抵账明细表》《葛韵御府住宅抵账明细表》的内容看，住宅房屋大部分已经办证、少部分未办证，商铺都已签订合同、未办证；从东某祥2017年9月25日出具的《证明》看，其委托郑州卓泰公司、长葛卓泰公司将抵工程款的房屋、车位、储藏室办理给第三方，没有办理网签及房产登记手续的也全部签订了转让协议并转让给第三方使用。

　　上述的事实表明了，郑州卓泰公司、长葛卓泰公司已经实际履行了以房抵工程款的义务，以房抵工程款的目的已实现，未办理过户手续的需要由相关权利人另行主张权利，南通三建公司不能以此为由否定以房抵工程款的效力。尽管大部分抵顶工程款的房屋、车位、储藏室是由东某祥与郑州卓泰公司、长葛卓泰公司商定，不过南通三建公司已经在《和解协议》《和解补充协议》中对郑州卓泰公司、长葛卓泰公司向东某祥支付345694099.52元（含房抵工程款）的行为表示了谅解，应当视为南通三建公司对东某祥经手的以房抵工程款已予以认可。所以，南通三建公司以案涉房屋未有根据约定办理产权登记手续至南通三建公司或者其指定受让人名下为由否认已抵工程款的效力，继而要求郑州卓泰公司、长葛卓泰公司仍应支付相应工程款的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。石家庄司法鉴定公司

　　该案例表明，以房抵款协议是否构成债之更改，应结合协议约定和实际履行情况判断。如果双方约定以房抵款替代原工程款债务，且发包人已实际履行以房抵款义务，房屋、车位、储藏室已办理或已交付第三方使用，以房抵款目的已经实现，承包人就不能再以房屋未过户到自己名下为由否定以房抵款效力，也不能再要求发包人支付相应工程款。未办理过户手续的，应由相关权利人另行主张权利。债之更改的核心，是旧债务因新债务成立而消灭，承包人主张权利的对象和方式随之改变。

　　〔6〕工程款履行期限届满后，发包人与承包人约定以房抵款，未约定债之更改的，承包人可以继续主张工程款吗？

　　答：可以。工程款履行期限届满后，双方约定以房抵款但未明确约定债之更改的，以房抵款协议通常属于新债清偿安排，即另行增加一种债务履行方式，原工程款债务并不当然消灭。以房抵款协议未实际履行，房屋未办理过户登记的，承包人仍可基于原建设工程施工合同关系主张工程款。司法鉴定投诉不受理

　　参考案例：根据（2020）最高法民申2381号裁定书：关于诉争房屋涉及的以房抵债工程款是否应当计入瑞泰华公司的已付工程款的问题。诉争房屋未有办理过户登记，双方就该房屋达成的以房抵债协议并未得到实际履行。住业公司基于原有的建设工程施工合同关系向瑞泰华公司主张诉争房屋所涉11634740元欠付工程款于法有据，瑞泰华公司主张这个部分款项应当计入已付工程款的理由不能成立，本院不予支持。

　　该案例说明，未约定债之更改的以房抵款协议，其效力更多体现为一种清偿安排，而不是原债务的当然消灭。以房抵款协议未实际履行、房屋未过户的，不能认定工程款已经支付，承包人仍可依据原工程款债务主张权利。司法实践中，以房抵款协议的性质是债之更改还是新债清偿，往往成为双方争议焦点。约定债之更改的，原工程款债务消灭，承包人只能主张以房抵款协议项下权利；未约定债之更改的，原工程款债务不当然消灭，以房抵款协议未履行时，承包人仍可主张工程款。判断时不能只看协议名称，而应结合协议内容、双方真实意思和履行情况综合认定。

　　▲质量保证金

　　质量保证金是发包人从工程款中预留、用于保证承包人在缺陷责任期内履行质量缺陷修复义务的款项。质量保证金涉及缺陷责任期与保修期的区分、返还条件、返还比例和起算时间等问题。实践中，发包人常常以保修期未满为由继续扣留质量保证金，承包人则希望在缺陷责任期满后及时收回。以下结合相关裁判案例，梳理质量保证金返还的基本规则。樊城司法鉴定中心

　　〔1〕缺陷责任期满，发包人是否应当返还质量保证金？

　　答：法律法规与司法解释对此没有明确的规定，但根据《建设工程质量保证金管理办法》和司法解释相关规定，缺陷责任期满，承包人请求发包人返还质量保证金的，人民法院应予支持。缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发承包双方在合同中约定。质量保证金的返还与保修期并非完全同步，缺陷责任期是质量保证金预留和返还的对应期限，保修期则是承包人对工程质量承担保修责任的期限，二者不能混为一谈。

　　参考案例：根据（2020）最高法民终483号判决书：关于质量保证金。凯创公司主张从工程造价中扣减4％的质量保证金，一审法院未支持，凯创公司提起上诉。本院认为，建设工程司法解释二第八条第一款第一项规定，当事人约定的工程质量保证金返还期限届满，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持。根据《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款规定，缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发包方与承包方在合同中约定。

　　在本案中，双方约定了各项工程的质量保修期，以及约定质量保证金为合同造价的4％，在工程竣工结算时预留，土建、安装、防水工程各自保修期限到期后，根据造价比例自保修期满后14天内分别无息退还承包人。其他的保修项目是由承包人负责直至保修期满后无息退还，地下车库工程预留质量保证金待质保期满后30日内收回工程，质量缺陷责任期应自此日起计算。根据《建设工程质量保证金管理办法》的规定，以及双方的约定，截至一审判决作出时间2019年12月27日，本案各项工程都已过保修期，已扣留的质量保证金应予退还，以及支付保修金利息。一审对质量保证金的处理正确，凯创公司此项上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。南京康宁司法鉴定资质

　　根据（2020）最高法民终191号判决书：有关于保修金问题，案涉工程造价为151970358.04元，依据双方关于“甲方按乙方工程结算总造价的5%暂留，作为工程质量保修金，保修期限为5年”的约定，以及关于“保修金不支付利息，扣除已发生的保修费用后支付，保修期满两年后返3%，保修期满三年后返还1%，保修期满五年后返1%。其他的保修责任与相关事宜执行合同文本之规定”的约定，保修金应当为7598517.9元，以及应依约返还。由于万旌公司主张南通二建于2014年末全部撤走，工程的商场部分于2015年11月28日开始营业，写字楼部分于2015年5月开始使用，所以，一审法院酌定案涉工程已于2015年1月1日由南通二建交付万旌公司使用，保修期应当自2015年1月1日起算。故而，万旌公司如今可以保留工程造价1%的保修金即1519703.58元。

　　上述两个案例说明，质量保证金是否返还，应结合合同约定的返还期限、缺陷责任期和保修期判断。合同对质量保证金返还作出分期约定的，应按约定比例和期限返还；合同约定保修期满返还的，保修期届满后，已扣留的质量保证金应予退还，并可能涉及利息支付。质量保证金返还期限与保修期有关联，但不能简单认为“保修期未满就一直扣留全部质量保证金”。如果合同约定的返还条件已经成就，发包人继续扣留质量保证金缺乏依据。

　　〔2〕保修期起算时间无法确定，承包人可以主张质量保证金吗？

　　答：不可以。质量保证金的返还通常以保修期或缺陷责任期届满为前提。如果工程未竣工验收、业主入住使用时间不明，保修期起算时间无法确定，质量保证金返还条件是否成就难以判断，承包人主张返还质量保证金的请求可能难以获得支持，质量保证金依法应当暂予扣除。如何查询个人司法鉴定

　　参考案例：根据（2020）最高法民终375号判决书：对于工程款认定问题。按照《建设工程施工合同》约定，在结算审核定案20个工作日内，金鸿宇公司应当向泸州七建支付结算总价98%的工程款，余2%作为质量保修金，保修期满两年，金鸿宇公司支付工程质量保修金的80%；保修期满五年的20个工作日内，金鸿宇公司支付剩余质量保修金。在2018年1月10日《建设工程结算书》确定的工程造价为83008020元，泸州七建诉请的工程款金额中包含了质量保修金的退还，不过由于案涉工程未竣工验收，而且业主入住使用时间不明，保修期起算时间无法确定，质量保修金依法应当暂予扣除，所以，金鸿宇公司在本案中应当支付泸州七建的工程价款为83008020×98%=81347859.6元。

　　该案例表明，质量保证金返还需要以保修期或缺陷责任期起算时间能够确定为前提。工程未竣工验收、实际使用时间不明，保修期从何时起算无法判断，质量保证金是否到期、应否返还也就难以认定。此时，法院通常会暂扣质量保证金，待保修期起算时间确定或返还条件成就后，再由承包人另行主张。对承包人而言，应及时推动工程竣工验收和移交，明确保修期起算时间，避免因起算时间不明导致质量保证金长期无法收回。

　　总体来看，以房抵款和质量保证金虽然属于工程价款纠纷中的不同问题，但都涉及工程款能否最终实现。以房抵款协议有效，不代表原工程款债务当然消灭；是否构成债之更改，决定承包人能否继续主张工程款。质量保证金返还需要结合缺陷责任期、保修期、合同约定和起算时间判断，返还条件成就的，发包人应及时返还；起算时间无法确定的，质量保证金可能暂予扣除。无论是以房抵款还是质量保证金，当事人都应在合同中把约定写清楚，在履行中把证据留完整，发生争议时才能有据可依，减少不必要的纠纷。建筑司法鉴定时限